Tọa đàm trực tuyến “Nghị quyết 18 và dự án Luật Đất đai (sửa đổi)”

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà: Trong từng chính sách đều phải tính đến hài hòa lợi ích, an sinh xã hội

Tọa đàm hôm nay là sự kết nối giữa chúng tôi với các chuyên gia. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến nay đã là kết quả chung của các cơ quan của Quốc hội, Ban soạn thảo, Chính phủ và những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các cơ quan quản lý Trung ương và địa phương, của các đại biểu Quốc hội. 

Có thể khẳng định, quá trình soạn thảo dự thảo Luật như một sự kiện pháp lý đặc biệt của Quốc hội Khóa XV, bởi Luật Đất đai là trung tâm trong quản lý về đất đai.

Mục đích sửa đổi Luật Đất đai là nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 và một số Nghị quyết quan trọng khác của Đảng như Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và các Nghị quyết của Bộ Chính trị, của Trung ương có liên quan đến đất đai.

Đồng thời, sửa đổi Luật Đất đai còn đề ra chủ trương mới, tư duy mới trong quản lý đất đai, đặc biệt trong thể chế hóa công tác quản lý đất đai phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN. Trong giai đoạn này, nội hàm định hướng XHCN đã được khẳng định rất rõ trong các nghiên cứu, tài liệu đã được Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng công bố.

Có rất nhiều nội dung cần thể chế hóa trong dự thảo Luật này, trong đó, có 4 nhóm nội dung then chốt.

Một là, liên quan quy hoạch quản lý đất đai. Đây là công cụ để Nhà nước với tư cách là cơ quan đại diện cho người dân, cho sở hữu toàn dân, thực hiện quy hoạch đất đai góp phần phân bổ tài nguyên quốc gia cho các lĩnh vực phát triển kinh tế; bảo đảm hài hòa tài nguyên đất đai cho các đối tượng sử dụng; bảo đảm phân bổ hài hòa giữa các lĩnh vực kinh tế với bảo đảm an ninh quốc phòng, văn hóa, môi trường… 

Luật Đất đai cùng các luật khác, như Quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch ngành có sử dụng đất, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Các quy hoạch này phải tương tác để mang lại hiệu quả tốt hơn cho quản lý sử dụng đất cũng như góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Quy hoạch sử dụng đất có 3 cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện. Thông qua quy hoạch đất đai này, tiếp tục khẳng định vai trò của nhân dân, khẳng định sự tham gia của người dân, thể hiện tính dân chủ. Những vấn đề liên quan thu hồi đất, quản lý đất đai phải dựa vào quy hoạch sử dụng đất đai.

Hai là, liên quan đến định giá đất đai, tài chính đất đai dự thảo Luật có 2 nội dung quan trọng.

Thứ nhất, sẽ thay đổi lại toàn bộ phương pháp định giá đất đai. Hiện có 4 phương pháp theo thông lệ quốc tế song chưa mang lại hiệu quả. Chúng ta có rất nhiều bảng giá, khung giá, giá đất cụ thể, nhưng thực tế tính chính xác chưa cao. Lần này, đã bỏ đi khung giá đất và xác định bảng giá đất hàng năm, đặc biệt phải đổi mới phương pháp định giá để phù hợp giá thị trường.

Giá thị trường là giá đất mang tính phổ quát nhất trong điều kiện bình thường, không có biến động. Muốn có giá đất theo giá thị trường, phải có cơ sở dữ liệu thông tin đất đai chính xác. Khi có bảng giá đất thị trường thì việc định giá cụ thể sẽ xác định được.

Công tác quản lý đất đai cũng sẽ chuyển sang giai đoạn mới: Thực hiện các trách nhiệm với đất đai chủ yếu theo bảng này; đồng thời là cơ sở cho đấu giá đất đai. Về phía người dân dân khi làm các hợp đồng mua bán bất động sản thì giá kê khai trên hợp đồng chính là giá đánh vào nghĩa vụ thuế.

Cùng với đó, để thu thập cơ sở dữ liệu đất đai, phải có dữ liệu về các giao dịch trên thị trường, gồm cả giao dịch của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và giao dịch của người dân đến đăng ký ở Văn phòng đăng ký đất đai. Khi kết hợp với việc xây dựng được bản đồ địa chính số, chúng ta sẽ có dữ liệu của giá đất giao dịch trên thị trường, đưa giá đất về sát thị trường.

Như thế, sẽ xác định dữ liệu đất đai  trên bản đồ địa chính. Khi đó, sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích từ nguồn lực đất, bao gồm giữa người dân đang sử dụng đất với Nhà nước và doanh nghiệp; chia sẻ lợi ích giữa các địa phương với nhau. Đặc biệt, khi có bảng giá đất chính xác, hoàn toàn xác định được địa tô chênh lệch do nhà đầu tư hay Nhà nước đầu tư tăng lên và hòan toàn điều tiết được. Nói chung, tài chính đất đai là chuyển biến lớn trong dự án Luật này.

