Chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có điểm mới là sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới…
Theo khoản 1, Điều 57 dự thảo Luật, hai loại giao dịch phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Cùng với đó, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này.
Theo cơ quan soạn thảo, 8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn giao dịch đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng bất cập, dẫn tới khó khăn trong quản lý, cũng như chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật. Do vậy, dự thảo cũng bổ sung các quy định siết lại điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của người điều hành, tổ chức và cá nhân tham gia sàn. Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng, giá bất động sản, nhất là tại đô thị, cao hơn so với mặt bằng thu nhập chung của người dân và tốc độ phát triển kinh tế. Tình trạng đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương. Vì thế, dự thảo Luật đề xuất biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu.
Tán thành với sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, tuy nhiên Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị, nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn. Lý do, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế là để bảo đảm lợi ích vì đề xuất của cơ quan soạn thảo chưa làm rõ được sự cần thiết, chưa đủ cơ sở thực tiễn. Cụ thể, chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư. Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” cũng còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước. Thực tế cho thấy, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Mặt khác, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng nấc trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Cùng với đó là nguy cơ tiềm ẩn về việc lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Trong khi đó, theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu.
Chấm dứt nạn "cò đất"
Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị cân nhắc thêm về việc quy định thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo Luật cho phù hợp, bởi việc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm phát sinh chi phí không cần thiết cho bên mua và bên bán. Cần cân nhắc xem có nên bắt buộc không, hay có thể quy định mở, có thể thực hiện giao dịch thông qua sàn hoặc không. Có cùng quan điểm này, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Mội trường Lê Quang Huy cho rằng, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn.
Hiện nay, giao dịch thông qua dịch vụ môi giới bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn. Còn ở hầu hết các tỉnh khác, giao dịch bất động sản không thực hiện thông qua dịch vụ môi giới bất động sản và sàn giao dịch mà chủ yếu được thực hiện dưới hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thông qua các tổ chức đấu giá.
Nêu thực tế trên, Trưởng ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cũng cho biết, câu chuyện “cò đất” là một trong những câu chuyện rất đau đầu ở địa phương. Theo dự thảo Luật, việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng theo Luật này là một trong các hành vi bị cấm. Vậy dự thảo Luật có cấm người hành nghề môi giới bất động sản không được cấp chứng chỉ hành nghề không? Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho rằng, dự thảo Luật nên cấm những người môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề nhằm giải quyết tình trạng “cò đất” diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương trên cả nước. Cùng với đó, cần có quy định nhằm phân biệt giữa hành vi của “cò đất”, người môi giới để đấu giá đất với hành vi của người có nhu cầu đấu giá đất thật.
Giải trình, làm rõ thêm về nội dung liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về nguyên tắc, giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch hiện nay chỉ quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, còn lại là khuyến khích chứ không bắt buộc tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch. Thực tế hiện nay, tuỳ điều kiện thực tế, các chủ đầu tư lựa chọn dịch vụ sàn giao dịch hoặc thành lập sàn riêng. Theo thống kê, trên cả nước có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu như các chủ đầu tư tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch, dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư lớn mới thành lập sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã yêu cầu việc bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch như một trong những biện pháp cần nghiên cứu; mặt khác, các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như là tài sản chưa hình thành, tính pháp lý của dự án bất động sản này phức tạp, điều kiện kinh doanh phải được kiểm soát qua thực tế triển khai dự án, giao dịch này không thực hiện qua công chứng, do đó cần phải thực hiện qua sàn giao dịch.
Qua các ý kiến góp ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp thu các ý kiến và rà soát lại các quy định kỹ hơn nhằm bảo đảm điều kiện khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản.
