Năm 2024, mua nhà bằng vi bằng có hợp pháp không?

Luật sư Hoàng Văn Chiển, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:

Vi bằng là gì?

Căn cứ khoản 3, Điều 2, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP định nghĩa về vi bằng như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37, Nghị định số  08/2020/NĐ-CP. Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng được hiểu là bên mua và bên bán yêu cầu Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.

Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?

Căn cứ khoản 2, Điều 36, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định như sau: “2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 122: Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo quy định này thì hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn lập vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc này do Thừa phát lại chứng kiến, không có hiệu lực pháp lý.

Rủi ro khi mua nhà bằng vi bằng

Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua hoặc không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là cùng một căn nhà này nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Trên thực tế cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, nhưng thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua nhà rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng

Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:

- Xác nhận tình trạng nhà, đất.

- Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

- Ghi nhận việc đặt cọc,…