Ba là, liên quan đến quan điểm khi phát triển kinh tế có chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Đây là một trong những vấn đề gây bức xúc, với 60 – 70% khiếu nại, tố cáo. Nó liên quan tới quy hoạch, định giá. 

Chúng ta cần thay đổi khái niệm “giải phóng mặt bằng”, mà hình dung đó là quá trình chuyển dịch kinh tế đi đôi chuyển dịch sử dụng đất, có sự tham gia của người nông dân vào quá trình này.

Do đó, phải xem xét để các chính sách đền bù, bồi thường, tái định cư, bảo đảm sinh kế, thu nhập của người dân phải bằng, tốt hơn so với trước khi có dự án. Nói cách khác, trong những chính sách và từng dự án phát triển phải tính ngay đến an sinh xã hội, bảo đảm công bằng, chia sẻ các lợi ích mang lại từ quá trình phát triển đó.

Bốn là, vấn đề hết sức quan trọng nữa được dự án Luật xác định là phải hiện đại hóa quản lý, tinh gọn bộ máy, phân cấp triệt để, thực hiện tốt việc cung cấp dịch vụ công phục vụ nhân dân. Đó là quá trình chuyển đổi số thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai toàn diện, tích hợp, đa mục tiêu, trong đó có dữ liệu về giá đất. Mọi dịch vụ cung cấp cho người dân phải được thông qua hệ thống này. Nhờ chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính, minh bạch sẽ giúp người dân được quyền biết, giám sát thông tin theo quy định của pháp luật.

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:

Xin trân trọng cám ơn Bộ trưởng Trần Hồng Hà!

Để thể chế hóa Nghị quyết 18 thì không chỉ có Luật Đất đai. Sửa đổi Luật Đất đai là quan trọng để thể chế hóa Nghị quyết 18, nhưng không phải là duy nhất, bởi một số chính sách cần được thể chế hóa trong các đạo luật khác. Ví dụ để khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp, ngoài chính sách về đất nông nghiệp trong dự thảo Luật này thì cũng liên quan đến Luật về Lâm nghiệp, Nông nghiệp, hoặc chính sách ưu đãi đầu tư ở các luật khác cũng rất quan trọng, hay chính sách thuế...

Bộ trưởng đã nói rõ tầm quan trọng của việc xây dựng Luật Đất đai lần này, cũng như mục tiêu, ý nghĩa quan điểm và 4 nội dung quan trọng. Bộ trưởng nhấn mạnh dự án Luật có những thay đổi rất căn bản so với Luật hiện hành.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên:

Nghị quyết 18 đưa ra yêu cầu về việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nội dung này có ý nghĩa quan trọng, nhằm thể chế hóa quan điểm quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của nhân dân. Nhân dân được tạo điều kiện để tiếp cận, sử dụng đất một cách công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững. Quan điểm là kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai một cách lãng phí.

Như chúng ta đã biết, Luật Đất đai hiện hành đã có quy định cụ thể các trường hợp giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng ta chưa có quy định về giao đất, cho thuê đất cho người đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định hiện nay trong Luật Đất đai chưa đề cập, do đó Nghị quyết 18 đưa ra định hướng về nội dung này rất cần thiết.

Thực tiễn thời gian qua, việc giao đất có thu tiền, cho thuê đất qua hình thức đấu giá đã được thực hiện ổn định, đóng góp về ngân sách. Quy định này từng bước sàng lọc nhà đầu tư kém năng lực, khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng. Việc giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng thực hiện hơn đối với đất ở, góp phần quan trọng tăng nguồn thu ngân sách địa phương và giải quyết vấn đề xây dựng nhà ở thời gian qua.

Tuy nhiên, trong nghiên cứu tài liệu Chính phủ trình Quốc hội kèm theo dự thảo Luật, theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đánh giá, việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa được tổ chức sử dụng một cách triệt để. Chúng ta còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất có nguồn gốc cổ phần hóa của doanh nghiệp nhà nước, đất của nông lâm trường, sắp xếp cơ sở nhà đất các cơ quan nhà nước thực hiện theo hình thức xây dựng và chuyển giao.

Vừa qua, công tác hậu kiểm cho thấy nhiều địa phương chủ yếu thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Những dự án này đã đưa ra lý do là được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư, hoặc được lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu và lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, xây dựng...

