Định mức lợi nhuận chưa hấp dẫn nhà đầu tư
Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, cả nước đã triển khai 657 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 600.000 căn hộ; trong đó, 103 dự án đã hoàn thành, cung cấp khoảng 67.000 căn hộ. Trong đó đã hoàn thành 103 dự án với khoảng 67 nghìn căn; đã khởi công xây dựng 140 nghìn dự án với quy mô khoảng 125 nghìn căn. Các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay có khoảng 414 dự án, với quy mô 406 nghìn căn.
Riêng năm 2024, nhờ quyết tâm của các cấp, ngành, phát triển nhà ở xã hội tiến triển tích cực: các dự án hoàn thành tăng khoảng 146% so với 2023; dự án được chấp thuận chủ trương tăng 113%. Theo Bộ Xây dựng, với số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành, đến nay đã đạt khoảng 45% mục tiêu của Đề án 1 triệu nhà ở xã hội đến năm 2030, song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu và mục tiêu đề ra.
Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, một phần nguyên nhân là Đề án 1 triệu nhà ở xã hội được phê duyệt năm 2023, đến nay mới thực hiện được hơn 2 năm. Các bộ, ngành, địa phương và chủ đầu tư vẫn cần thêm thời gian để quy hoạch, bố trí quỹ đất và thực hiện các thủ tục cần thiết. Ngoài ra, ngân sách nhà nước vẫn chưa đáp ứng đủ; quy trình lựa chọn chủ đầu tư phải qua đấu thầu, thủ tục còn khá phức tạp và tốn nhiều thời gian.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản, cho rằng, nhiều doanh nghiệp không mấy mặn mà với việc phát triển nhà ở xã hội do mức lợi nhuận 10% theo quy định của Luật Nhà ở là quá thấp, không hấp dẫn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều vướng mắc pháp lý, tốn kém chi phí cơ hội, thời gian kéo dài và không thể tiếp cận vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi.
Hình thành "Quỹ nhà ở quốc gia"
Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nguồn vốn cho nhà ở xã hội không phải là vấn đề nữa khi gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng đã nâng quy mô lên 145 nghìn tỷ đồng. Khó khăn trong việc xác định đối tượng mua nhà ở xã hội đã được Luật Nhà ở năm 2024 tháo gỡ. Vướng mắc lớn nhất cần tháo gỡ hiện nay là điều kiện pháp lý, ví dụ quy trình, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phức tạp - vừa qua, Thủ tướng họp với các doanh nghiệp về phát triển nhà ở xã hội đã bàn, nghiên cứu phương án chỉ định thầu.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, các địa phương vẫn lúng túng trong việc xác nhận thu nhập của lao động tự do. Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có câu trả lời, rằng thẩm quyền thuộc về UBND cấp xã, phường. “Chúng ta cần truyền thông tốt hơn về vấn đề này. Cùng với đó, bố trí quy hoạch các dự án nhà ở xã hội tại những vị trí đáng sống; tập trung giải quyết thủ tục hành chính, nhất là khâu phê duyệt, phê duyệt dự án cũng như đối tượng mua nhà”, TS. Cấn Văn Lực đề nghị.
Ông Chử Văn Hải cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan về "Quỹ nhà ở quốc gia". Dự kiến, đây là quỹ tài chính ngoài ngân sách do Thủ tướng Chính phủ thành lập. Quỹ hoạt động không vì lợi nhuận, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả và sử dụng đúng mục đích, phù hợp với các quy định của pháp luật.
Về nguồn vốn, ngoài đóng góp từ ngân sách nhà nước, có thể huy động từ các nguồn khác như mô hình nguồn thu từ quỹ phát triển đất. Mục đích của Quỹ là hình thành quỹ nhà ở của Nhà nước để cho thuê, dựa trên những bài học kinh nghiệm từ các quốc gia khác. Ngoài ra, từ nguồn quỹ này sẽ hỗ trợ cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư; hỗ trợ các địa phương gặp khó khăn trong việc cân đối ngân sách để giải phóng mặt bằng phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sử dụng Quỹ này để xây nhà ở xã hội thì không đủ được, dùng để thực hiện công tác thu hồi mặt bằng thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế thu lại cho Quỹ để phát triển các dự án khác.
