“Việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Cộng đồng doanh nghiệp chúng tôi rất vui mừng với Luật này”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) LÊ HOÀNG CHÂU chia sẻ.

Khắc phục tình trạng “mỗi nơi mỗi kiểu”

- Việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) có ý nghĩa như thế nào với thị trường bất động sản, thưa ông?

- Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì đây là một tin rất mừng. Về tổng thể, đây là Luật rất tốt, rất tích cực, phù hợp với thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể nhận xét là Luật có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở năm 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

- Vì sao ông lại cho rằng đây là Luật có chất lượng tốt nhất kể từ Pháp lệnh Nhà ở năm 1991?

­- Có nhiều quy định trong Luật Nhà ở (sửa đổi) minh chứng cho nhận xét trên! Điển hình là khoản 2 Điều 32 và khoản 3 Điều 36 quy định trường hợp “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” và “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai”. Như vậy, Luật đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về “phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê” (còn gọi là “nhà chung cư mini”), Điều 57 quy định rất chặt chẽ để bảo đảm năng lực của nhà đầu tư là cá nhân. Ví dụ: phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; người mua “nhà chung cư mini” được cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, Luật quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của UBND các cấp. Điều này vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Đặc biệt, lần đầu tiên, Luật Nhà ở 2023 quy định về “các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở” để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể “áp dụng tương tự” cho các dự án bất động sản khác. Điều này khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm mỗi phách, còn nhà đầu tư thì không biết đường nào mà lần trong “ma trận” quy trình, thủ tục hành chính và cũng nhằm để thực hiện mục tiêu cải cách hành chính của Chính phủ…

Nên cho phép áp dụng sớm quy định về nhà ở xã hội, cải tạo chung cư

- Nhà ở xã hội là vấn đề được người dân hết sức quan tâm. Ông nhận xét gì về quy định liên quan trong Luật Nhà ở (sửa đổi)?

- Phải nói rằng, Chương VI của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030 với một số chính sách nổi bật. Cụ thể là Khoản 5 Điều 77 cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội; qua đó, khắc phục được “bất cập” của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 - không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở (sửa đổi đã bãi bỏ “điều kiện cư trú”, giao Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập”, quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập” là rất hợp tình hợp lý, để phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương.

Với doanh nghiệp, khoản 2 Điều 85 quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi, như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn với lãi suất ưu đãi… Những ưu đãi này rất cần thiết, hợp tình hợp lý, tạo điều kiện để thu hút  các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

- Vậy còn các quy định liên quan đến sở hữu và cải tạo chung cư thì sao, thưa ông?

- Hiệp hội rất hoan nghênh Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Chính sách này không chỉ đáp ứng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư  mà còn góp phần phát triển loại “nhà ở sở hữu có thời hạn”. Ví dụ loại căn hộ dịch vụ (serviced arpartment) được xây dựng trên khu đất thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm có giá bán thấp hơn so với giá bán của căn hộ chung cư “sở hữu không xác định thời hạn”.

Đặc biệt, cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” đã tháo gỡ được vướng mắc trong việc xử lý các phần diện tích đất ngoài ranh khối đế xây dựng nhà chung cư như đường nội bộ, đất nhóm cây xanh. Cơ chế ưu đãi này là một chính sách rất quan trọng, sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

- Như vậy, có thể thấy, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều ưu việt. Theo ông, cần làm gì để Luật sớm đi vào cuộc sống?

- Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1.1.2025. Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép vận dụng chính sách cho chủ nhà trọ được vay ưu đãi để xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở là nhà trọ cũng là “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình theo quy định tại Điều 110, Điều 111 Luật Nhà ở 2023 hoặc đề nghị xem xét giảm mức thuế khoán 7% doanh thu hiện nay về mức thuế khoán khoảng 5% doanh thu thì hợp lý hợp tình hơn. Bởi lẽ, hiện cả nước có khoảng trên dưới 100.000 chủ nhà trọ với hàng trăm ngàn phòng trọ cho thuê, đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động, nhưng lại chưa có chính sách hỗ trợ.

Cùng với đó, về “các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật quy định “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” là không phù hợp thực tế và cũng không cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng “kinh doanh lưu trú du lịch”  theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng chia sẻ phòng thuê (Airbnb) đang được sử dụng rất phổ biến. Do đó, thay vì nghiêm cấm sẽ khó khả thi, Hiệp hội đề nghị nên quản lý chặt chẽ sẽ tốt hơn.

- Xin cảm ơn ông!