Chưa đạt yêu cầu
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết tới toàn bộ nền kinh tế. Nếu thị trường này phát triển không lành mạnh, hệ lụy tới nền kinh tế rất lớn. Bài học kinh nghiệm trong thời gian qua đã chứng minh rõ nét cho mối quan hệ này.
Thực tế cho thấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường cũng như phát triển hệ thống hạ tầng, đô thị. Tuy nhiên, do nhiều quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn đến sự phát triển có sự méo mó, như: Dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu bất động sản phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân; hoạt động môi giới bất động sản còn lộn xộn… Những tồn tại, hạn chế này nếu không được kịp thời chấn chỉnh sẽ gây hệ lụy rất lớn cho sự phát triển của cả đất nước. Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là rất cần thiết, đặc biệt khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đang trình Quốc hội xem xét, sửa đổi.
Nhìn chung, dự thảo Luật với 11 chương, 92 điều đã kế thừa nhiều quy định, đồng thời bổ sung những quy định mới nhằm tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Chẳng hạn, dự thảo Luật bổ sung các hành vi bị cấm, như: Thu tiền mua bán, thuê mua bán bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định hay hành vi sử dụng khoản tiền này trái pháp luật; bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình hành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; có chương mới về điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp khi tăng “nóng” hoặc “đóng băng”… Dự thảo đã bổ sung để hoàn thiện hơn về thể chế.
Tuy nhiên, dự thảo Luật vẫn chưa bảo đảm các yêu cầu như gợi mở của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4.2023 mới đây, đó là phải thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng và Nhà nước về kinh doanh bất động sản; bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, không tạo ra vướng mắc mới; thay đổi tư duy quản lý xem cái nào cần quản chặt, cái nào cần tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
Những vấn đề cần lưu ý
Sở dĩ nói như vậy vì, điều căn cốt của Luật này phải xác định rõ kinh doanh bất động sản là gì, ai được kinh doanh, kinh doanh thế nào... thì lại chưa rõ. Để giải quyết, cần lưu ý một số điểm chính.
Thứ nhất, hiện đang có sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự… Do đó, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần định nghĩa rõ ràng kinh doanh bất động sản là gì, đối tượng nào được kinh doanh? Người môi giới bất động sản đang có sự điều chỉnh là phải thông qua sàn để minh bạch hơn. Song, khi thông qua sàn thì nơi cấp phép đào tạo phải chuẩn chỉ ngay từ đầu, các sàn đó phải được công nhận của Bộ Xây dựng, thay vì đào tạo tràn lan như hiện nay. Về các giao dịch, không nhất thiết phải thông qua sàn, vì theo Bộ luật Dân sự, người dân có thể ra các văn phòng công chứng.
Thứ hai, về thuế, chúng ta phải xác định rõ thuế thị trường trên cơ sở giá thị trường để tránh trốn thuế, né thuế. Muốn vậy, phải xây dựng cơ sở giá thị trường. Dự thảo Luật cần làm rõ, nếu Nhà nước quy định giá khu vực này đang là 5 triệu/m2, người ta mua bán dưới giá đó thì áp theo mức thuế của Nhà nước, còn nếu trên giá đó thì phải áp dụng theo hợp đồng.
Thứ ba, về đền bù, theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội, chúng ta sẽ tiến tới có khung giá đất sát với thị trường, không còn tình trạng 2 giá như hiện nay. Như vậy, kinh doanh bất động sản sẽ thuận lợi hơn. Song, dự thảo Luật cần làm rõ: Với nhà ở thương mại, chủ đầu tư sẽ áp dụng thế nào, bồi thường ra sao?
Thứ tư, liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai. Theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nếu mua bán đối với căn hộ phải làm xong phần móng, đối với đất nền phải làm xong cơ sở hạ tầng. Song, nếu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự, thì áp dụng theo hợp đồng (hợp đồng thỏa thuận, hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán, hứa đặt chỗ). Do vậy, để thống nhất với Bộ luật Dân sự, dự thảo Luật cần quy định rõ được hình thành trong tương lai thế nào, trường hợp nào được góp vốn, trường hợp nào là hợp đồng thỏa thuận, được mua bán ra sao…? Nếu không, sẽ tiếp tục lộn xộn như thời gian qua.
Đặc biệt, cần làm rõ shophouse, condotel, officetel… liệu có được cấp quyền sử dụng đất không, nếu cấp thì trong thời hạn bao lâu? Hiện, mới chỉ quy định theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, nhưng vấn đề này cần được thể chế trong văn bản luật để mang tính pháp lý cao hơn.
Thứ năm, về phía chủ đầu tư, dự thảo Luật cần quy định rõ khi nào được phép phát hành trái phiếu. Chẳng hạn, chỉ khi có quyết định giao đất, tức phải có tài sản được Nhà nước công nhận, mới được phát hành trái phiếu. Cùng với đó, cần làm rõ: Chủ đầu tư đã cầm cố vay vốn ngân hàng thì không được phép phát hành trái phiếu. Nếu không, sẽ tiếp tục tình trạng như thời gian qua là vừa cầm cố vừa phát hành, dẫn đến khi xảy ra tranh chấp, Ngân hàng được ưu tiên lấy lại vốn, còn các trái chủ thì rất khó lấy lại dòng tiền đã đầu tư.
Tựu chung, muốn thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, thay đổi tư duy quản lý, mấu chốt phải bỏ cơ chế xin - cho. Muốn vậy, dự thảo Luật cần tạo ra “luật chơi” sòng phẳng bằng cách quy định rõ các tiêu chí, điều kiện cho “người chơi”, giảm bớt thủ tục. Đồng thời, phải làm thật tốt công tác quy hoạch, xem khu vực này được làm gì, gắn với đó phải có chính sách tương ứng. Nhìn từ bài học kinh nghiệm của Bình Dương, tại sao họ làm tốt nhà ở xã hội trong khi nhiều địa phương khác thì không? Là bởi Bình Dương có quy hoạch rõ ràng khu nào làm nhà ở xã hội, khi đầu tư vào đó doanh nghiệp sẽ được ưu tiên giải quyết thủ tục nhanh chóng, chỉ chưa đầy 1 năm thay vì 2 - 3 năm như ở nơi khác. Đó là bài học kinh nghiệm mà Ban soạn thảo cần lưu ý khi thiết kế quy định trong dự thảo Luật.
Một điều quan trọng nữa là, mặc dù bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, tác động trực tiếp tới nhiều ngành, nhưng không thể vì thế mà không siết lại. Chúng ta phải chấp nhận để củng cố nền kinh tế. Do đó, cần rà soát lại tổng thể các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có kinh nghiệm, tài chính, am hiểu pháp luật phát triển, còn lại phải chấp nhận bị đào thải.
Việc xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện rất khó, vì các luật liên quan như Luật Nhà ở, đặc biệt là Luật Đất đai - luật mang tính gốc rễ cho sự phát triển, vẫn đang trong quá trình sửa đổi song song. Vì vậy, phải tìm được tiếng nói chung giữa các luật này. Huy động đội ngũ chuyên gia pháp lý, chuyên gia trong ngành bất động sản sẽ là giải pháp để có được dự thảo luật chất lượng.
