ĐBQH TRẦN ĐỨC THUẬN: Tạo điều kiện về nhà ở cho cán bộ lực lượng vũ trang công tác vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa
Cơ bản nhất trí cao với Tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tuy nhiên đại biểu cho rằng: Trong dự thảo luật thể hiện chưa rõ, chưa thấy tính đặc thù, nhất là nên thể hiện được đối tượng là cá nhân, tổ chức người nước ngoài ngay tại điều luật này để thể hiện chính sách về nhà ở của Việt Nam rất cởi mở.
Về phạm vi điều chỉnh, gồm: Sở hữu phát triển, quản lý, vận hành, sử dụng, giao dịch về nhà ở, quản lý về nhà ở… Theo đại biểu, nếu tính toán không kỹ sẽ giao thoa với các luật khác, nhất là Bộ Luật Dân sự (ví dụ, giao dịch nhà ở cũng liên quan đến các hợp đồng thuê, mượn, tặng cho…)… Do đó, cần tính toán thật kỹ để không chồng chéo với các luật, như: Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư công…
Về quy định tại khoản 2, Điều 9: Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, dịch bệnh thì Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân và có trách nhiệm bồi thường theo giá thị trường và theo quy định của pháp luật… đại biểu cho rằng quy định này là phù hợp.
Song để bổ khuyết cho Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản, đại biểu nêu rõ: Luật trưng mua, trưng dụng tài sản (năm 2008) quy định việc trưng mua, trưng dụng tài sản chỉ được thực hiện trong trường hợp cần thiết, vì lý do quốc phòng - an ninh và vì lợi ích quốc gia; chưa quy định cụ thể đối với các trường hợp phát triển kinh tế - xã hội… Ngoài ra, tại Điều 5 Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản có quy định cụ thể điều kiện trưng mua, trưng dụng tài sản; Điều 61 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh… Trên cơ sở phân tích, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo rà soát, quy định cụ thể trong dự thảo để bảo đảm tính khả thi, tránh chồng chéo quan điểm khác nhau về mục đích quốc phòng - an ninh.
Về điều kiện sở hữu nhà đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức cá nhân ở nước ngoài tại Việt Nam, khoản 1, Điều 18 quy định: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, trừ dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam… Khoản 2, Điều 18 quy định: Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh để UBND cấp tỉnh xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở… Đại biểu đề nghị làm rõ khu vực cần bảo đảm quốc phòng - an ninh để bảo đảm thống nhất trong hệ thống pháp luật vì Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP sử dụng khái niệm khu vực ảnh hưởng an ninh quốc phòng… ; hai khác niệm này có thể có cách hiểu khác nhau, do đó cần nghiên cứu lại khái niệm để có sự thống nhất.
Về phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang, theo quy định của pháp luật hiện hành, chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội áp dụng chung cho 10 nhóm đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở (năm 2014)… Cơ chế ưu đãi áp dụng chung cho các nhóm đối tượng khác được mua, thuê, mua nhà ở xã hội, mặc dù pháp luật về nhà ở đã có quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được phép triển khai xây dựng nhà ở xã hội… “Tuy nhiên, thời gian qua, còn vướng nhiều vấn đề nên việc triển khai nhà ở xã hội cho lực lượng thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an còn nhiều khó khăn”.
Theo đại biểu, dự thảo lần này quy định rõ trách nhiệm của địa phương trong bảo đảm quy hoạch, cấp đất để triển khai xây dựng nhà ở cho các lực lượng vũ trang rất tốt. Song, cần bổ sung các quy định về cơ chế chính sách, tạo điều kiện về nhà ở cho cán bộ trong lực lượng vũ trang công tác vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…; đồng thời, bổ sung chính sách hỗ trợ về nhà ở, nhà công vụ đối với bộ đội, công an chuyển vùng công tác theo nhiệm vụ được phân công; cần có quy định cụ thể về chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho cán bộ lực lượng vũ trang khi hoàn thành nhiệm vụ xuất ngũ về hưu.
Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho rằng: Do lực lượng vũ trang (gồm: Quân đội, công an, lực lượng dân quân tự vệ) nên cần khoanh vùng đối tượng để bảo đảm tính khả thi; cần nghiên cứu chế độ đối với từng đối tượng cụ thể; đồng thời, cần bổ sung thêm cán bộ chiến sỹ, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang có điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.
Liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư, đại biểu cho rằng, Luật lần này cần giải quyết tốt vấn đề nhà chung cư, đặc biệt trách nhiệm của cơ quan quản lý đối với nhà chung cư để tránh các xung đột về lợi ích và cần có quy định rõ ràng đối với các công trình lợi ích công cộng, lợi ích chung khu vực nhà chung cư… tạo điều kiện cho cư dân sống ở chung cư có môi trường sống tốt, khắc phục được vướng mắc, bất cập thời gian qua.
ĐBQH TRẦN NHẬT MINH: Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ các loại đất
Liên quan đến Điều 11 dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 của luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước… Quy chiếu quy định này với các điều luật có liên quan, như: Điều 10 về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Điều 18 khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Điều 19 về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài… Đại biểu Trần Nhật Minh cho rằng: Không có sự khác biệt nào trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài, so với cá nhân, tổ chức trong nước. “Như vậy, quy định này có mâu thuẫn với Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cá nhân và người nước ngoài không có quyền sở dụng đất ở tại Việt Nam”, đại biểu nhấn mạnh.
Thực tế địa phương thời gian qua, cũng chỉ mới giải quyết được các trường hợp tổ chức và cá nhân nước ngoài mua các căn hộ chung cư, còn trường hợp mua nhà ở riêng lẻ tại các dự án thì bị vướng mắc do pháp luật đất đai chưa quy định về QSDĐ của cá nhân người nước ngoài… “Do đó, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu và quy định rõ trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về công nhận quyền nhà ở gắn liền với đất của tổ chức nước ngoài có được công nhận hay không? Hoặc nếu không quy định được thì đề nghị việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà với tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể giao Chính phủ quy định”, đại biểu Trần Nhật Minh nêu dẫn chứng và đề nghị.
Liên quan đến các loại đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Khoản 4, Điều 38 dự thảo luật, so với Luật hiện hành, dự thảo luật có quy định thêm 2 trường hợp được làm dự án nhà ở thương mại đó là Chủ đầu tư có QSDĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất quy định tại các điểm a, b hoặc điểm c khoản này theo quy định của pháp luật đất đai… Đại biểu phân tích: Các loại đất được sử dụng cho dự án nhà ở thương mại theo dự thảo đã mở tương đối rộng. Vì theo khoản 2, Điều 10 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì nhóm đất phi nông nghiệp có 10 loại đất, trong đó có 9 loại chuyên dùng để sử dụng vào mục đích an ninh – quốc phòng, công cộng, kinh doanh… Do đó, đại biểu đề nghị cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn; nghĩa là khi chuyển mục đích sang làm nhà ở thương mại, phải yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và đất đó phải bảo đảm quy hoạch. Bởi, theo dự thảo Luật cũ thì quy định này tại điểm b, Điều 38 hết sức mở (Chủ đầu tư chỉ cần có đất ở và đất khác).
Bày tỏ đồng tình với ý kiến của Ủy ban Pháp luật quy định này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, chứ không phải Luật Nhà ở… đại biểu Trần Nhật Minh đề xuất nội dung này nên đưa sang Luật Đất đai để điều chỉnh; còn Luật Nhà ở chỉ dẫn chiếu theo quy định của Luật Đất đai.
Về giải quyết tranh chấp nhà ở quy định tại khoản 4, Điều 193, đại biểu cho rằng: Các tranh chấp liên quan đến kinh phí, tức là liên quan đến tài sản thì thuộc phạm vi điều chỉnh của tố tụng dân sự (không phải hành chính). “Trong Luật quy định các tranh chấp này do UBND tỉnh giải quyết, còn trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật… là không phù hợp. Bởi, tranh chấp về tài sản mà tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của tố tụng dân sự”, đại biểu Trần Nhật Minh nhấn mạnh.
Cũng theo đại biểu, các tranh chấp liên quan vận hành nhà chung cư, quản lý sử dụng kinh phí rất đa dạng, nhiều việc. Nếu giao UBND cấp tỉnh thỉ các địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có khối lượng nhà chung cư lớn… giao UBND cấp tỉnh giải quyết, liệu có đảm đương được hay không? Do đó, vấn đề này cần nghiên cứu, loại tranh chấp quy định tại khoản 4 cần nhập lại vào khoản 2, Điều 193 (thuộc thẩm quyền của TAND giải quyết) là phù hợp.