Chúng ta thể chế hóa Nghị quyết 18 vào dự thảo Luật thì giải quyết được bất cập thời gian qua. Có 3 ý nghĩa:

Một là, bảo đảm tính công khai, minh bạch, tính cạnh tranh trong tiếp cận, khai thác nguồn lực đất đai;

Hai là, bảo đảm nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng;

Ba là, đem lại hiệu quả kinh tế cao trong việc khai thác sử dụng đất đai thông qua việc lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm để thực hiện hiệu quả các dự án sử dụng đất. 

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:

Cảm ơn bà Trần Hồng Nguyên! Bà Nguyên đã nói rõ vai trò, vị trí, tầm quan trọng của việc giao đất, cho thuê đất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo tinh thần của Nghị quyết 18. Bà Nguyên cũng hy vọng tiếp tục dự thảo thể chế hóa để giải quyết những vấn đề tồn tại trong nhiều năm, vấn đề đất cổ phần hóa, đất nông lâm trường; các quy định mang tính khả thi, bảo đảm thực thi hài hòa giữa Luật Đất đai với pháp luật về đầu tư, đấu giá.

Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính – Ngân sách Lê Minh Nam

Nghị quyết 18 đã đánh giá tổng kết tình trạng sử dụng đất đai thời gian qua, theo đó chính sách tài chính về đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai.

Cụ thể, các phương pháp đấu giá, định giá quyền sử dụng đất vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thấp hơn so với giá của thị trường. Trong khi đó, chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương; chưa có chế tài xử lý các hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Trong quá trình thể chế hóa cần quan tâm đến lĩnh vực này.

Bộ trưởng đã nêu 4 nhóm vấn đề quan trọng để giải quyết các hạn chế hiện nay.  Liên quan đến đổi mới phương pháp xác định giá đất, chúng ta thiết lập được cơ sở dữ liệu tin cậy để sử dụng làm cơ sở định giá đất, cơ sở xác định giá khởi điểm trong quá trình tổ chức đấu giá.

Việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, quá trình tổ chức thực hiện thời gian tới cần thể chế hóa trong quy định của pháp luật.

Việc yêu cầu quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng tăng cường công tác quản lý sử dụng đất đai, bảo đảm chặt chẽ, đồng bộ, đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên tham gia, trên nguyên tắc sát với thực tiễn thị trường. Cũng đảm bảo được công bằng, công khai, minh bạch đề cao trách nhiệm giải trình, đảm bảo thu về cho ngân sách nhà nước phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Tôi đồng tình với ý kiến của đại biểu Trần Thị Hồng Nguyên, việc tổ chức vấn đề đấu giá, đấu thầu dự án giúp chúng ta sàng lọc được nhà đầu tư. Chỉ những nhà đầu tư có năng lực về mặt tài chính, có kỹ năng quản lý, mục tiêu dự án rõ ràng, phương án kế hoạch sử dụng tốt thì mới quan tâm, có khả năng trúng giá, thực hiện dự án. Khi có tất cả các yếu tố đó sẽ khai thác, sử dụng đất mang lại hiệu quả tối ưu nhất cho nhà đầu tư và mang lại lợi ích chung cho xã hội.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư đã quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi sử dụng đất tại Điều 125; bổ sung đối tượng giao đất không thu tiền tại Điều 127. Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, luật hóa các quy định về giao đất, cho thuế đất không thông qua đấu giá, đấu thầu với các thửa đất nhỏ, hẹp, nằm xen kẹt tại Điều 134. Quy định rõ tiêu chí điều kiện giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 131. Quy định rõ tiêu chí dự án đấu thầu dự án có sử dụng đất cho một số đối tượng, hay quy định tăng cường phân cấp, phân quyền...

Việc bổ sung các quy định này là sự nỗ lực của cơ quan chủ trì soạn thảo. Tuy nhiên, cũng cần tiếp tục rà soát, thảo luận để xây dựng được quy định vừa đảm bảo toàn diện, đồng bộ nhưng cũng đủ cụ thể để giúp công tác quản lý hiệu quả, chặt chẽ, thuận lợi trong tổ chức thực thi cũng như đảm bảo thúc đẩy kinh tế, công bằng xã hội.

Luật Đất đai có mối quan hệ và liên quan đến nhiều luật khác nên cần đặc biệt quan tâm để các quy định phải có tình thực tiễn, đồng bộ với các luật khác. Có như vậy, công tác tổ chức thực hiện trong thời gian tới mới đảm bảo triệt để những hạn chế liên quan đến quá trình xác định tính toán vấn đề tài chính về đất đai.  

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế:

Cảm ơn đại biểu Lê Minh Nam! Đại biểu cho rằng dự thảo Luật lần này đã bổ sung nhiều quy định liên quan đến đấu giá, đấu thầu mang tính khả thi hơn và trở thành công cụ để phân bổ nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả. Về phía Ủy ban Tài chính - Ngân sách, trong tương lai có lẽ sẽ có thêm những ý kiến cụ thể hơn, sâu sắc hơn về vấn đề Bộ trưởng đang rất tâm tư, kỳ vọng đó là phương pháp, cách thức xác định giá đất, bảng giá đất, góp phần hoàn thiện dự thảo Luật tốt nhất. 

