Nguồn cung tương đối khan hiếm

Theo Báo cáo của UBND Thành phố Hà Nội, trong giai đoạn 2015 - 2023, tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh doanh bất động sản bình quân đạt khoảng 3,16%/năm. Giai đoạn này, có khoảng 466 dự án đã hoàn thành, tương đương khoảng 29,3 triệu m2 sàn; 598 dự án đang triển khai, tương đương khoảng 106,6 triệu m2 sàn. Diện tích bình quân đầu người đến hết năm 2023 đạt khoảng 28,6 m2/người, vượt chỉ tiêu theo Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố năm 2023 (khoảng 28,2 m2/người). Bên cạnh đó, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố cũng được chú trọng triển khai, đã có 30 dự án đã hoàn thành, với khoảng 1,66 triệu m2 sàn; 58 dự án đang triển khai với khoảng 4 triệu m2 sàn, 60.480 căn hộ…

Để đạt được những kết quả nêu trên, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, thành phố đã ban hành nhiều chương trình, kế hoạch để định hướng, quản lý, đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội bảo đảm phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Thành phố đã ban hành các kế hoạch, thành lập Tổ công tác đặc biệt để tập trung rà soát, đôn đốc các chủ đầu tư, qua đó đẩy nhanh hoàn thành các dự án đầu tư xây dựng nhà ở với nhiều phân khúc khác nhau để tăng nguồn cung nhà ở, tránh việc tăng nóng giá nhà ở, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. 

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cũng cho biết, nguồn cung bất động sản còn tương đối khan hiếm, sản phẩm bất động sản nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước. Phân khúc nhà chung cư chủ yếu được chào bán là phân khúc trung và cao cấp, phân khúc bình dân hiện chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Tiến độ triển khai các dự án bất động sản chậm; số lượng dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh có xu hướng giảm (từ khoảng 100 dự án/năm trong giai đoạn 2016 - 2017 xuống 20 dự án trong năm 2023)...

“Đối với phát triển nhà ở xã hội, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc nhà ở xã hội trong các khu nhà ở xã hội tập trung rất thấp so với quy mô các dự án do bị khống chế về quy mô dân số. Việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở công nhân còn chậm. Cơ chế, chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu mất nhiều thời gian…”, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội nhấn mạnh. 

Bên cạnh các nguyên nhân do quy định pháp luật, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cũng cho biết, việc phát triển nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn trên địa bàn cũng do cơ chế, chính sách ưu đãi đối với loại hình nhà ở này chưa thực sự hấp dẫn, chưa thu hút doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng. “Ngoài việc chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chưa có chính sách ưu đãi nào khác đủ hấp dẫn để lôi kéo mạnh mẽ các nhà đầu tư quyết liệt tham gia thực hiện các dự án xây dựng nhà ở xã hội”, Phó Chủ tịch UBND thành phố nói.

Nhiều dự án đang chờ văn bản hướng dẫn 

Thị trường bất động sản của Thủ đô là một trong 2 thị trường lớn nhất cả nước. Do đó, Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội “Về việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2030” nhận thấy, những vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội rất đa dạng, có tính đại diện cao, là tổng hợp các vấn đề của nhiều địa phương khác.

Với tính chất đó, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Đình Việt, thành viên Đoàn giám sát cho rằng, bên cạnh lý do ảnh hưởng của đại dịch Covid - 19 được thành phố báo cáo thì cần làm rõ nguyên nhân thực chất của những tình trạng “nguồn cung bất động sản tại Thủ đô còn tương đối khan hiếm”, “tiến độ triển khai các dự án chậm”, “tỷ trọng đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản trong GRDP của Hà Nội có xu hướng giảm” được nêu rõ trong Báo cáo của UBND thành phố. Đâu là nguyên nhân do quy định pháp luật, của quá trình thực hiện cần được làm rõ. 

Báo cáo với Đoàn giám sát, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, tiến độ triển khai các dự án bất động sản chậm, trong đó chủ yếu là các dự án chuyển tiếp, sau khi sát nhập tỉnh Hà Tây, một số địa bàn tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc về Hà Nội do thiếu hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án, vướng mắc cơ sở pháp lý về điều chỉnh quy hoạch, đất đai, lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, tính tiền sử dụng đất, xác định giá đất cụ thể... dẫn đến khó khăn trong việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, giao đất, cho thuê đất triển khai dự án.

Ngoài ra, tại Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; không quy định cho phép đối với trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất khác. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có khoảng 300 dự án loại này đang dừng thực hiện, ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung của thị trường bất động sản.

Bên cạnh những vướng mắc chung trong áp dụng suất vốn đầu tư khi tính giá đất như nhiều địa phương khác, theo đại diện các sở, ngành của Thành phố Hà Nội, một số dự án bất động sản trên địa bàn đang tạm dừng xây dựng để chờ hướng dẫn về thực hiện chuyển tiếp đối với trường hợp các dự án đã được UBND thành phố phê duyệt chủ trương đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/5.000. Bởi, quy định tại điểm b khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2024 đã thay đổi về điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phải có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Do đó, các bộ, ngành trong quá trình xây dựng văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở,... cần có hướng dẫn cụ thể việc thực hiện chuyển tiếp với những dự án này.

Qua khảo sát thực tế và làm việc với thành phố, Đoàn giám sát của Quốc hội cũng nhận thấy, tại khoản 5, Điều 101 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư đã đưa ra quy định chuyển tiếp, theo đó các dự án thực hiện trước khi Luật này có hiệu lực thì thực hiện theo các quy định tại thời điểm ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, trong thực tiễn đã có nhiều khó khăn phát sinh, nhiều hợp đồng phải điều chỉnh... mà quy định của luật chưa lường hết được, khiến nhiều dự án phải “nằm chờ”, chưa tiếp tục hoàn thành được. Do vậy, Đoàn giám sát đề nghị thành phố thống kê các khó khăn, vướng mắc của từng dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên địa bàn, đề xuất những giải pháp cụ thể để tháo gỡ cho các dự án này.

Có thể thấy, nguồn cung bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội còn khan hiếm là một nguyên nhân khiến giá bất động sản dễ bị đẩy lên cao, tạo những đợt “sốt” giá đất ảo... trong thời gian qua. Do đó, UBND Thành phố Hà Nội đã xác định, phân loại thành từng nhóm khó khăn, đề xuất giải pháp khắc phục và giao nhiệm vụ cụ thể cho các sở, ngành, địa phương thực hiện. 

Đánh giá cao nỗ lực của UBND Thành phố Hà Nội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, tại Kỳ họp thứ Bảy, Quốc hội đã thông qua Luật Thủ đô (sửa đổi) với nhiều quy định mang tính đột phá và thông qua Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 để các Luật này có hiệu lực sớm hơn, thi hành từ ngày 1.8 tới. Do vậy, Thành phố Hà Nội cần tập trung thời gian, nhân lực, trí tuệ, nêu cao tinh thần trách nhiệm, dám nghĩ, dám làm để thực hiện hiệu quả các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc này.