Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023; trong đó, đề xuất các phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo Luật sư HOÀNG TUẤN VŨ, Công ty Luật TNHH Tuệ Anh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, việc làm rõ tiêu chí “quy mô nhỏ” sẽ giúp các cá nhân kinh doanh bất động sản dễ dàng hơn trong các thủ tục và góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, lướt sóng.
- Trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hànhLuật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ Xây dựng đưa ra 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?
- Cụ thể 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ của Bộ Xây dựng như sau:
Thứ nhất, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai 3 - 5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5 - 10 công trình hoặc 5 - 10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng 1 năm.
Thứ hai, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể xác định bằng việc bán, cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị. Còn tại khu vực nông thôn, diện tích này lớn hơn, trong khoảng 3.000 - 5.000m2.
Thứ ba, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại Khoản 3, Điều 57, Luật Nhà ở 2014. Cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thuơng, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng.
Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty luật TNHH Tuệ Anh - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội)
Quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Bởi lẽ, Khoản 3, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp - tạo điều kiện dễ dàng hơn cho các cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ hoặc/và không thường xuyên.
Hiện tại, các trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp được quy định tại Điều 5, Nghị định số 22/2022/NĐ-CP. So sánh với pháp luật hiện hành, có thể thấy hai vấn đề nổi bật ở đề xuất của Bộ Xây dựng.
Một là, từ ngày 1.1.2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; còn các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mà không phân biệt quy mô. Hai là, với pháp luật hiện hành (Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP) thì các tiêu chí về "quy mô nhỏ" đang được quy định khá chung chung, khó kiểm soát được những trường hợp đầu cơ, lướt sóng.
Tác động tích cực tới thị trường bất động sản
- Nếu đề xuất này được chấp nhận sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?
- Nhìn chung, với quy định khống chế về mặt số lượng, diện tích như đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ có tác dụng tích cực với thị trường bất động sản.
Cụ thể, quy định này sẽ góp phần làm minh bạch, rõ ràng hơn tiêu chí được coi là kinh doanh quy mô nhỏ của các cá nhân kinh doanh bất động sản. Từ đó giúp các cá nhân dễ dàng hơn trong các thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu/sử dụng của mình mà thật sự không có nhu cầu kinh doanh lớn, thường xuyên.
Bên cạnh đó, quy định này cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, lướt sóng bất động sản. Với những cá nhân có ý định “đầu cơ” một diện tích lớn bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê… hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ, công trình để chuyển nhượng, cho thuê sẽ phải suy nghĩ lại khi bị vướng bởi sự khống chế về diện tích hoặc/và số lượng liên quan đến bất động sản như đề xuất của Bộ Xây dựng.
Ngoài ra, đề xuất này cũng góp một phần giúp hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân nói riêng được chuyên nghiệp hóa hơn. Bởi lẽ, một hoạt động kinh doanh được điều chỉnh, chịu sự quản lý của các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hộ kinh doanh thì bao giờ cũng minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn hoạt động với tư cách cá nhân quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Tuy nhiên, theo tôi, để thật sự hạn chế được “vấn nạn đầu cơ, lướt sóng bất động sản’’, cần những quy định “mạnh tay’’ hơn, với phạm vi rộng hơn. Chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong trong vấn đề này.
- Những kinh nghiệm nào chúng ta có thể học hỏi, thưa ông?
- Theo tôi được biết, ở Singapore, chính sách thuế, phí khi chuyển nhượng nhà, đất sẽ theo nguyên tắc giảm dần theo thời gian sở hữu. Có nghĩa là, nếu anh có một bất động sản, anh chuyển nhượng càng sớm thì sẽ chịu thuế, phí càng cao, anh quản lý, khai thác càng lâu thì mức thuế phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm xuống. Sắc thuế này tạm dịch là thuế giao dịch đối với bất động sản này.
Ví dụ, anh mới mua một bất động sản, anh chuyển nhượng trong vòng 5 năm đầu tiên thì sẽ phải chịu mức thuế, phí khi làm thủ tục chuyển nhượng rất cao (ví dụ, tổng thuế, phí là 20% giá trị bất động sản chẳng hạn), nếu chuyển nhượng trong vòng 5 năm tiếp theo, mức thuế, phí sẽ được giảm xuống thấp hơn một chút (ví dụ 15% chẳng hạn). Cứ thế, bất động sản để càng lâu thì mức thuế, phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm, thậm chí, đến một thời hạn nào đó, sẽ được miễn thuế. Đây là một chính sách nhằm giảm tình trạng lướt sóng trên thị trường.
Với Hoa Kỳ, tại một số bang, bất kỳ một người dân nào sở hữu bất động sản thứ hai trở lên cũng sẽ phải trả một loại thuế gọi nôm na là thuế hàng năm, mức thuế được tăng lên cao dần, sở hữu càng lâu thì mức thuế sẽ theo tỷ lệ tăng càng cao và đến một lúc nào đó, có khi số thuế phải trả còn cao hơn giá trị của bất động sản đó. Chính sách này nhằm giảm tình trạng đầu cơ bất động sản một cách hiệu quả.
Nếu chúng ta áp dụng đồng bộ được tất cả chính sách trên, theo tôi, việc hạn chế, tiến tới loại bỏ hoàn toàn tình trạng lướt sóng, đầu cơ bất động sản sẽ có hiệu quả rõ rệt.
