Mua nhà Vi bằng, có giá trị pháp lý không?

Luật sư Nguyễn Hoàng Thịnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội tư vấn như sau:

Hiểu đúng về Vi bằng

Căn cứ khoản 3, Điều 2, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật. Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng có nghĩa là các bên đến nhờ Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.

Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?

Theo quy định tại Điều 122, Luật Nhà ở 2014 quy định, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Như vậy hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc do Thừa phát lại lập, không có hiệu lực pháp lý.

Rủi ro khi mua bán nhà bằng vi bằng

Vì vi bằng mua bán nhà không có giá trị pháp lý nên không thể thực hiện các thủ tục sau đó. Người chịu thiệt thòi lúc này là bên mua bởi:

Thứ nhất, người bán có thể thực hiện việc bán nhà nhiều lần, cho nhiều người hay thế chấp tài sản cho một bên khác. Bởi Thừa phát lại chỉ ghi nhận có việc mua bán, không hề có trách nhiệm kiểm tra nhà này trước đó đã bán cho người khác hay thế chấp ở cơ quan nào hay chưa.

Thứ hai, người mua khó khăn trong việc sửa chữa, mua bán, thế chấp,… khi cần bởi nhà chưa phải là nhà hợp pháp của người mua.

Thứ ba, giao dịch mua bán không đúng quy định, có thể bị tuyên bố vô hiệu…

Vậy nên, khi người mua thật sự không am hiểu về vi bằng có thể sẽ gặp bất lợi, rủi ro rất lớn. Do đó, người mua nhà phải thật sự cần trang bị cho mình một sự am hiểu cặn kẽ về những giao dịch mua bán nhà hoặc có thể nhờ đến sự hỗ trợ pháp lý từ những người có am hiểu để tránh những rủi ro và bất lợi cho mình vì những giao dịch mua bán nhà thường có giá trị lớn, dễ bị kẻ xấu lợi dụng.