Quy định trong Hiến pháp

Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật Quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước). Còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức sau: cấp đất (giao không thu tiền sử dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất); cho thuê đất.

Người được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng được xác định cụ thể sau: 1 năm đối với đất xây dựng công trình tạm thời; 40 năm đối với đất sử dụng vào mục đích thương nghiệp, du lịch, vui chơi, giải trí; 50 năm đối với đất sử dụng xây dựng các công trình công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu thể thao; 70 năm đối với đất làm nhà ở.

Ngoài ra, dựa trên sự phân chia quyền sở hữu đất đai như vậy, khung pháp lý về quản lý đất đai của Trung Quốc chủ yếu bao gồm ba luật sau:

Luật Địa chính

Được ban hành năm 1986 và được sửa đổi lần lượt vào các năm 1988, 1998, 2004 và 2019, Luật quy định các nguyên tắc cơ bản của khung pháp lý của Trung Quốc về quản lý đất đai, và mối quan hệ giữa đất thuộc sở hữu nhà nước và đất thuộc sở hữu tập thể, đặc biệt là cách chuyển đổi đất tập thể - đất thuộc sở hữu nhà nước thành đất thuộc sở hữu nhà nước.

Luật quy định Chính phủ lập quy hoạch sử dụng đất để xác định các mục đích sử dụng khác nhau của từng mảnh đất mà người được giao đất phải tuân thủ để phát triển đất (Điều 15 và 16).

Đất canh tác được bảo vệ nghiêm ngặt. Ví dụ, Chính phủ Trung Quốc giám sát chặt chẽ việc chiếm dụng đất canh tác và nghiêm cấm làm giảm số lượng hoặc làm suy giảm chất lượng đất canh tác. Vì vậy, số lượng và chất lượng đất canh tác trên phạm vi cả nước và của các cấp chính quyền địa phương phải không thay đổi. Nếu đất canh tác bị chiếm dụng, chính quyền địa phương phải phát triển đất canh tác ở nơi khác với số lượng và chất lượng tương đương (Điều  30, 31 và 32)

Trừ khi có sự chấp thuận khác của Chính phủ Trung ương (tức Quốc vụ viện), không ai được phép chiếm giữ ruộng đất cơ bản vĩnh viễn (Điều 33 và 44).

Chính phủ có thể thu hồi đất thuộc sở hữu tập thể và chuyển nó thành đất thuộc sở hữu nhà nước (Điều 44 và 45).

Khi Chính phủ thu hồi đất thuộc sở hữu tập thể, chính quyền sẽ bồi thường công bằng và hợp lý cho nông dân địa phương, và tiêu chuẩn bổ sung sẽ do chính quyền cấp tỉnh xác định (Điều  48).

Người sử dụng đất được nhà nước cấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước (Điều  53, 54).

Chính phủ có thể cấp miễn phí quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước cho người sử dụng khi cần thiết cho Chính phủ, quân đội, cơ sở hạ tầng đô thị, các chủ trương phúc lợi công cộng và cơ sở hạ tầng do chính phủ hỗ trợ về năng lượng, giao thông, nước bảo kê… để chiếm đất (Điều 54).

30% tiền sử dụng đất của người sử dụng đất phải nộp cho Chính phủ về Trung ương, 70% được giữ lại cho chính quyền địa phương nơi có đất (Điều  55).

Nếu Chính phủ xác định một phần đất nhất định thuộc sở hữu chung của cộng đồng nông thôn được sử dụng vào mục đích công nghiệp hoặc thương mại trong quy hoạch của mình thì những người sử dụng đất khác, ngoại trừ các thành viên cộng đồng nông thôn có thể nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất thuộc sở hữu chung đó từ cộng đồng nông thôn, thuê hoặc phát triển khu đất nói trên phù hợp với quy hoạch (Điều  63).

Sau khi người sử dụng đất nhận được quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung từ cộng đồng nông thôn, quyền đó có thể được bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn vào công ty (Điều  63).

