Giảm bớt can thiệp hành chính trong các giao dịch đất đai

- Luật Đất đai năm 2024 được đánh giá có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Theo ông, tinh thần chính của Luật Đất đai lần này là gì?

- Tôi cho rằng, bên cạnh nắm rõ nội dung, quy định của Luật Đất đai năm 2024, nếu chúng ta hiểu tinh thần, triết lý của luật chắc chắn sẽ nắm bắt sâu sắc hơn, định hình tốt hơn các nội dung mới, cũng như những điểm cần chú ý trong quá trình triển khai thực hiện.

Triết lý của Luật Đất đai năm 2024 được thể hiện qua những mục tiêu, nguyên tắc được cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra bám sát xuyên suốt quá trình soạn thảo, rà soát, sửa đổi, hoàn thiện dự thảo Luật. Luật Đất đai năm 2024 có hai nguyên tắc luôn được các cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra bám sát.

Thứ nhất, luật luôn đứng ở phía lợi ích của người sử dụng đất. Trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật, cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan thẩm tra (Ủy ban Kinh tế) luôn cố gắng trả lời câu hỏi nếu quy định như thế này thì lợi ích của người dân có được bảo đảm tốt hay không? Các nội dung trong pháp luật đất đai dự kiến được sửa đổi, bổ sung có giúp làm tăng khả năng bảo vệ lợi ích cho người dân hay sẽ bị giảm đi? Do vậy, tại Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định để bảo vệ tốt nhất lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; bảo đảm đất đai được sử dụng hiệu quả hơn cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai, nguyên tắc cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, bảo đảm các thủ tục hành chính về đất đai được đơn giản hóa, giảm bớt can thiệp hành chính trong các quan hệ, giao dịch đất đai. Để thực hiện nguyên tắc này, cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra đã luôn suy nghĩ làm sao để các công cụ thị trường trở thành công cụ chính trong phân bổ nguồn lực đất đai, cũng như trong tiếp cận đất đai; bảo đảm sự minh bạch, công khai và công bằng trong sử dụng, phân bổ nguồn lực này…

Hai nguyên tắc nêu trên là tinh thần chính được thể hiện đằng sau những câu chữ của Luật Đất đai năm 2024.

- Thưa ông, nguyên tắc bảo đảm tốt nhất những lợi ích chính đáng của người sử dụng đất được thể hiện cụ thể như thế nào trong Luật Đất đai năm 2024?

- Nguyên tắc bảo đảm tốt nhất những lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hiện hành có giúp bảo vệ tốt hơn hay không được thể hiện trong nhiều quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, có một số điểm nổi bật nhất, thể hiện rất rõ tinh thần, triết lý này của Luật. 

Thứ nhất, tinh thần này được thể hiện rõ qua định chế với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nay đã có một số quyền trong sử dụng và tiếp cận đất đai tương tự như công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Thứ hai, tinh thần này cũng được thể hiện qua định chế hỗ trợ, bồi thường, tái định cư với người phải nhường đất để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh. Nguyên tắc xuyên suốt của định chế này là luôn bảo đảm những người nhường đất sẽ có chỗ ở mới. Theo đó, khi bồi thường tài sản với người bị thu hồi đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng giá trị xây mới một công trình, với công năng, tiêu chuẩn hợp lý.

Hay như, ở các vùng “quy hoạch treo”, thì với quy định ở Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất ở khu vực này sẽ được xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cũng như thực hiện cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định pháp luật có liên quan. Luật cũng quy định rõ nếu sau 2 năm không thực hiện đúng theo quy hoạch sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện không có quyết định điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch, thì người dân sẽ được hưởng đầy đủ các quyền sử dụng đất của mình.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều quy định để tạo điều kiện, tạo cơ hội cho người sử dụng đất khai thác, gia tăng giá trị từ quyền sử dụng đất, trong đó có chế định đất đai đa mục đích. Với các quy định mới, một diện tích đất nông nghiệp không chỉ được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, mà có thể xây dựng một số công trình tạm để khai thác du lịch hay kết hợp với trồng cây dược liệu, cây lâu năm… Các quy định của Luật Đất đai năm 2024 nhìn chung đều được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để làm sao giúp người dân có thể gia tăng giá trị của mảnh đất được cấp quyền sử dụng cho mình.

Cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra đã tính toán rất cẩn thận trong thiết kế các quy định về thu hồi đất tại Luật Đất đai năm 2024, bám sát quy định của Hiến pháp năm 2013 để hạn chế tối đa ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.

Lần đầu tiên thể chế hóa "thủ tục tự động"

- Là người tham gia sâu vào quá trình thẩm tra, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ông nhận thấy tinh thần cải cách thể chế được thể hiện cụ thể như thế nào trong đạo luật này?

 - Tại Luật Đất đai năm 2024 có nhiều minh chứng thể hiện tinh thần cải cách thể chế mạnh mẽ. Thứ nhất, lần đầu tiên chúng ta đã thể chế hóa một nguyên tắc, một khái niệm rất mới là “thủ tục tự động”. Điều 176 của Luật Đất đai quy định, thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sử dụng đất là 50 năm. Hết thời hạn này, cá nhân trực tiếp sử dụng đất được tự động gia hạn mà không phải xin phép. Đây là đạo luật đầu tiên của nước ta quy định rõ ràng về thủ tục tự động, từ trước đến nay chưa có luật nào quy định như vậy.

 Thứ hai, Luật Đất đai năm 2024 đã được đặt trong một tư duy tổng thể, xem xét kỹ lưỡng mối quan hệ với các luật có liên quan. Cách tư duy này giúp tránh xảy ra tình trạng các nhà đầu tư khi thực hiện thủ tục xin cấp phép đầu tư phải “đau đầu” xử lý "rừng" thủ tục chồng chéo, mâu thuẫn với nhau do giữa các luật liên quan quy định chưa thống nhất. Ví dụ tiêu biểu là Luật đã cho phép khi chuyển nhượng dự án bất động sản nếu có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp lại trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư đánh giá việc cắt giảm hai thủ tục này có thể tiết kiệm được hàng năm thực hiện thủ tục hành chính, chưa kể hỗ trợ cắt giảm chi phí cho nhà đầu tư. 

Thứ ba, nguyên tắc cải cách thể chế cũng thể hiện trong các quy định tại Luật Đất đai tuy không có chữ ưu tiên, nhưng đều nhằm mục đích ưu tiên thực hiện cơ chế thỏa thuận so với cơ chế hành chính. Nói cách khác, Luật Đất đai năm 2024 đã áp dụng mạnh mẽ cơ chế thị trường thay cho cơ chế hành chính trong việc phân bổ nguồn lực đất đai, cũng như tiếp cận đất đai.

Thứ tư, Luật Đất đai trong cả quá trình xây dựng, hoàn thiện đều nêu cao nguyên tắc công khai, minh bạch, đưa ra quy định về xây dựng hệ thống thông tin đất đai của quốc gia.Những quy định này giúp bảo vệ tốt hơn quyền của người sử dụng đất. Và, thông qua việc được tiếp cận nhiều thông tin về đất đai thì người dân có thể tự bảo vệ tốt hơn quyền của mình. 

- Luật Đất đai 2024 khi thực hiện được dự báo có thể sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng, bởi một trong những điểm quan trọng nhất của Luật này là bỏ khung giá đất, thay vào đó các địa phương tự xác định giá đất áp dụng phù hợp. Chúng ta nên hiểu như thế nào về tác động này, thưa ông?

- Ý thức được tác động này của việc bỏ khung giá đất mà chuyển sang ban hành giá đất hàng năm, Chính phủ đã đề xuất cơ chế ổn định giá thuê đất (quy định tại Điều 153). Nhưng, tôi cho rằng, với các định chế mới của Luật Đất đai năm 2024 thì chính doanh nghiệp phải thích ứng, phải thay đổi tư duy kinh doanh. Bởi triết lý đằng sau của cơ chế định giá đất hàng năm là để đẩy mạnh sàng lọc, thúc đẩy các hoạt động sản xuất, kinh doanh thực diễn ra trên diện tích đất được cơ quan chức năng cấp cho hay đồng ý cho thuê. Cơ chế này cũng sẽ giúp ngăn chặn tình trạng “ôm đất”, “găm đất”, trục lợi từ đất đai…

- Xin cảm ơn ông!