ĐBQH NGUYỄN VÂN CHI: Cân nhắc, thảo luận thấu đáo để có phương án xử lý thống nhất
Về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, đại biểu Nguyễn Vân Chi cho rằng, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật đã thể hiện rõ nội dung này. Tuy nhiên, về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài đề cập tại mục 3, Chương 2 của dự thảo luật, nên chăng cần phải được giải trình và báo cáo riêng rõ nét về định hướng, chính sách vì trong dự thảo đã mở phạm vi sở hữu của các đối tượng, đặc biệt các đối tượng cá nhân nước ngoài rộng hơn quy định hiện hành; chưa phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật khác liên quan…
Về các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 66 như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư và được vay vốn hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng các công trình hạ tầng cũng như được hưởng các ưu đãi về thuế, tín dụng… “Việc dự thảo luật đã quy định cơ chế ưu đãi đối với Chủ đầu tư là chưa phù hợp, chưa rõ căn cứ, cũng như sự cần thiết phải ban hành và áp dụng các cơ chế ưu đãi này”, đại biểu nhấn mạnh.
Trên cơ sở các ưu đãi, đặc biệt là ưu đãi về thuế, đại biểu Nguyễn Vân Chi nêu quan điểm nên đưa về các văn bản quy phạm pháp luật về thuế, chứ không đề cập các luật chuyên ngành.
Liên quan đến khoản 4, Điều 38 điểm c và điểm d mở rộng đối tượng được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, trường hợp có QSDĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất quy định tại các điểm a, b hoặc điểm c khoản này theo quy định của pháp luật đất đai… Đại biểu Nguyễn Vân Chi đề nghị cân nhắc kỹ hai nội dung này. Nên chăng cần được thảo luận một cách thống nhất đồng thời với sửa đổi Luật Đất đai và các luật khác liên quan (kinh doanh bất động sản…) để có phương án xử lý thống nhất.
ĐBQH PHẠM PHÚ BÌNH: Một số điều chưa tương thích với các luật khác
Liên quan đến chính sách nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cho người nước ngoài ở Việt Nam, đại biểu cho rằng: Trong dự thảo luật còn có một số điều chưa rõ ràng, cụ thể và chưa tương thích với các luật khác… Cụ thể, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở Việt Nam có 3 nhóm: Tổ chức cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch và tổ chức cá nhân người nước ngoài theo quy định tại Điều 19 của Dự thảo luật… Tuy nhiên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang được quy định hưởng các quyền tương tự tổ chức cá nhân trong nước. Khi soi chiếu các luật khác liên quan, như Luật Hôn nhân gia đình (khoản 1, Điều 34) quy định trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định quyền sở hữu, sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng.
“Thực tế có rất nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn đang giữ quốc tịch Việt Nam nhưng lấy vợ/chồng người nước ngoài, trong trường hợp này chiếu theo Luật Hôn nhân và gia đình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng nhà phải ghi tên cả hai vợ chồng (trong khi đó người chồng hoặc vợ là người nước ngoài), thì quy định này đang có sự không nhất quán để thực thi”, đại biểu Phạm Phú Bình nhấn mạnh.
Liên quan đến chính sách nhà ở xã hội, đại biểu nêu rõ, nhà ở xã hội là nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng các chính sách nhà theo quy định của Luật này. Trên thực tế, Điều 73 đang quy định 12 nhóm đối tượng, trong đó: Nhóm đối tượng thứ 2 là hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; và nhóm đối tượng thứ 3 là hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu… Đại biểu cho rằng, hai nhóm này bị trùng lặp.