Luật Quản lý bất động sản đô thị

Được ban hành năm 1994 và được sửa đổi lần lượt vào các năm 2007, 2009 và 2019, Luật quy định cách thức người sử dụng đất có được quyền sử dụng đất liên quan đến đất thuộc sở hữu nhà nước, với một số nội dung chính như sau:

Luật quy định người được cấp quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền cho người khác, người này có thể tiếp tục thực hiện quyền đó cho đến hết thời hạn có hiệu lực.

Thời hạn có hiệu lực của quyền sử dụng đất do Hội đồng Nhà nước quyết định (Điều 14). Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Hội đồng Nhà nước quy định thời hạn tối đa của quyền sử dụng đất là 70 năm đối với mục đích ở; 50 năm đối với mục đích công nghiệp; 50 năm cho các mục đích giáo dục, khoa học, văn hóa, y tế công cộng và giáo dục thể chất; 40 năm cho các mục đích thương mại, du lịch và giải trí; 50 năm để sử dụng toàn diện hoặc các mục đích khác.

Chính phủ có thể công khai quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận giữa các bên liên quan. Đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch, giải trí và xây dựng nhà ở cao cấp nếu có đủ điều kiện thì việc cấp được thực hiện theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu; trường hợp điều kiện không cho phép và không thể áp dụng phương thức đấu giá, đấu thầu thì Chính phủ có thể cấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận (Điều 13).

Trung Quốc áp dụng nguyên tắc tích hợp đất đai và nhà ở. Nếu cá nhân được quyền sở hữu nhà ở thì cá nhân đó sẽ có quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở đó. Nếu cá nhân muốn chuyển quyền sở hữu nhà ở thì cá nhân đó cần đồng thời chuyển quyền sử dụng mảnh đất nói trên (Điều 42).

Luật Hợp đồng đất đai ở nông thôn

Ở Trung Quốc, đất đai nông thôn thuộc sở hữu chung của các cộng đồng nông thôn. Tuy nhiên, các thành viên của cộng đồng nông thôn được quyền sử dụng đất đối với một phần đất nhất định của cộng đồng nông thôn trong một thời hạn nhất định và tổ chức sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất đó. Quyền sử dụng đất như vậy được gọi là “quyền quản lý theo hợp đồng đất đai”.

Hệ thống sử dụng đất nông thôn như vậy đã xuất hiện sớm từ năm 1978 (cuối Cách mạng Văn hóa ở Trung Quốc), nhưng phải đến năm 2002, Trung Quốc mới ban hành Luật, trong đó mô tả toàn diện về hệ thống đó. Kể từ đó, Luật đã được sửa đổi lần lượt vào các năm 2009 và 2019.

Luật quy định quyền sở hữu đất ở nông thôn thuộc về cộng đồng nông thôn nơi có đất. Cộng đồng nông thôn nói trên là tổ chức kinh tế tập thể ở nông thôn. Các thành viên của cộng đồng nông thôn có thể được cấp quyền quản lý đất đai theo hình thức khoán hộ (Điều 5).

Cá nhân được cấp quyền sử dụng có thể tổ chức sản xuất nông nghiệp trên đất và định đoạt nông sản theo ý mình. Tuy nhiên, cá nhân đó không được sử dụng đất cho bất kỳ mục đích nào khác ngoài nông nghiệp hoặc gây ra thiệt hại vĩnh viễn cho đất (Điều 18).

Cá nhân được cấp quyền sử dụng đất có thể trao đổi quyền quản lý theo hợp đồng đất đai với các thành viên khác trong cộng đồng nông thôn hoặc chuyển nhượng quyền quản lý theo hợp đồng đất đai của mình cho người khác. Nếu đất được chính phủ trưng dụng, bạn cũng có thể được bồi thường (Điều 17).

Thời hạn hiệu lực đối với đất trồng trọt là 30 năm, đất đồng cỏ 30 - 50 năm và đất rừng là 30 - 70 năm. Quyền quản lý theo hợp đồng đất đai có thể được gia hạn thêm một thời hạn nữa khi hết thời hạn có hiệu lực (Điều 21).