Nghiên cứu mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất
Theo Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Ủy ban Kinh tế, về phương pháp xác định giá đất, trên cơ sở ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại các cuộc họp rà soát, chỉnh lý, dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng: bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định tại khoản 5 Điều 158 về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.
Tuy nhiên, Báo cáo cũng cho biết, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Cụ thể, đối với phương pháp so sánh, không còn là phương pháp định giá thông qua việc phân tích mức giá của các “thửa đất trống”. Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh, không còn là phương pháp được áp dụng để tính giá đất cụ thể do Bảng giá đất đã được điều chỉnh, cập nhật hằng năm và được áp dụng trong một số trường hợp: tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Vì vậy, hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng trong phương pháp này do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.
Các nội dung này đồng thời đang được sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, việc quy định tại Luật về các phương pháp xác định giá đất theo các nội dung này không phải là việc luật hóa các quy định của văn bản dưới luật đã được thực hiện ổn định trong thực tiễn. Ủy ban Kinh tế đề nghị, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu phương án quy định tại Luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Cũng theo Báo cáo của Ủy ban Kinh tế, về nội dung này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất không quy định chi tiết phương pháp định giá đất trong Luật mà giao Chính phủ quy định chi tiết.
Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, đây là vấn đề rất lớn, còn ý kiến khác nhau, cần phải báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên có báo cáo thuyết minh thêm ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội lần trước và ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội lần này.
Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính và Ngân sách Lê Quang Mạnh cho rằng, quy định về xác định giá đất cơ bản đã theo thông lệ quốc tế và giống với các phương pháp của các nước đang áp dụng, trừ phương pháp hệ số K, tuy nhiên, trong điều kiện của nước ta, phương pháp hệ số K là phù hợp và khá hiệu quả.
Nhất trí với việc dự thảo Luật cần quy định để bảo đảm xác định giá đất sát với giá phổ biến trên thị trường nhằm bảo đảm lợi ích của người dân trong các trường hợp phát triển khu đô thị hay phát triển nhà ở, song Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính và Ngân sách cũng cho rằng, cần mở rộng thêm những trường hợp xác định giá đất hàng loạt - hay như cách gọi của nước ta là bảng giá đất - để giảm bớt gánh nặng cho các trường hợp xác định một cách cụ thể cũng như trách nhiệm pháp lý của các cơ quan.
Cùng với đó, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách cũng đề nghị cần làm rõ thêm trong Điều 158 mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định giá là mục đích sử dụng đất đang sử dụng hiện tại hay trong tương lai. Ví dụ, những mảnh đất nông nghiệp, đất vườn hiện nay nếu quy hoạch sau này sẽ là đất công cộng, thu lại để làm đường hoặc làm công viên thì giá sẽ rất khác so với giá của những mảnh đất cũng là vườn, cũng là đất nông nghiệp nhưng sau này được quy hoạch làm đất thương mại - dịch vụ hoặc đất ở.
Xác định rõ trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần
Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm (khoản 2 và khoản 3 Điều 120, theo Báo cáo số 72/BC-BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến bổ sung cụm từ “theo quy định của Luật Du lịch” vào sau trường hợp “sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch” tại điểm b, khoản 2, Điều 120 để làm rõ hơn phạm vi áp dụng cho thuê đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nội dung này đang được thể hiện tại dự thảo Luật được chỉnh lý.
Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, cần có quy định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh không chỉ giới hạn trong hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mà cả hoạt động thương mại, dịch vụ; cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư; mặt khác, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất. Cùng với đó, cũng phải bảo đảm bám sát tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.
Cho ý kiến về nội dung này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Nghị quyết 18-NQ/TW không cấm cho thuê đất trả tiền một lần mà vẫn cho phép hai hình thức cho thuê đất - nhưng điểm khác với trước đây là có thêm hình thức trả tiền một lần và hàng năm, nhà đầu tư được quyền lựa chọn. Với chủ trương nêu trong Nghị quyết số 18 là “cơ bản thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm”, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, cần xác định rõ những trường hợp nào chấp nhận cho thuê đất trả tiền một lần. “Việc này trong tay Chính phủ, các đồng chí cần đề xuất để quy định trong dự thảo Luật”, Chủ tịch Quốc hội nói.
Đối với trường hợp trả tiền hàng năm, nhấn mạnh đây là vấn đề nhà đầu tư quan tâm nhất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị, làm rõ thêm nội dung này. Dự thảo Luật cần quy định thế nào để giúp các nhà đầu tư tiên lượng được, bảo đảm phù hợp với dự án đầu tư của nhà đầu tư.
Chủ tịch Quốc hội cũng ghi nhận dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý đã có bước tiến lớn, đó là quy định ổn định việc trả tiền hàng năm theo chu kỳ 5 năm đầu và tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 159 quy định về đối tượng áp dụng bảng giá đất là tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền đất hàng năm; Điều 160 quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể thì lại không có quy định áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuê đất kỳ đầu tiên.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu quy định giới hạn biến động tiền thuê đất không quá mức tăng chỉ số giá tiêu dùng CPI của 5 năm trước đó. "Nên phối hợp với Tổng cục Thống kê để quy định như thế nào cho rõ, CPI bây giờ dùng là CPI bình quân và biến động CPI của 5 năm thì tính như thế nào? Quy định như thế này là rất khó áp dụng trong thực tiễn”, Chủ tịch Quốc hội nói, đồng thời đề nghị, tiếp tục phải rà soát kỹ lại cách tính tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ tiếp theo ổn định 5 năm và tính biến động của chu kỳ tiếp theo của bảng giá đất và chỉ số CPI.
Kết luận nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị, cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo phối hợp chặt chẽ, tiếp tục rà soát để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng thành các quy định cụ thể, đặc biệt là 8 nhóm nội dung của Nghị quyết số 18 của Trung ương, lưu ý chỉ cụ thể hóa những vấn đề đã chín, đã đủ rõ và đã có quyết sách của Trung ương.
Với những nội dung chưa được tổng kết, chưa được đề cập trong Nghị quyết số 18, đến nay thực tiễn phát sinh đòi hỏi có cơ chế xử lý, Nhân dân có ý kiến đề xuất cụ thể, quá trình nghiên cứu, đánh giá tác động cho thấy có cơ sở và Chính phủ nhận định cần thiết bổ sung quy định thì Ban Cán sự Đảng Chính phủ có ý kiến chính thức báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, nếu cơ quan thẩm tra đề xuất thì báo cáo Đảng đoàn Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội để xin ý kiến cấp có thẩm quyền, làm cơ sở hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội.