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội:

Tôi cho rằng, cần tiếp cận Luật Đất đai với vai trò là đạo luật mang tính trung tâm. Mọi hoạt động của con người đều diễn ra trên đất nên mọi quan hệ liên quan đến quản lý và sử dụng đất đều liên quan luật chuyên ngành. Nếu không xử lý vấn đề của đạo luật gốc thì không biến chính sách đất đai thành nguồn lực to lớn để phát triển đất nước.

Chúng ta bàn về giao đất, cho thuê đất, thực chất đây là một phương thức tiếp cận đất đai. Nếu phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân không minh bạch, gặp phải rào cản, cơ chế pháp lý không được bảo đảm thì sẽ ảnh hưởng rất lớn về kinh tế - xã hội; làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, không khuyến khích, thu hút được các nhà đầu tư và làm tăng chi phí đầu vào rất lớn.

Giao đất, cho thuê đất thực ra là quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Bên cạnh giao đất, cho thuê đất, việc tiếp cận ở thị trường thứ cấp thông qua các giao dịch dân sự theo cơ chế thị trường.

Trước đây, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ hữu toàn dân về đất đai thực hiện giao đất, cho thuê đất phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thời gian qua cho thấy, nếu vẫn quy định như cũ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm dẫn đến nhiều quan chức đã phải chịu vòng lao lý. Lần này định vị lại, cũng là phương thức Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng bảo đảm công khai, minh bạch, bình đẳng hơn thông qua thuê đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tôi cho rằng, quan điểm, tinh thần của Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5, Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII về giao đất, cho thuê đất đã được dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thể chế.

Tuy nhiên tôi băn khoăn về tính khả thi bởi vấn đề đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai mà còn chịu sự quy chiếu, điều chỉnh của những đạo luật khác có liên quan như Luật Đấu giá tài sản công, Luật Đấu thầu. 

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chúng ta mới quy định về nội dung, những trường hợp nào thì đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp nào không đấu giá, những trường hợp nào đấu thầu. Còn trình tự thủ tục đấu giá như thế nào, đấu thầu như thế nào lại liên quan đến các luật chuyên ngành khác.

Vì vậy tôi cho rằng, sửa Luật Đất đai là cần nhưng chưa đủ mà phải rà soát, sửa Luật Đấu giá tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp và các luật có liên quan. Nếu nhìn ở góc độ chỉ có sửa Luật Đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất, thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ giải quyết, khắc phục được những khuyết tật, khuyết thiếu, trở ngại hiện nay thực tế đang đặt ra sẽ chưa giải quyết được vấn đề.

Ngoài 3 mục đích mà Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên đã nói, tôi cho rằng, câu chuyện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất phải bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả và mang lại lợi ích chung cho xã hội. Theo tôi đó là cái gốc của vấn đề. 

Phó Tổng Thư ký VCCI, Trưởng Ban pháp chế VCCI Đậu Anh Tuấn: 

Cộng đồng doanh nghiệp ở mọi ngành nghề, từ tập đoàn lớn đến doanh nghiệp nhỏ đều đang theo dõi quá trình sửa đổi Luật đất đai rất chặt chẽ. Bởi đất đai đối với doanh nghiệp rất quan trọng. Bộ trưởng Trần Hồng Hà đã từng tham dự hội thảo tại VCCI với cộng đồng doanh nghiệp với hơn 350 doanh nghiệp, đại biểu. Đây là hội thảo đầu tiên Bộ trưởng chủ trì sau khi có dự thảo được công bố chính thức. Điều này thể hiện sự quan tâm của Bộ trưởng cũng như Ban soạn thảo đối với những vấn đề doanh nghiệp đang gặp phải.

Một trong những định hướng quan trọng của sửa đổi Luật Đất đai lần này là phải khơi thông được nguồn lực và tạo thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Phải giảm chi phí, phải cải cách thủ tục hành chính, phải số hóa, giảm rủi ro cho các doanh nghiệp. Đây là một trong những ưu tiên của dự thảo Luật Đất đai lần này.

Dưới góc nhìn của tôi, trong gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2013 tồn tại những vấn đề mà các doanh nghiệp đang gặp phải.

Thứ nhất, sự chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa các luật với Luật Đất đai. Ban soạn thảo tổ chức rà soát và nhận thấy Luật Đất đai có liên quan đến 186 luật khác, hiếm luật nào có mức độ tác động lớn như vậy đến các luật khác. Không chỉ giữa luật mà giữa các Nghị định, hướng dẫn, thông tư... cũng đang có những điều chỉnh. Vì vậy, một trong những nhiệm vụ, sứ mệnh không hề dễ dàng của Ban soạn thảo là đảm bảo một quy trình, thủ tục, trình tự làm sao phải đơn giản, thuận tiện và thống nhất, đồng bộ.

