Gói giải cứu lịch sử

Cách đây 3 năm, do lo ngại bong bóng bất động sản, Trung Quốc đã siết chặt hạn chế đối với lĩnh vực này. Trong khoảng thời gian đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn của Trung Quốc đã vỡ nợ, với tổng số nợ trái phiếu là 124 tỷ USD. Những “ông lớn” một thời như China Evergrande, Country Garden và China Vanke cũng bị đẩy tới bờ vực sụp đổ.

Cuộc khủng hoảng này đe dọa ổn định xã hội khi các cuộc biểu tình của người mua nhà diễn ra ở nhiều nơi và lượng nhà tồn kho đang ở mức cao nhất trong 8 năm. Hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước rơi vào tình trạng ngưng trệ, khiến khoảng 5 triệu lao động trong ngành xây dựng phải đối mặt nguy cơ thất nghiệp hoặc giảm thu nhập.

Tính cấp bách của vấn đề gia tăng khi số liệu mới nhất cho thấy, giá nhà ở Trung Quốc trong tháng 4 đã ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong một thập kỷ so với tháng trước, khiến cho Chính phủ ngày càng lo ngại về áp lực mà cuộc khủng hoảng địa ốc đang đặt ra đối với nền kinh tế. Mặc dù Trung Quốc đã tung ra hàng loạt biện pháp trong một năm qua để cứu thị trường bất động sản, nhưng mọi nỗ lực tính đến nay vẫn chưa mang lại kết quả đáng kể nào.

Trước tình trạng này, Trung Quốc đã công bố nỗ lực mạnh mẽ nhất từ trước đến nay để giải cứu thị trường bất động sản, bao gồm nới lỏng các quy định về vay thế chấp nhà, hối thúc các chính quyền địa phương mua những căn nhà còn tồn đọng.

Theo hãng tin Bloomberg, kế hoạch trên cũng bao gồm giảm mức đặt cọc yêu cầu đối với người mua nhà và số vốn 300 tỷ nhân dân tệ (hơn 41 tỷ USD) từ Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) để các doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn mua lại số nhà tồn đọng từ các dự án bất động sản. Các dự án được mua lại sau này có thể được chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ.

PBOC cho biết, chương trình cho vay lại ước tính sẽ tạo ra 500 tỷ nhân dân tệ vốn tín dụng để phục vụ cho việc mua nhà tồn. Trong khi đó, giới phân tích ước tính số vốn cần thiết cho việc này dao động từ 1 - 5 nghìn tỷ nhân dân tệ tùy thuộc vào quy mô và tốc độ mua lại các dự án.

Kế hoạch này đã đánh dấu một giai đoạn mới trong lập trường của Trung Quốc về bất động sản, không những giúp giải tỏa áp lực đối với các chủ đầu tư bất động sản, mà còn thúc đẩy chương trình nhà ở xã hội của Trung Quốc. Hơn nữa, kế hoạch vừa công bố cũng giảm mức đặt cọc tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu còn 15% giá trị căn nhà, đây được đánh giá là mức thấp kỷ lục. Người mua nhà lần hai phải đặt cọc 25%, giảm 5 điểm phần trăm so với trước. Thêm vào đó, mỗi địa phương sẽ tự quyết định về lãi suất cho vay thế chấp nhà sau khi mức lãi suất tối thiểu toàn quốc đối với các khoản vay này bị xóa bỏ.

Tại một cuộc họp, Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong nhấn mạnh: “Lĩnh vực bất động sản có mối liên hệ mật thiết với lợi ích của Nhân dân và là vấn đề lớn của phát triển kinh tế”. Ông cũng đề cập đến sự cần thiết thúc đẩy chủ trương “ba dự án lớn” của Chính phủ Trung Quốc gồm nhà ở giá rẻ, cải tạo đô thị, và hạ tầng công cộng.

