Thị trường bất động sản thời gian qua đã trải qua những biến động ở nhiều thái cực. Lúc thì bất động sản phát triển quá nóng, “sốt xình xịch”, lúc lại rơi vào trầm lắng, “đóng băng”. Điều này đòi hỏi cần có những giải pháp để giúp thị trường phát triển đúng hướng, đồng thời giúp cho thị trường này phát triển minh bạch, lành mạnh.
Một trong những nguyên nhân của tình trạng "nóng - lạnh" này là do các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, thiếu bất động sản thuộc phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu sử dụng của đại đa số người dân. Cùng với đó là do giá nhà, giá bất động sản đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế; tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.
Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo Luật này, một nguyên nhân khác nữa là chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản; chưa quy định cụ thể về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước các cấp. Các giải pháp điều tiết thị trường trong một số giai đoạn chưa bảo đảm đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật quy định: Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định; Chính phủ trong thẩm quyền được giao ban hành cơ chế, chính sách, giải pháp để thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.
Việc đưa ra nguyên tắc, giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản nhằm góp phần tạo sự phát triển ổn định, lành mạnh. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa làm rõ được khái niệm pháp lý "điều tiết thị trường"; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.
Điều đáng nói là, dự thảo Luật quy định về các trường hợp hợp cần thiết đề xuất việc điều tiết thị trường bất động sản khi: thị trường bất động sản mất cân đối cung - cầu sản phẩm bất động sản; khi thị trường bất động sản tăng bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại bất động sản. Đồng thời, dự thảo Luật cũng quy định việc điều tiết khi thị trường bất động sản giảm bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại bất động sản; khi xuất hiện yếu tố bất thường như thiên tai, dịch họa, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế và các yếu tố bất thường khác có thể tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Vậy, như thế nào thì được coi là “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn” đến thị trường bất động sản? thì chưa được thể hiện trong dự thảo Luật. Quy định này chưa rõ định lượng. Ngoài ra, khi soi chiếu vào quy định về các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trong dự thảo Luật cũng thấy chung chung, chưa rõ nội hàm chính sách cụ thể. Luật càng cụ thể, càng dễ thực hiện. Do đó, các quy định của dự thảo Luật rất cần được cụ thể hóa, tránh quy định định tính, chung chung.
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, do đó, các biện pháp đưa ra để điều tiết thị trường là cần thiết nhưng phải quy định rất chặt chẽ, một mặt để vừa kiểm soát để thị trường phát triển lành mạnh, mặt khác cũng tạo điều kiện để thị trường này phát triển. Chúng ta cần nhìn nhận đúng về vai trò của bất động sản. Mối quan hệ giữa bất động sản gắn chặt với tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động tăng mạnh thì tăng trưởng kinh tế cao. Và cần nhấn mạnh rằng, kinh tế thị trường không thể điều hành bằng mệnh lệnh hành chính, những quy định mang tính phi thị trường.