Thời gian qua, có nhiều dự án phải nằm yên trong nhiều năm bởi vì sự xung đột, chồng chéo giữa các luật mà không có lối ra và bản thân các cơ quan thực thi ở địa phương cũng rất khó khi thực hiện. Nguyên nhân là do quy định giữa luật không giống nhau hoặc không rõ ràng, dẫn tới người thực thi tại các địa phương ngần ngại, trì hoãn.

Vì vậy, tôi mong rằng trong thời gian tới, Ban soạn thảo dành ưu tiên để làm sao đồng bộ giữa các luật và Luật Đất đai. Đây là một trách nhiệm rất nặng nề của Ban soạn thảo và Ủy ban Pháp luật. Ủy ban Pháp luật đã có một hội nghị riêng liên quan đến chủ đề này, Ủy ban đã có sự quan tâm rất lớn khi đã chủ động vào cuộc từ rất sớm.

Tôi mong rằng, làm thế nào để quy trình, thủ tục trong thời gian tới phải đứng từ phía người người thực hiện. Bởi vì nếu nhìn từ đạo luật, từ kinh nghiệm chúng ta thấy rằng, nếu góc nhìn chỉ ở từng đạo luật thì sẽ thấy không có nhiều vướng mắc. Nhưng khi người dân, doanh nghiệp, cơ quan, địa phương thực hiện thì phải nhìn với một quy trình của một dự án. Vì vậy, điểm gây tắc của dự án chính là việc phải thực hiện qua quá nhiều khâu.

Thời gian trước, VCCI có hợp tác với tỉnh Bắc Ninh và đã cố gắng vẽ một quy trình, một dự án đầu tư có sử dụng đất trên thực tế. Tuy nhiên, quy trình trên thực tế rất khác so với quy trình trên trên giấy. Một dự án phải “vòng vòng” giữa các sở, ngành và mỗi sở, ngành phải đi qua rất nhiều khâu khi thực hiện thủ tục hành chính. Vì vậy, theo tôi, cần phải có một đột phá và một mục tiêu rất quan trọng của dự thảo luật Đất đai lần này là phải đơn giản hóa.

Thứ hai, các doanh nghiệp nhỏ vừa hiện tiếp cận quỹ đất rất khó khăn, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa sản xuất. Hiện nay các khu công nghiệp hiện của các địa phương, các quỹ đất địa phương dường như chưa dành cho các doanh nghiệp nhỏ và hầu như chỉ là các dự án FDI, các dự án lớn. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa để vào các khu công nghiệp rất khó, vì họ phải trả tiền một lần và phải thuê với diện tích tối thiểu, hầu như các doanh nghiệp nhỏ không đáp ứng được. Vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp vẫn sử dụng đất ở của mình là nơi sản xuất. Điều này tạo ra những hệ lụy về môi trường, những tác động xã hội rất là nghiêm trọng.

Có thể thấy, dự thảo luật lần này đang cố gắng giải quyết vấn đề này như quy định về khu công nghiệp phải có tỷ lệ nhất định dành cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Hy vọng rằng những chế định này sẽ được thực hiện một cách cụ thể, khả thi, sát thực tiễn.

Mong rằng thời gian tới nhiều chuyên gia, nhiều cơ quan, chính quyền địa phương, doanh nghiệp sẽ cùng thảo luận để đưa ra một cơ chế phù hợp, một cơ chế tiếp cận đất thuận lợi hơn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa sản xuất là một ưu tiên trong luật này. Vì muốn doanh nghiệp tư nhân phát triển thì nguồn lực về đất đai là một yếu tố cực kỳ quan trọng.

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:

Rất cám ơn anh Đậu Anh Tuấn đã nói ra hơi thở cuộc sống từ doanh nghiệp, đặc biệt là vấn đề tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Chúng ta cũng biết nếu như phân bổ đất, mà một trong những tiêu chí là có năng lực tài chính, có khả năng, quy mô..., có thể gây ra tác động không mong muốn về hạn chế cơ hội của doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Liên quan đến cải cách thể chế, về thủ tục về đất đai và thủ tục đầu tư khác, tiếp theo mạch anh Tuấn nói, tôi cũng xin chia sẻ điều này để trao đổi với Bộ trưởng.

Năm 2017, Chính phủ có giao cho Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, khi đó tôi đang là Phó Viện trưởng, xây dựng một dự thảo Nghị định hài hòa các thủ tục về đất đai, đầu tư xây dựng. Bản chất của vấn đề là nếu chúng ta nhìn vào thủ tục và nhìn từ góc độ của nhà đầu tư có phức tạp hơn so với chúng ta nhìn từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước.