Cũng theo đại biểu, quy định nhà ở xã hội là nhà chung cư như tại khoản 1, Điều 79 thì sẽ gây khó khăn trong thực tế triển khai chính sách nhà ở xã hội. Vì qua khảo sát, giám sát tại khu vực biên giới Tây Nam Bộ, một số tỉnh hiện đang phải bố trí những nhà được coi là nhà ở xã hội cho các người di cư không hợp pháp từ Campuchia về mà chưa có giấy tờ chứng minh là công dân Việt Nam… Những căn nhà này đều được xây theo liền kề và thậm chí bố trí cả đất canh tác cho những đối tượng này… “Trong cuộc họp thẩm tra tôi đã nêu ý kiến này, song dự thảo Luật chưa thấy tiếp thu… Như vậy sẽ bị bỏ khoảng trống về Luật, về khả năng thực thi pháp luật với nhóm đối tượng khu vực Tây Nam Bộ với hàng chục nghìn người này”, đại biểu nhấn mạnh thêm.
ĐBQH THÁI VĂN THÀNH: Rà soát bảo đảm thống nhất trong sử dụng một số thuật ngữ
Nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong quản lý, phát triển nhà ở, phát huy vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về nhà ở. Đồng thời, khắc phục hạn chế, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn của pháp luật hiện hành, bổ sung các vấn đề mới nảy sinh; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng, an sinh xã hội… Đồng thời, đại biểu Thái Văn Thành cũng bày tỏ tán thành với Tờ trình của Chính phủ và đặc biệt đặc biệt đánh giá cao báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); đã thể hiện quan điểm phân cấp của Chính phủ cho các địa phương; thể hiện sự quan tâm sâu sắc đến quyền, lợi ích của người lao động.
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị rà soát lại để bảo đảm thống nhất trong sử dụng một số thuật ngữ như: Phát triển, quản lý sử dụng, quản lý vận hành nhà ở, quản lý nhà ở… tại dự thảo Luật để tránh lẫn lộn giữa quản lý Nhà nước về nhà ở và quản lý nhà ở của các ban quản lý khu chung cư, khu dân cư, cư trú… Bởi, cùng quản lý vận hành nhà ở, nhưng nơi thì dùng quản lý nhà ở, nơi thì dùng quản lý vận hành nhà ở.
Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Thái Văn Thành cũng đánh giá cao việc xây dựng Chiến lược quốc gia phát triển về nhà ở… Tuy nhiên, để thực hiện Chiến lược này thành công và Chính phủ chỉ đạo, toàn diện sâu sắc từ Trung ương đến địa phương; cũng như Quốc hội có thể giám sát được, đại biểu cho rằng, quan trọng nhất là vấn đề đo việc thực hiện chiến lược. Do đó, chiến lược này cần giao Chính phủ quy định cụ thể và vấn đề đo việc thực hiện cần có Bộ tiêu chí, có các chỉ số, các mục tiêu.
ĐBQH ĐẶNG XUÂN PHƯƠNG: Nên quy định tỷ lệ % tối thiểu thu tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội
Đồng tình đánh giá cao sự chuẩn bị của cơ quan chủ trì soạn thảo cho dự án luật này rất công phu, tuy nhiên, đại biểu cho rằng: Có một số khái niệm và cách diễn đạt ở trong dự thảo luật chưa chưa đồng nhất với nhau. Ví dụ, tại khoản 9, Điều 3 quy định Nhà lưu trú công nhân là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người lao động thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này… “Về khái niệm “nhà lưu trữ công nhân” là công trình xây dựng, sử dụng khái niệm của Luật Xây dựng, dự thảo Luật không chỉ thẳng ra nhà lưu trữ công nhân cũng là loại nhà ở, có thể là chung cư hoặc là liền kề đã được quy định tại Điều 93.
Hay như tại khoản 2, Điều 61 có quy định các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư, nhưng cách diễn đạt tại các điểm chưa đồng nhất với nhau. Ví dụ như điểm a, b quy định về nguyên nhân dẫn đến tình trạng không bảo đảm an toàn nhà chung cư (thiên tai, cháy nổ…), nhưng đến các điểm c, d, đ lại quy định về tình trạng không bảo đảm an toàn kỹ thuật… “Không đồng nhất về mặt khái niệm. Nếu nói nguyên nhân thì chỉ nên quy định nguyên nhân; còn tình trạng, yêu cầu kỹ thuật thì nên để Chỉnh phủ có hướng dẫn cụ thể”, đại biểu Đặng Xuân Phương phân tích.
Liên quan đến khoản 3, Điều 80 (đất nhà ở xã hội), đại biểu đề nghị nên quy định tỷ lệ % tối thiểu thu tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội…