Giữa nhiều luồng ý kiến

Các biện pháp mới của Chính phủ được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản, vốn đóng vai trò là động lực tăng trưởng trong nhiều thập kỷ nay lại đang trở thành lực cản đối với đà phục hồi của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Trong một cuộc phỏng vấn với Economic Daily, nhà nghiên cứu trưởng của công ty dịch vụ tài chính Merchants Union Consumer Finance Dong Ximiao cho biết, sự điều chỉnh đáng kể trong chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản đã vượt xa kỳ vọng của thị trường, gửi đi tín hiệu rõ ràng về việc Trung Quốc quyết tâm ổn định thị trường bất động sản.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng và người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại JLL Greater China nhấn mạnh tầm quan trọng về mặt chính sách của việc giảm lượng tồn kho nhà ở hiện có và tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Theo ông, điều này sẽ giúp giảm bớt sự mất cân bằng về cơ cấu giữa tình trạng dư nguồn cung nhà ở thương mại, cũng như tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ; đồng thời giải quyết tốt hơn những thách thức về nhà ở mà tầng lớp lao động phải đối mặt.

Trong khi đó, một số chuyên gia bày tỏ thận trọng về tính khả thi trong gói giải cứu này. Các nhà kinh tế tỏ ra lo ngại cả về quy mô hạn hẹp của các biện pháp hỗ trợ so với lượng tồn kho nhà ở và về rủi ro các biện pháp này không được thực thi đầy đủ trong thực tế. Với số vốn 300 tỷ nhân dân tệ từ PBOC cho việc mua lại các dự án ế, con số này chỉ là “muối bỏ bể” để giải quyết sự chênh lệch cung - cầu trên thị trường địa ốc Trung Quốc hiện nay.

Theo ước tính của các nhà kinh tế, tổng giá trị nhà mới tồn kho trên thị trường Trung Quốc hiện tại có thể lên tới hàng nghìn tỷ USD, vượt xa con số được đưa ra trong gói giải cứu mới công bố. Do vậy, trước khi chính quyền trung ương công bố kế hoạch hành động chi tiết hoặc cung cấp thêm hỗ trợ tài chính, họ vẫn sẽ thận trọng về tính khả thi và tác động cuối cùng của chiến dịch giải cứu.

Theo báo cáo nghiên cứu của HSBC, Trung Quốc khó có thể chứng kiến sự phục hồi ngay lập tức của doanh số bán nhà mới và đầu tư bất động sản. Chia sẻ với hãng tin Reuters, chuyên gia kinh tế cấp cao Tianchen Xu của Economist Intelligence Unit đánh giá “các biện pháp mới có thể đóng một vai trò hạn chế, chẳng hạn như ngăn chặn sự sụt giảm về doanh số bán nhà và giá cả bằng cách thúc đẩy nhu cầu. Tuy nhiên, nhu cầu thực sự của người mua nhà vẫn chưa hoàn toàn được cải thiện và nhiều hộ gia đình có thể vẫn sẽ lựa chọn chờ xem tình hình trước khi quyết định”.

Nhà phân tích cổ phiếu tại Morningstar Jeff Zhang lại đề cập đến một vấn đề khác là giá mà nhà nước mua lại bất động sản không bán được có thể sẽ thấp hơn giá thị trường hiện tại. Điều này có thể dẫn tới phản ứng tiêu cực của những người đã mua bất động sản trước đó. Vì vậy, ông cho rằng chính quyền các địa phương có thể bắt đầu với các dự án ở vùng sâu, vùng xa để thí điểm, trước khi tính đến việc triển khai chính sách này tại các khu vực gần trung tâm hơn.

Các nhà chuyên gia về kinh tế và bất động sản đều cho rằng kế hoạch giải cứu cần được mở rộng với những chính sách chi tiết hơn. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là Trung Quốc đã có sáng kiến táo bạo, qua đó giúp ổn định kỳ vọng. Và nhìn từ góc độ dài hạn, kế hoạch này có thể giúp Trung Quốc giảm nguy cơ Trung rơi vào “vòng xoáy giảm phát” như Nhật Bản.

Theo Bloomberg; CNN; Global Times; Economic Daily