Thực tế, họ phải đi nhiều bước hơn, đến gặp nhiều cơ quan hơn. Nếu chúng ta nhìn từng đạo luật riêng thì có vẻ rất hợp lý, tiếp cận có vẻ rất toàn diện. Nhưng để nhiều bộ luật song song với nhau thì lại phát sinh vấn đề cùng một cơ quan để thực hiện 3 đạo luật, thì nhà đầu tư phải đến 3 lần, và cùng nhà đầu tư phải đi đến cơ quan này, cơ quan khác, cùng một vấn đề đã xin ý kiến ở cơ quan này, xong lại xin ý kiến ở nơi khác.

Tôi thấy trong Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) Chính phủ đã nói rõ mục tiêu là cải cách mạnh mẽ thể chế, thủ tục hành chính và rào cản đầu tư. Tôi cũng mong đây sẽ một trong những trọng tâm sẽ được thực thi.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV:

Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, liên quan tới mọi khía cạnh đời sống và mọi thành phần trong xã hội của nước ta.

Trong quá trình chuẩn bị, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã rất sát sao. Dự luật được soạn thảo vừa theo quy trình chung nhưng cũng có tính sáng tạo. Chính vì vậy dự luật lần này cũng chất lượng hơn và tôi hy vọng Luật sẽ có sức sống lâu hơn.

Dự thảo Luật đã sửa tới 80% về nội dung, hình thức so với luật hiện hành. Trong phiên họp với các cơ quan của Quốc hội, tôi đã trình bày 10 vấn đề lớn có liên quan và đề xuất ý kiến, trong đó có vấn đề khung giá đất và định giá.

Chủ trương của chúng ta liên quan đến đấu giá và đầu thầu, định giá theo giá thị trường là đúng đắn và đã được nêu rất rõ trong Nghị quyết 18. Vấn đề là tổ chức thực hiện thế nào để đưa luật vào cuộc sống.

Thứ nhất, phải làm rõ thế nào là giá thị trường. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã nêu vấn đề này. Bộ trưởng cũng đã tiếp thu và nêu sơ bộ về giá thị trường tuy nhiên chúng ta vẫn đang tiếp tục hoàn thiện.

Thứ hai, tiêu chí, tiêu chuẩn cần được phân nhóm rõ hơn, chỗ nào đấu giá, chỗ nào đấu thầu và cần phân theo cấp độ, khu vực và địa phương. Bởi 20ha ở nội đô sẽ khác so với 20 ha ở khu đất ngoại thành.

Thứ ba, về khung giá đất phải căn cứ vào từng vị trí. Bởi trong một khu có thể có hàng trăm lô gồm cả lô mặt tiền và mặt trong. Chúng ta cần làm rõ để nâng cao tính khả thi và hợp lý cho dự luật. Doanh nghiệp mong muốn khung giá này sẽ được điều chỉnh hàng năm, hay 2 - 3 năm một lần.

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:

Xin cảm ơn TS. Cấn Văn Lực! Ý của anh Lực có lẽ cũng trùng hợp với nhiều đại biểu ở đây. Kỳ vọng của anh Lực là cần chi tiết hơn trong dự thảo Luật này, bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tế để giải quyết những vấn đề phát sinh bất cập trong thời gian vừa qua.

Tiếp theo là cơ quan định giá đất, tôi cho rằng các đơn vị này phải độc lập, khách quan; UBND, HĐND tham khảo các đơn vị này và đưa ra quyết định, tránh việc tiêu cực, lợi ích nhóm trong định giá đất.

Quy trình đấu giá, thủ tục đấu giá cũng cần quy định lại ví dụ tiền đặt cọc là bao nhiêu, nộp cọc là bao nhiêu và có cả quy định về năng lực tài chính.

Về chế tài, cần có chế tài mạnh mẽ hơn vì việc tuân thu pháp luật tại nước ta chưa cao.

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:

Xin cảm ơn TS. Cấn Văn Lực! Ý của anh Lực có lẽ cũng trùng hợp với nhiều đại biểu ở đây. Kỳ vọng của anh Lực là cần chi tiết hơn trong dự thảo Luật này, bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tế để giải quyết những vấn đề phát sinh, những bất cập trong thời gian qua.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV

Tôi xin nhấn mạnh thêm một ý, đó là tính đồng bộ, nhất quán của các luật là rất quan trọng. Nếu chúng ta sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thì có đồng thời phải sửa một số luật khác liên quan trực tiếp như Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu, Luật Quản lý thuế... hay không? Đây là khối lượng công việc rất khổng lồ, đòi hỏi phải cân nhắc thêm và Chính phủ sẽ phải có phương án cụ thể. 

