Đạo luật Cải cách chế độ sở hữu theo hợp đồng thuê và sở hữu vĩnh viễn
Đạo luật Cải cách chế độ chế độ sở hữu theo hợp đồng thuê và sở hữu vĩnh viễn năm 2024 đã được Hoàng gia phê chuẩn vào tháng 5.2024, tuy nhiên phần lớn các điều khoản vẫn chưa có hiệu lực do chưa có văn bản hướng dẫn thi hành. Luật này nhằm mang lại sự bảo vệ tốt hơn đối với người thuê nhà và chủ sở hữu.
Ba chế độ sở hữu nhà: ở Liên hiệp Vương quốc Anh và Bắc Ireland, có ba hình thức sở hữu nhà: một là sở hữu vĩnh viễn, là hình thức chủ sở hữu có mọi quyền với khu đất và những công trình trên đó. Hai là sở hữu theo hợp đồng thuê dài hạn (gọi tắt là sở hữu nhà thuê): thuật ngữ “thuê” chỉ quyền sở hữu một bất động sản, không bao gồm đất mà bất động sản đó tọa lạc, trong một thời hạn cố định theo thỏa thuận giữa người thuê và chủ sở hữu hoàn toàn của khu đất (hay còn gọi là chủ đất). Chủ đất có thể là một cá nhân hoặc một công ty, chính quyền địa phương hoặc hiệp hội nhà ở.
Theo quy định trước kia, bất động sản cho thuê dài hạn thường có thời hạn dưới 90 năm và có thể gia hạn. Nhà thuê có thể “mua - bán” và khi bạn mua một bất động sản loại này nghĩa là bạn sẽ tiếp quản nốt phần còn lại của hợp đồng thuê nhà từ người thuê cũ.
Ở những nơi khác ngoài Scotland, hầu như các căn hộ chung cư và một số nhà đất đều được sở hữu dưới dạng thuê dài hạn. Tuy nhiên, do những bất cập trong điều kiện thuê nhà, quyền lợi của người thuê nhà không được bảo đảm, Chính phủ đang nỗ lực cải cách chế độ thuê nhà cũng như tạo điều kiện để người dân sở hữu một căn nhà vĩnh viễn với việc tái lập “chế độ sở hữu chung”. Ba là chế độ sở hữu chung: vào năm 2020, Chính phủ Anh đã tái lập “chế độ sở hữu chung” như một cách cho phép sở hữu căn hộ trọn đời và tránh những thiếu sót của chế độ sở hữu theo hợp đồng thuê.
Tăng cường bảo vệ quyền lợi người thuê nhà: một trong những mục tiêu quan trọng nhất của Đạo luật Cải cách chế độ sở hữu theo hợp đồng thuê và sở hữu vĩnh viễn năm 2024 là tăng cường quyền lợi của người thuê nhà:
- Tăng thời hạn thuê tiêu chuẩn lên 990 năm: hiện nay, chủ nhà và người thuê không có quyền gia hạn thời gian thuê quá 90 năm. Nhưng từ nay họ có thể ký hợp đồng lên đến 990 năm, có nghĩa là quyền thuê dễ dàng được chuyển lại cho người thừa kế. Thủ tục gia hạn gần 1 thiên niên kỷ cũng dễ dàng, đơn giản hơn.
- Giảm phí thuê mặt bằng xuống mức gần như bằng 0: theo quy định hiện hành, một trong những gánh nặng lớn đối với người sở hữu nhà theo hình thức thuê dài hạn là ngoài tiền thuê nhà, họ còn phải trả cả tiền thuê mặt bằng, tức trả phí cho phần đất mà nhà thuê được xây dựng bên trên. Phí thuê mặt bằng được trả cho chủ nhà và trong hợp đồng thuê thường sẽ ghi rõ số tiền phí là bao nhiêu. Tiền phí thường được cố định và thường dưới 100 bảng Anh một năm. Tuy nhiên, một số chủ nhà đã định mức tiền thuê đất cao hơn nhiều, hoặc có thể yêu cầu phí thuê tăng theo thời gian, chẳng hạn có thể quy định tăng gấp đôi sau mỗi 10 năm. Điều đó có nghĩa là nếu bạn mua một ngôi nhà vào năm 2019 với tiền thuê đất ban đầu là 500 bảng Anh mỗi năm, thì đến năm 2069, bạn sẽ phải trả 16.000 bảng Anh mỗi năm.
