Quy tắc được mong đợi này sẽ yêu cầu các chuyên gia bất động sản, bao gồm cả các công ty bảo hiểm quyền sở hữu, phải báo cáo danh tính của các chủ sở hữu hưởng lợi đằng sau các công ty thực hiện mua bất động sản bằng tiền mặt cho Mạng lưới Thực thi chống tội phạm tài chính của Bộ Tài chính Mỹ (FinCEN). Đây là văn phòng được giao nhiệm vụ thu thập và phân tích các giao dịch nhằm phát hiện nguy cơ rửa tiền, tài trợ khủng bố và tội phạm tài chính. Yêu cầu trên sẽ chuẩn hóa hoạt động báo cáo, tạo ra các biện pháp kiểm soát chống rửa tiền nhất quán hơn cho lĩnh vực này.
Tính cấp bách của động thái trên được nhấn mạnh bởi thực tế trong nhiều thập kỷ, bọn tội phạm đã có thể rửa những khoản tiền đáng kể thông qua thị trường bất động sản Mỹ mà không phải tiết lộ danh tính. Tháng 3 năm nay, Bộ trưởng Tài chính Janet Yellen cho biết, con số 2,3 tỷ USD đã được chuyển qua bất động sản Mỹ từ năm 2015 đến năm 2020. Để ứng phó với xu hướng đáng báo động đó, FinCEN muốn thực hiện bước đi quan trọng để loại bỏ tận gốc hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Trong khi các ngân hàng Mỹ từ lâu đã có trách nhiệm phải tìm hiểu nguồn tiền của khách hàng và báo cáo các giao dịch đáng ngờ, thì ngành bất động sản Mỹ cho đến nay chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ quy tắc tương tự.
Biện pháp mới tiếp tục các sáng kiến bắt đầu vào năm 2021, khi FinCEN đề xuất quy tắc để quản lý lĩnh vực này và giảm thiểu rủi ro rửa tiền ở Mỹ. Báo cáo đánh giá năm 2016 của Lực lượng đặc nhiệm hành động tài chính (FATF) đã nêu bật những rủi ro đáng kể trong thị trường bất động sản của Mỹ, trong đó bao gồm việc thiếu sự giám sát các biện pháp kiểm soát chống rửa tiền theo quy định đối với các đại lý bất động sản, hay vẫn còn tồn tại lỗ hổng trong lĩnh vực bất động sản cao cấp, cũng như thiếu chiến lược đầy đủ để quản lý bất động sản thông qua lĩnh vực tài chính.
Nó cũng nhấn mạnh rằng, các đại lý bất động sản của Mỹ và những người khởi tạo khoản vay thế chấp nhà ở (RMLO) có hiểu biết kém về rủi ro rửa tiền liên quan đến bất động sản xa xỉ. Đề xuất năm 2021 của FinCEN muốn giải quyết vấn đề rửa tiền lâu đời trong lĩnh vực này bằng cách đưa ra các yêu cầu báo cáo đối với việc mua tài sản phi tài chính. Trong lịch sử, các giao dịch bất động sản bằng tiền mặt không phải tuân theo các quy định về báo cáo. Ngược lại, các giao dịch mua được tài trợ (điều này thường ám chỉ việc mua sản phẩm hoặc dịch vụ và trả tiền theo dạng vay mượn từ một nguồn tài chính bên ngoài để thực hiện giao dịch mua hàng) sẽ phải tuân theo các quy định về chống rửa tiền, bao gồm cả nghĩa vụ báo cáo. Vì vậy, FinCEN đề xuất tăng cường tính minh bạch trong lĩnh vực lâu nay có lịch sử không rõ ràng này, cung cấp thông tin tốt hơn cho các cơ quan thực thi pháp luật để xử lý các tội phạm tài chính.
Thúc đẩy tính minh bạch trong thị trường bất động sản
Đề xuất trên phản ánh chiến lược chống rửa tiền của Nhà Trắng được đưa ra cùng năm 2021. Chiến lược chỉ ra một số rủi ro chính, bao gồm cả bất động sản. Cụ thể, nó kêu gọi tăng cường tính minh bạch trong lĩnh vực này thông qua các yêu cầu báo cáo đối với các giao dịch bất động sản. Nó cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thu thập dữ liệu về quyền sở hữu hưởng lợi. Quy định mới của Bộ Tài chính Mỹ hồi tháng 8 vừa qua sẽ tiếp tục quá trình thực hiện chiến lược đó, thúc đẩy tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản bằng tiền mặt bằng cách khiến các tác nhân bất hợp pháp khó ẩn nấp sau các công ty vỏ bọc.
Trước quy định mới, các giao dịch bất động sản phải đối mặt với việc thiếu quy định toàn quốc về xác minh nguồn vốn và báo cáo các giao dịch đáng ngờ, trái ngược hoàn toàn với các yêu cầu nghiêm ngặt của ngành ngân hàng. Thay vào đó, FinCEN vận hành các yêu cầu nhằm mục tiêu theo địa lý (GTO), bắt buộc phải báo cáo việc mua bất động sản ở các thành phố cụ thể như New York, Miami và Los Angeles. Quy định mới sẽ mở rộng hiệu quả của GTO trên toàn quốc.
Tuy nhiên, hệ thống GTO hiện tại tương đối dễ bị phá vỡ bằng cách mua bất động sản bên ngoài các khu vực được chỉ định. Những người ủng hộ sự minh bạch ủng hộ một quy định toàn quốc bằng cách trích dẫn trường hợp của tỉ phú Guo Wengui, một doanh nhân gốc Trung Quốc đã sử dụng một công ty vỏ bọc ẩn danh để mua một biệt thự trị giá 26 triệu USD ở New Jersey bằng nguồn lợi nhuận bất hợp pháp. Nếu tài sản đó nằm ở Manhattan, nó sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của GTO, và thu hút sự chú ý của cơ quan thực thi pháp luật ngay lập tức. Một báo cáo năm 2020 của Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ - cánh tay điều tra của Quốc hội Mỹ - cho thấy, gần 7% báo cáo GTO đã xác định các cá nhân hoặc tổ chức có liên quan đến các vụ án FBI đang điều tra.
Mặc dù hệ thống GTO hiện tại đã cung cấp dữ liệu có giá trị, giúp cơ quan thực thi pháp luật sử dụng dữ liệu đó để xác định tài sản thuộc sở hữu sinh lợi của các cá nhân đang bị điều tra, song vẫn có những lo ngại về khả năng quản lý chương trình một cách hiệu quả của FinCEN, do họ gặp phải các vấn đề về kinh phí và nguồn lực.
Nói chung, quy định cấm mua nhà ẩn danh bất động sản hạng sang của Bộ Tài chính Mỹ thể hiện một bước quan trọng hướng tới việc thu hẹp lỗ hổng rửa tiền trên thị trường bất động sản. Bằng cách yêu cầu tiết lộ các chủ sở hữu hưởng lợi đằng sau việc mua bất động sản bằng tiền mặt, nó nhằm mục đích nâng cao tính minh bạch lẫn trách nhiệm giải trình trong ngành này, từ đó ngăn chặn dòng vốn bất hợp pháp vào thị trường bất động sản Mỹ.
