Nhà nước dẫn dắt thị trường bằng công cụ chính sách
Tại cuộc họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch Nước về 7 luật được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ, một trong những điểm mới hết sức quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là đã chỉnh lý toàn diện mục 1, Chương IX về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản, thể hiện vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường tập trung vào các nội dung, vấn đề trọng tâm, trọng điểm huyết mạch, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường, gồm: Quy định nguyên tắc trong điều tiết thị trường bất động sản; Quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế, tín dụng; Quy định thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, thời gian qua, có lúc thị trường bất động sản tăng trưởng, nhưng có thời điểm trầm lắng, nên việc điều tiết là hết sức cần thiết. Luật cũng quy định rất rõ, Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội, nhưng phải bảo đảm các yếu tố: tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân; tôn trọng tối đa các quy luật thị trường; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan; kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
Luật cũng quy định rõ, các trường hợp không điều chỉnh như việc bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức do giải thể, phá sản, chia tách...
Luật đã sửa đổi bổ sung cụ thể hơn về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh: các công trình xây dựng và diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và dự án bất động sản.
Doanh nghiệp phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh
Luật sửa đổi, bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, nhằm nâng cao tính công khai, trách nhiệm, an toàn, lành mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản; quy định về trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh.
Luật cũng có một số điểm mới về chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Cụ thể, Luật bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng sẵn có và hình thành trong tương lai (như: quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải được công khai thông tin theo quy định của luật; điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh)...
Cũng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, “đối với nhà ở, công trình có sẵn và hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”.
Đáng lưu ý, Luật sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng: quy định rõ ràng, chặt chẽ về trách nhiệm phải thực hiện bảo lãnh của chủ đầu tư dự án, quyền của khách hàng trong việc tự mình quyết định việc phải có bảo lãnh của chủ đầu tư; quy định trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh trong việc cấp thư bảo lãnh cho người đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật bổ sung quy định sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động. Bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Luật có một số sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành nhằm bảo đảm tính pháp lý, chặt chẽ, khả thi đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, bỏ quy định về điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án bất động sản được chuyển nhượng; sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai…
Luật quy định trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Quy định về yêu cầu, nghĩa vụ của tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản trong việc đầu tư, xây dựng dự án tại phần đất nhận chuyển nhượng.
Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025.