Điều này có thể khiến người sở hữu nhà theo hình thức thuê tốn kém hơn dự kiến và vô cùng thấy khó bán, thế chấp lại vì người mua sẽ không muốn tiếp quản căn nhà với phí đất quá cao. Để bảo vệ quyền lợi cho người thuê nhà dài hạn, luật mới đã giảm mức phí này xuống gần như bằng 0.
- Hạn chế nguy cơ người thuê bị tịch thu nhà: dự luật không cho phép chủ nhà tịch thu nhà như một phương tiện bảo đảm tuân thủ hợp đồng cho thuê.
- Ngoài ra, luật cũng yêu cầu chủ nhà phải minh bạch hóa các hóa đơn dịch vụ để người thuê có thể theo dõi và nắm thông tin; đồng thời bãi bỏ quy định yêu cầu người thuê nhà phải trả chi phí pháp lý cho chủ nhà khi muốn khiếu nại hành vi sai trái.
Dự luật Cải cách chế độ sở hữu nhà thuê và sở hữu chung
Sau khi lên nắm quyền vào tháng 7.2024, Chính phủ Công đảng không xóa bỏ Đạo luật Cải cách chế độ thuê nhà và sở hữu vĩnh viễn năm 2024 của Chính phủ Bảo thủ trước kia. Tuy nhiên, Chính phủ mới đã đề xuất Dự luật Cải cách chế độ sở hữu nhà thuê và sở hữu chung, trong đó bổ sung một số quy định nhằm củng cố luật cũ; đồng thời đưa ra nhiều biện pháp cải cách hơn nữa để tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà, cụ thể như sau:
Tái thiết lập chế độ sở hữu chung: quyền sở hữu chung sẽ được khôi phục thông qua “khuôn khổ pháp lý mới toàn diện”. Chế độ sở hữu chung được đưa ra vào năm 2002 cho phép người dân trong một chung cư mua lại nhà và có quyền sở hữu vĩnh viễn đối với bất động sản, điều này nhằm khắc phục những thiếu sót của chế độ sở hữu theo hợp đồng thuê. Những người sở hữu chung sẽ được quản lý và sở hữu tòa nhà như một “tập thể”. Họ có thể tự mình quản lý hoặc chỉ định đại lý quản lý của riêng họ.
Tuy nhiên, chưa đến 20 dự án phát triển sở hữu chung được vận hành kể từ khi quy định về sở hữu chung có hiệu lực. Với dự luật vừa được đề xuất, Chính phủ sẽ khuyến khích người dân chuyển sang hình thức sở hữu này bằng cách hạn chế bán các căn hộ cho thuê mới để chế độ sở hữu chung trở thành chế độ sở hữu mặc định.
Cấm bán căn hộ cho thuê: như đã nói ở trên, các căn hộ được thuê theo hình thức hợp đồng vẫn hoàn toàn có thể mua bán. Tuy nhiên, theo dự luật mới mà Chính phủ Công đảng vừa đề xuất vào tháng 7.2024, trong tương lai việc bán căn hộ theo hình thức cho thuê sẽ bị cấm để tạo điều kiện cho người dân chuyển sang hình thức sở hữu mới là “sở hữu chung”.
Dự luật Cải cách chế độ sở hữu chung và sở hữu theo hợp đồng thuê dự kiến sẽ được trình Hạ viện xem xét trong kỳ họp 2024 - 2025 và có thể được đưa ra lấy ý kiến tham vấn rộng rãi.
