Theo đại biểu Dương Bình Phú, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 từng quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.
Tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật sửa đổi lần này, đại biểu băn khoăn: Việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.
“Mặc dù các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản,” đại biểu Phú đặt vấn đề.
Liên quan đến Điều 25 quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, ĐBQH tỉnh Phú Yên cho rằng, tại khoản 2 đã nêu: “Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh”. Như vậy có thể hiểu, trường hợp không đủ điều kiện mới phải ra văn bản, trường hợp đủ điều kiện thì không, quy định như trên là chưa đầy đủ, phù hợp.
Đại biểu Dương Bình Phú cũng đề nghị sửa lại khoản 2 theo hướng:Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và có văn bản trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Bên cạnh đó, tại Khoản 3 điều này, đại biểu đề nghị nghiên cứu, bổ sung quy định: “Đối với dự án công trình xây dựng hình thành trong tương lai có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú tại các Khu dân cư, Khu đô thị, ngoài việc tuân thủ các quy định nêu trên, Dự án trước khi thực hiện phải được cơ quan chức năng rà soát dân số và đảm bảo đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Việc tính toán dân số cho các căn hộ lưu trú tương đương với tính toán cho căn hộ có chức năng ở”.
Về quy định tại Khoản 2 Điều 26 dự thảo Luật quy định: “Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
Liên hệ từ thực tế hiện nay, khi chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi thông báo nộp lệ phí trước bạ cho khách hàng. Nếu khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng.
“Hiện nay, pháp luật chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp này. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua và gửi thông báo người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận Giấy chứng nhận, trường hợp người mua không thanh toán và không nhận Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư sẽ không thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng và phải bảo quản Giấy chứng nhận của khách hàng.
Đối với các chủ đầu tư có nhiều dự án và có số lượng lớn bất động sản tại các dự án thì tổng số tiền 5% này sẽ là con số rất lớn. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên, theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, 5% sẽ được đóng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua,” đại biểu Phú phát biểu.
