Ngăn chặn ghi sai giá đất để hợp lý hoá trách nhiệm kê khai tài sản
Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, một trong những vấn đề lớn nhất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này là về định giá đất. Đại biểu cho rằng: thời gian qua, cơ quan soạn thảo đã có nhiều nỗ lực trong việc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện nội dung này, song vẫn còn những vấn đề cần được thảo luận, nghiên cứu rõ hơn.
Liên quan đến quy định tại điểm d khoản 3 Điều 159 về việc bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, đại biểu cho rằng: Đây là nội dung mới so với Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành mà theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu: tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng; và chống thất thu thuế vào thời điểm mà bảng giá đất tiệm cận được với giá thị trường… Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này còn tồn tại một số vấn đề.
Theo đại biểu, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân mà không đề cập đến giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đồng nghĩa với việc cho phép hộ gia đình, người dân được phép tuỳ nghi ghi giá trị chuyển nhượng QSDĐ trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm sẽ khuyến khích hộ gia đình và người dân sẽ ghi đúng giá chuyển nhượng, bởi có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng, như: Việc cố tình tạo ra đồng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định; hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hoá trách nhiệm kê khai tài sản….
“Trong khi đó, quy định tại điểm a khoản 3 Điều 158 lại khẳng định, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là thông tin đầu vào quan trọng để tiến hành định giá đất. Như vậy, việc kê khai không đúng giá chuyển nhượng trong hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách quy định này có khả năng không đạt được”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu nêu rõ.
Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho rằng: Liên quan đến quy định này là bản thân cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân, bởi giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, thậm chí có trường hợp việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng QSDĐ trên hợp đồng; vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất…Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ theo tỷ lệ chênh lệnh giữa giá mua và giá bán của QSDĐ.
“Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực để ghi đúng giá trên hợp đồng chuyển nhượng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế… Cụ thể, thực hiện quy định này thì người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế, vì như vậy điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua”, đại biểu nhấn mạnh.
Liên quan đến vấn đề này, đại biểu Hoàng Minh Hiếu cũng cho biết: Trước đây, chúng ta lo ngại áp dụng biện pháp này sẽ có những khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu cụ thể ở những thời điểm khác nhau... Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội hiện nay thì yêu cầu này là hoàn toàn có thể thực hiện được, nhất là trong bối cảnh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 165 về cơ sở dữ liệu giá đất, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có quy định về cơ sở dữ liệu về giá bất động sản, cho phép cập nhật giá chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian thực.
Quy định phù hợp về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá
Về sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá, đại biểu Hoàng Minh Hiếu chỉ rõ: Theo quy định của dự thảo tại các điều ở mục 2 Chương 11 thì việc định giá đất cụ thể cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất… Tuy nhiên, theo dõi thực tiễn áp dụng Luật Đất đai hiện hành trong thời gian qua cho thấy, các địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê tổ chức tư vấn định giá đất.
“Chẳng hạn, theo thông tin của báo chí thì trong năm 2022, các cơ quan của tỉnh Đồng Nai đã gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký trong đó chỉ có 1 đơn vị đủ năng lực. Hay như ở Bình Dương thì từ chỗ có hàng chục doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá thì nay chỉ còn 3 đơn vị… Theo thống kế của Bộ Tài chính, hiện nay có 288 doanh nghiệp với 1.494 thành viên thẩm định giá. Trong số này, số có đủ năng lực thẩm định giá đất còn thấp hơn do còn phải đáp ứng những điều kiện về năng lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Điều này gây ra nhiều ách tắc trong công tác định giá đất…”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu dẫn chứng.
Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần đánh giá cụ thể để có những quy định phù hợp về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá, bảo đảm được tính khả thi của dự án luật.
Quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp định giá đất
Liên quan đến các phương pháp định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu bày tỏ đồng ý với việc dự thảo luật đã được tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp được sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 158. Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định tại dự thảo chưa làm rõ những phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Theo đại biểu, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là hệ số K, có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ; góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế… Song, nhiều chuyên gia cũng đánh giá, đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có ở Việt Nam, việc xác định hệ số K còn có những yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp, chẳng hạn như trong việc xác định giá trị QSDĐ khi cổ phần hoá doanh nghiệp.
Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, cần có những quy định cụ thể hơn đối với việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo.
