Liên tục thiết lập mặt bằng giá mới
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm. Trong khi, chỉ số này tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũng đã bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ quý III.2023, nhờ đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cả nước cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân.
Dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Đặc biệt là kể từ giai đoạn giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn và được gia hạn nếu hai bên tiếp tục có nhu cầu. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch, và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.
VARS cho rằng, trước thách thức của việc giá thuê căn hộ leo thang, người có nhu cầu thuê ở dài hạn cần đưa ra những quyết định phù hợp. Với mức thu nhập ổn định, thế hệ trẻ có thể lựa chọn mua căn hộ có những chính sách trả góp hợp lý và an toàn. Đặc biệt hơn khi hiện nay, trên thị trường, một số chủ đầu tư lớn, đã bắt đầu tung ra các chính sách giúp người trẻ mua nhà với chi phí trả góp chỉ tương đương với tiền đi thuê. Với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những "rủi ro" liên quan đến lãi suất thả nổi.
VARS cũng cho biết, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn. Cụ thể, tại quận Long Biên, căn hộ studio đang được cho thuê với mức giá 7 - 8 triệu đồng/tháng, tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm trước và tăng 30 - 40% so với năm 2022. Căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất khoảng 10 - 11 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ.
Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê chung cư có xu hướng tăng nhẹ từ 5 trăm nghìn đến 1 triệu đồng/tháng trong thời gian qua, nhất là ở nội thành. Trước đó, giữa năm 2023, giá cho thuê căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ ở một số căn hộ có diện tích lớn sau "bước" giá thuê tăng mạnh vào thời điểm hết dịch.
Căn hộ không còn là “tiêu sản”
Theo VARS, khi giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn với đại đa số người dân và việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng, phương án thuê nhà được nhiều gia đình lựa chọn.
Bên cạnh đó, phân khúc thuê nhà sẽ còn bật tăng mạnh, nhờ sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI và xu hướng tiêu dùng đã có nhiều thay đổi. Cụ thể, thế hệ Millennials (những người sinh năm 1981 - 1996) và Gen Z (những người sinh năm 1996 - 2010) chiếm tới 47% dân số, chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Họ hầu hết sẽ lựa chọn sống ở những căn hộ với tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt hơn - thứ mà nhà đất thổ cư có mức giá tương đương không thể có. Vì thế, thuê nhà sẽ lựa chọn ưu tiên của thế hệ này.
Đồng thời, nhu cầu thuê vẫn đang trong xu hướng tăng trong khi nguồn cung sẵn có thiếu hụt do nguồn cung nhà ở, đặc biệt là căn hộ liên tục sụt giảm khiến giá thuê tăng cao. Dữ liệu của VARS cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại các phân khúc nửa đầu năm 2022 đạt trên 22.700 căn, thấp hơn một nửa so với cùng kỳ 2021. Quá nửa số căn hộ đang được giao dịch (mua bán, cho thuê) trên thị trường là những căn hộ của các dự án đã chào bán trước đó.
Với việc giá mua, bán và cho thuê căn hộ không ngừng tăng trong thời gian qua cũng đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”. Nếu như trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, còn lựa chọn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu bởi dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao. Hiện nay, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hàng tháng - cao hơn gửi tiết kiệm, vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá.
VARS dự báo, mức giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng, xung quanh mức 10% trong ít nhất 1 năm nữa, khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp được cải thiện. Mức giá cho thuê nhà cũng tăng nhưng tốc độ sẽ chậm lại.
