Tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở

Đây là nội dung nêu trong Báo cáo tóm tắt kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày trước Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tám đang diễn ra.

Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân

Trong báo cáo của Đoàn giám sát nêu rõ, phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản, đẩy mạnh phát triển nhà ở, đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội là định hướng quan trọng được xác định tại nhiều văn kiện của Đảng.

Với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, công tác ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận, góp phần hiệu quả thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và nâng cao điều kiện sống của người dân.

Giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp Nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước, đồng thời, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội, có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường bất động sản và nhà ở xã hội còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình bất động sản mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Bất động sản condotel, officetel gần như “đóng băng”

Thực tiễn cho thấy, hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ và liên tục được hoàn thiện, tạo khung khổ pháp lý cho việc phát triển của thị trường bất động sản và nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2015 - 2023, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý thị trường bất động sản được ban hành mới hoặc sửa đổi, bổ sung gồm 23 Luật và 2 Nghị quyết của Quốc hội, 76 Nghị định và 2 Nghị quyết của Chính phủ, 10 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và 87 Thông tư của các Bộ, cơ quan ngang Bộ và nhiều văn bản quy phạm pháp luật của UBND cấp tỉnh; liên quan đến phát triển nhà ở xã hội có 12 Luật và 4 Nghị quyết của Quốc hội, 43 Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và 25 Thông tư.

Tuy nhiên, một số quy định còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ; chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung; chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, chi tiết dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và trong quá trình tổ chức thực hiện. Trong đó, có những quy định mới, lần đầu được áp dụng, một số vấn đề chưa được pháp luật quy định dẫn đến lúng túng, vướng mắc khi triển khai. Nhiều văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành. Một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chất lượng chưa cao, chưa dự báo được hết các vấn đề phát sinh trong thực tế, phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn, dẫn đến khó khăn trong tổ chức thực hiện, trong việc quy định chuyển tiếp giữa các giai đoạn khác nhau, có trường hợp thiếu quy định chuyển tiếp; có trường hợp chưa kịp thời, chưa sát với yêu cầu thực tiễn.

Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới.

Liên quan đến nhà ở xã hội, cơ bản các địa phương đã quan tâm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt các quy hoạch và khi chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, còn nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội; việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc.

Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định, dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm bất động sản không cao. Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực. Bất động sản condotel, officetel gần như “đóng băng”...

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ rõ hơn dưới áp lực của đại dịch, diễn biến kinh tế - xã hội trong nước và thế giới, nguồn cung bất động sản giảm mạnh. Số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm...

Tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân

Đoàn giám sát cho rằng những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu; bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ.

Trên cơ sở chỉ rõ trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, Đoàn giám sát của Quốc hội đã đề xuất nhiều kiến nghị có giá trị.

Trong đó, đối với Quốc hội, Đoàn giám sát đề nghị, xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật. Tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, định hướng của Ban Chấp hành Trung ương, Bộ Chính trị về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Trong quá trình xem xét, cho ý kiến về các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tám và các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Chín, cần nghiên cứu hoàn thiện các quy định theo hướng tôn trọng quy luật thị trường và nguyên tắc phát triển bền vững, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, rõ ràng của hệ thống pháp luật; khắc phục những hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành; giải quyết được những vướng mắc trên thực tiễn. Xem xét, quyết định các vấn đề theo thẩm quyền để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở xã hội. Tăng cường hoạt động giám sát của cơ quan dân cử đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, việc ban hành và triển khai thực hiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đối với các Luật mới ban hành.

Đối với Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương, Đoàn giám sát đề nghị, giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan, tổ chức có liên quan tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đã được nhận diện, được điều chỉnh tại các luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã ban hành, những tồn tại, hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ và có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục tồn tại, hạn chế, vướng mắc, yếu kém quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đã nêu tại Báo cáo của Đoàn giám sát, hướng tới phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.

Trong đó, Đoàn giám sát cũng kiến nghị rõ một số nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện ngay và một số nhiệm vụ, giải pháp thường xuyên, liên tục, có tính chất trung và dài hạn. Khi được Quốc hội xem xét, thông qua, đây sẽ là căn cứ rất quan trọng để Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương tiếp tục chỉ đạo triển khai thực hiện có hiệu quả hơn các chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.