Về vấn đề trả tiền thuê đất một lần hay trả tiền hàng năm, Ban soạn thảo cần làm rõ thêm các tiêu chí. Bởi như Bộ trưởng phân tích, việc trả tiền thuê đất một cục khác với trả tiền hàng năm khác nhau rất rõ, sau này liên quan đến chuyện thế chấp để đi vay vốn và các nghĩa vụ tài chính khác.

Hoặc đất an ninh quốc phòng gần như không phải trả tiền thuê. Tuy vậy, một số diện tích đất an ninh quốc phòng được đưa vào kinh doanh như sản xuất, nuôi trồng, thậm chí là cho thuê. Cần làm rõ những trường hợp này có phải trả tiền thuê hay không.

Bên cạnh đó, hiện nay, có rất nhiều lô đất Việt Nam đã trả tiền một cục nhưng sắp tới có luật này cho phép người thuê trả hàng năm thì việc hồi tố trả lại cho người thuê đó những khoản đã thu trong trường hợp họ đã trả một cục rồi  phải làm thế nào? Đây là những vấn đề mà các doanh nghiệp hết sức quan tâm, nhất là những doanh nghiệp làm về bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà:

Trước hết, tôi hết sức đánh giá cao những ý kiến vừa nêu. Đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi đã nêu khái quát 4 nhóm vấn đề then chốt ở trên. Về phía các đại biểu đều có nghiên cứu rất sâu, có chuyên môn nhìn nhận vấn đề chung, cả về lý thuyết cũng như có thực tiễn đầy đủ.

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu, có mấy vấn đề cần làm rõ thêm.

Thứ nhất, các đại biểu đã nêu vấn đề rất quan trọng, đó là phải giải quyết được mối quan hệ giữa Luật Đất đai với khoảng 200 luật khác, nếu không sẽ có những vấn đề chồng chéo, mâu thuẫn. Tại Điều 4 dự thảo Luật, chúng tôi đã cố gắng xử lý mối quan hệ với Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật liên quan đến công sản… Bên cạnh đó, dự thảo Luật đưa ra nguyên tắc, nội dung chính sách, còn việc triển khai thì không lấn sang các luật khác như Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật về thuế, phí…

Thứ hai, liên quan tiêu chí, tính khả thi và tính cụ thể trong dự thảo Luật. Tôi đồng tình các đại biểu nêu là phải quy định: Dự án nào đấu thầu, dự án nào đấu giá, dự án nào giao đất không đấu thầu, đấu giá. Nếu làm rõ điều kiện, tiêu chí, tiêu chuẩn thì rất tốt. Từ nay đến khi thông qua dự án Luật, chúng tôi mong tiếp tục nhận được góp ý của các đại biểu, chuyên gia về vấn đề này.

Thứ ba, bảo đảm công khai, minh bạch trong tiếp cận đất đai là vấn đề rất lớn. Đấu thầu, đấu giá, định giá nếu không khách quan, minh bạch thì khó bảo đảm giải quyết được những vấn đề phức tạp từ trước tới nay.

Về định giá, tôi cho rằng chúng ta phải có dữ liệu, còn phương pháp thì đã có. Tôi cho rằng, đề xuất của TS. Cấn Văn Lực rất hay, đó là chúng ta không thể xác định giá đến từng lô, thửa đất mà theo vị trí đất mặt tiền, gần mặt tiền, ngõ. Hiện chúng ta có 3 – 4 vị trí đất theo quy định hiện hành. Tới đây, chúng ta sẽ xác định thửa đất chuẩn, và giá đất sẽ xác định theo vị trí thuận lợi số 1, số 2, số 3…, Từ đó dùng phương pháp so sánh, thống kê thì hoàn toàn có thể đưa ra được giá đất mang tính đại diện cho từng vị trí. Khi cần thiết, chúng ta sẽ xác định giá đất đến từng thửa đất cụ thể.

Các nghĩa vụ tài chính như tiền thuế, tiền sử dụng đất, trả tiền hàng năm, giá khởi điểm khi tiến hành đấu thầu, đấu giá… đều sẽ được xác định theo bảng giá đất hàng năm để bảo đảm sự ổn định.

Về đấu giá, chúng tôi đang theo hướng những thửa đất đã giải phóng mặt bằng, đất do Nhà nước quản lý, đất từ cổ phần hóa, thoái vốn… phải tiến hành đấu giá.

Theo dự thảo Luật, Nhà nước sẽ có quỹ phát triển đất, Nhà nước hoàn toàn có thể thực hiện công tác xây dựng khu tái định cư, chuyển dịch đất đai, bồi thường, hỗ trợ. Sau khi tạo quỹ đất, Nhà nước cũng tổ chức bán đấu giá, nhưng tiêu chí không phải chỉ là tiền thu được mà kèm theo các điều kiện: hiệu quả kinh tế, xã hội, công ăn việc làm, hiệu quả sử dụng đất và các yêu cầu khác. Tránh như trước đây, đấu giá xong người ta thay đổi toàn bộ mục đích sử dụng đất.

