ĐBQH NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA: Rà soát kỹ tránh chồng chéo, xung đột về phạm vi, nội dung điều chỉnh
Nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Pháp luật về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), song đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, trong đó cần quan tâm vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp; thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, bảo đảm rành mạch, rõ trách nhiệm và điều kiện bảo đảm thực hiện… “Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có mối quan hệ mật thiết với nhiều luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng... Do đó, cần rà soát kỹ để tránh chồng chéo, xung đột về phạm vi, nội dung điều chỉnh”, đại biểu nhấn mạnh.
Liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hoá, lịch sử quy định tại Điều 120, đại biểu cho rằng: Hiện, công tác quản lý, sử dụng, khai thác các công trình, nhà ở có giá trị cao về nghệ thuật, văn hoá, lịch sử tại một số tỉnh/thành (Hà Nội, Ninh Bình, Quảng Nam, TP. Hồ Chí Minh…) gặp không ít khó khăn, vướng mắc: Tình hình giãn dân ở khu phố cổ Hà Nội 25 năm chưa về đích; người dân ở làng cổ Đường Lâm xin trả lại di tích; nhiều biệt thự trong số 1.216 biệt thự cổ ở Hà Nội gặp khó khăn trong việc bảo trì, sửa chữa, cải tạo, bảo tồn, khai thác; nhiều hộ dân ở khu di sản văn hoá Tràng An gặp khó khăn liên quan đến nhà ở; tình trạng nhà cổ bị khai thác kinh doanh quá mức dẫn đến biến dạng ở Hội An… Những khó khăn chung ở các địa phương là người dân không thể cải tạo, xây dựng nhà ở theo mong muốn, trong khi lượng nhân khẩu ngày càng tăng lên, việc thực hiện di dời nhân khẩu thiếu hiệu quả, thiếu chính sách ưu đãi giá nhà ở cho người thực hiện giãn dân, thiếu sinh kế lâu dài cho người dân.
Vấn đề này đã được nhìn nhận tại Tờ trình số 68/TTr-CP ngày 10.3.2023 của Chính phủ về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Vì vậy, Báo cáo số 42/BC-BXD ngày 10.3.2023 của Bộ Xây dựng về Tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014 đã đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng: “Sửa đổi, bổ sung các quy định về cải tạo, phá dỡ nhà ở, bảo hiểm, bảo tồn, giữ gìn nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, nghệ thuật, lịch sử”… Tuy nhiên, các quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cơ bản chỉ kế thừa và bổ sung một số vấn đề của Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó: Điều 120 của dự thảo về cơ bản kế thừa Điều 79 của Luật Nhà ở năm 2014, chỉ bổ sung vấn đề phải tuân thủ pháp luật “về kiến trúc”, “pháp luật liên quan” ở khoản 3 và bổ sung khoản 5 “Trường hợp nhà ở thuộc diện phải bảo tồn nhưng phải giãn mật độ dân cư để bảo đảm giá trị kiến trúc, văn hóa, nghệ thuật của nhà ở thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất, lập dự án di dời, bố trí chỗ ở mới phục vụ giãn dân và hỗ trợ kinh phí để các chủ sở hữu di dời trước khi thực hiện bảo tồn, cải tạo nhà ở này”. Trên thực tế, để giãn dân phố cổ, TP. Hà Nội đã bố trí quỹ đất, lập dự án di dời, bố trí chỗ ở mới nhưng vẫn không thể thực hiện thành công vì không có cơ chế hỗ trợ kinh phí.
Bên cạnh đó, vấn đề này chưa có quy định giao Chính phủ, Bộ chủ quản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành cũng như chưa được làm rõ trong 2 dự thảo Nghị định hướng dẫn đi kèm… Thực tế đó, đại biểu đề nghị Ban Soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá thực tiễn, làm rõ các vấn đề hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị văn hoá, nghệ thuật, kiến trúc, lịch sử để quy định chi tiết vấn đề này trong dự thảo.
Về đất để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Điều 80, đại biểu bày tỏ nhất trí với ý tinh thần của quy định về nhà ở xã hội theo hướng dành một phần nguồn tiền thu được từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc hỗ trợ cho dự án đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội; nhất trí với việc việc áp dụng chính sách này dành cho cả dự án nhà lưu trú công nhân… Tuy nhiên, đại biểu cho rằng: Cần đánh giá về việc bổ sung nguồn lực thực hiện tại khoản 3 Điều 80 và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới, trên cơ sở đó đề xuất tỉ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội, tránh việc các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho nội dung này.
Về một số loại hình sản phẩm nhà ở mới phát sinh trên thực tế, đại biểu nêu rõ: Hiện nay, thực tiễn phát sinh một số loại hình nhà ở kết hợp kinh doanh dịch vụ như: căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)… Tuy nhiên, hồ sơ dự thảo luật chưa thực sự làm rõ được mức độ tương thích giữa Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về các loại hình nhà ở mới, đồng thời Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới chỉ nhắc đến loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú một cách rất hạn chế… “Vì vậy, các cơ quan chủ trì, tham gia hai dự án luật trên cần phối hợp chặt chẽ với nhau để quy định thống nhất về phạm vi điều chỉnh, nội dung điều chỉnh đối với các loại hình nhà ở mới để tránh xung đột, chồng chéo, tháo gỡ các điểm nghẽn về xung đột pháp luật hiện nay, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội”, đại biểu đề nghị.