Khi trao đổi, nhiều đại biểu nói rằng, trong dự thảo luật có cho thuê đất trả tiền 1 lần và trả tiền hàng năm. Khi trả tiền hàng năm thì nhiều hệ lụy có thể xảy ra. Nếu theo luật hiện hành, đất cho thuê trả tiền hàng năm khó đưa vào thương mại hóa. Vì vậy, dự thảo Luật bổ sung quyền để thương mại hóa được cho loại đất thuê trả tiền hàng năm nhưng kèm theo đó phải có tiêu chí cụ thể để kiểm soát rủi ro có thể xảy ra.

Cải cách thủ tục hành chính là vấn đề lớn, không riêng gì Luật Đất đai. Với Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi cam kết làm được con đường thẳng và ngắn nhất, nhưng còn liên quan đến các luật khác nên vấn đề ở đây cần phải thực hiện liên thông các thủ tục. Khi có sự liên thông thủ tục thì dù có liên quan 10 luật cũng chỉ như 1 luật mà thôi.

Chủ trương, chính sách của Đảng đã rõ trong Nghị quyết 18, giờ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần thể chế hóa. Mong các đại biểu, chuyên gia tiếp tục đóng góp ý kiến, chúng tôi sẽ nghiêm túc tiếp thu để hoàn thiện dự thảo Luật!

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu:

Rất cảm ơn Bộ trưởng Trần Hồng Hà! Có lẽ về chủ trương chúng ta đã thống nhất với nhau. Vấn đề ở đây là mức độ chi tiết hóa và khả thi đến đâu trong Luật vì chúng ta biết là để hướng dẫn Luật, còn có Nghị định.

Tôi cũng nêu thêm một thông tin là sau khi Chính phủ trình dự thảo Luật lần thứ nhất, một số đại biểu đếm thấy có hơn 80 điều khoản giao cho Chính phủ quy định. Đến nay, trong dự thảo Chính phủ trình Quốc hội, con số này đã rút xuống rất nhiều. Điều đó có nghĩa là dự thảo đã hoàn thiện hơn rất nhiều.

Thời gian không nhiều, tôi xin nói thêm 2 ý. 

Một là, tôi thực sự rất tâm đắc với một số ý kiến về cải cách thể chế mà Bộ trưởng vừa nêu. Theo tôi, khi thiết kế Luật này, chúng ta không chỉ rà soát sự mâu thuẫn, xung đột giữa các Luật mà mục tiêu cao hơn là phải tạo được một chuỗi thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng... thật hợp lý để bảo đảm quy trình ngắn nhất và liên thông. 

Tôi nghĩ rằng, nếu Bộ trưởng chỉ đạo tốt lần này thì kỳ vọng đây sẽ là một cải cách thể chế. Điều này không phải là mới, chúng ta có tiền lệ khi xây dựng dự án Luật Dầu khí (sửa đổi). Trong dự án Luật Dầu khí (sửa đổi) cũng xuất hiện những vấn đề tương tự, ta gọi là thủ tục theo chuỗi.

Tôi rất mong nguyên tắc, thứ tự sắp xếp thủ tục theo chuỗi được quy định rõ, thậm chí ngay trong Luật Đất đai, để từ đó làm nguyên tắc cho Chính phủ sau này thực hiện chuỗi thủ tục. Thủ tục gì ở Luật khác mà không cần thiết, có thể bằng luật này chúng ta có thể quy trình hài hòa, tổng thể và ngắn gọn nhất. 

Thứ hai, về công cụ phân bổ nguồn lực đất đai, một trong những kỳ vọng là phải minh bạch hóa, đơn giản hóa các thủ tục về tiếp cận đất đai để không biến nó trở thành rào cản hay sự tiếp cận không công bằng. Cá nhân tôi rất mong muốn đẩy mạnh được thị trường quyền sử dụng đất, có nghĩa việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất - tức là công cụ hành chính  - sẽ thu hẹp lại. Và điều tôi quan tâm là chúng ta cần đẩy mạnh được thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, như Bộ trưởng nói là sau khi giao đất, cho thuê đất đang cố gắng tạo thêm quyền cho người được tiếp cận miếng đất ấy như có thể thế chấp, cho thuê lại... dù trả tiền 1 lần hoặc hàng năm.

Trong tọa đàm này, tôi có 2 ý kiến như vậy với mong muốn dự thảo Luật lần này đáp ứng đúng kỳ vọng của Nghị quyết Trung ương cũng như kỳ vọng của xã hội.