ĐBQH NGUYỄN MINH TÂM: Quy định cụ thể, chi tiết các tiêu chí làm căn cứ xác định nơi ở mới
Về sở hữu nhà ở, đại biểu cho rằng: So với Luật Nhà ở năm 2014, thì dự thảo Luật Nhà ở lần này đã quy định và tách chế định quyền sở hữu về nhà ở thành 1 chương riêng (Chương II) nhằm một lần nữa ghi nhận và khẳng định quyền sở hữu về nhà ở của các chủ sở hữu… Tuy nhiên, bố cục của Chương II dự thảo luật chỉ gồm 3 Mục: Mục 1 quy định về các quy định chung về sở hữu nhà ở; Mục 2 quy định về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Mục 3 quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong khi đó, nhà ở để phục vụ tái định cư; nhà ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân, thì được quy định tại Mục 4 và Mục 5, Chương III về Phát triển nhà ở; nhà chung cư, thì được quy định tại Chương IX…
Đại biểu Nguyễn Minh Tâm cho rằng, bố cục như dự thảo Luật dễ gây hiểu nhầm là có sự phân biệt quyền sở hữu của nhà nước và của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam với các chủ sở hữu khác về nhà ở như sở hữu của thành viên hộ gia đình, cá nhân trong nước…). Mặc dù khoản 2, Điều 10 của dự thảo luật cũng đã liệt kê các điều kiện được sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu.
Mặt khác, tại khoản 16 Điều 3 dự thảo luật cũng đã giải thích: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân có nhà ở thông qua các hình thức tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của luật này”. Tuy nhiên, để thống nhất giữa nội dung và tiêu đề của Chương II, cơ quan soạn thảo nên sắp xếp bố cục và biên soạn nội dung của Chương II cho phù hợp, theo đó nên bố cục thành từng mục, quy định mỗi loại nhà ở và quyền sở hữu của các chủ sở hữu tương ứng.
Đồng thời, phân định rõ/tách bạch giữa quy định về quyền sở hữu nhà ở với quy định về chiến lược phát triển và quy trình hình thành đối với mỗi loại nhà ở… Ngoài ra, cần bổ sung thêm phần giải thích của khoản 16 Điều 3 về chủ sở hữu cho đầy đủ, gồm: Chủ sở hữu là cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân; hoặc giải thích rõ “tổ chức” nêu tại khoản 16 Điều 3 có bao gồm cơ quan nhà nước hay không? Bổ sung quy định trên nhằm thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 5 về các hành vi bị nghiêm cấm, bao gồm nghiêm cấm Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và các điều của Mục 2, Chương II.
Liên quan đến khoản 19 Điều 3 dự thảo Luật, đại biểu cho rằng: Theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì chủ thể hộ gia đình sử dụng đất chỉ được xác định trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành, có nghĩa là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất với các tiêu chí về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, sau ngày Luật này có hiệu lực thì không xác lập mới chủ thể có quyền sử dụng đất là hộ gia đình… Do đó, cần cân nhắc để bảo đảm thống nhất giữa Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), sau khi 2 luật được Quốc hội thông qua.
Về quy định tại khoản 1 Điều 51: Việc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp di dời đến nơi ở mới …; nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ… đại biểu đề nghị Dự thảo Luật cần quy định cụ thể, chi tiết hơn các tiêu chí làm căn cứ xác định nơi ở mới có điều kiện như thế nào mới được coi là bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết.
Về quy định tại khoản 4 Điều 61 dự thảo: Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm chấp hành việc di dời để phá dỡ nhà chung cư theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 134 của Luật này. Trường hợp không chấp hành di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế di dời theo quy định của Luật này… đại biểu Nguyễn Minh Tâm cho rằng: Quy định này tác động trực tiếp đến các quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân đã được Hiến pháp quy định, như: Quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở… Tuy nhiên, để thuận lợi trong quá trình thực hiện, đề nghị nên bổ sung các quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng chây ỳ, dây dưa không tự giác di dời khi chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa đến tính mạng của những người sống trong chung cư đó.
Về nguyên tắc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời quy định tại khoản 2 Điều 70, đại biểu đề nghị dự thảo luật cần quy định rõ hơn để tránh vướng mắc, bất cập khi thực hiện, đó là: Các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn phương án căn cứ vào tỉ lệ đồng thuận là bao nhiêu % trong tổng số chủ sở hữu nhà chung cư (70%, 80% hay phải 100%). Nếu không đạt được tỉ lệ như quy định (giả sử sẽ quy định là 70%, 80% hay phải 100%), thì việc lựa chọn phương án bồi thường sẽ thực hiện theo phương thức nào? Nên chăng cần xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ; đồng thời bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ (tương tự như quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 của dự thảo luật) mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự như quy định của dự thảo Luật đối với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư (như quy định tại khoản 3 Điều 70… dự thảo luật).
Ngoài ra, cần cân nhắc thêm về tính khả thi của phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ trong điều kiện nguồn lực nhà nước còn hạn chế, số lượng các nhà chung cư phải cải tạo, xây dựng lại ngày càng nhiều... “Dự thảo luật cũng nên quy định trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc chia sẻ gánh nặng tài chính với Nhà nước, nhất là đối với các nhà chung cư thuộc sở hữu tư nhân đã hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ thì trách nhiệm chính trong việc này phải là các chủ sở hữu nhà chung cư”, đại biểu Nguyễn Minh Tâm đề xuất.
