Quản lý chặt thị trường bằng chính sách điều tiết của Nhà nước
Thị trường bất động sản luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, tiềm ẩn những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế, nếu không ngăn chặn và có giải pháp kịp thời sẽ gây lạm phát hoặc giảm phát, khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, cao hơn là khủng hoảng kinh tế. Nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều người dân khốn đốn. Nêu vấn đề này, ĐBQH Trần Văn Khải (Hà Nam) nhấn mạnh, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương đều khẳng định một trong những nhiệm vụ trọng tâm là quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, tài nguyên; cơ cấu lại thị trường bất động sản.
Đại biểu cũng cho biết, cử tri yêu cầu việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần xóa bỏ được tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”, để người nghèo không nghèo thêm vì bất động sản và để các thế hệ sau của chúng ta "không trở nên vô vọng với ước mơ có được một ngôi nhà để ở”. Từ những yêu cầu của thực tiễn, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị, cơ quan soạn thảo tập trung rà soát kỹ lưỡng toàn bộ dự thảo Luật. Trên cơ sở đó, luật hóa đầy đủ, toàn diện chủ trương của Đảng, cụ thể hóa, luật hóa các chính sách của Nhà nước về điều tiết thị trường bất động sản ngay tại Điều 8 của dự thảo Luật. Bởi, biến động của thị trường bất động sản không được Nhà nước điều tiết kịp thời sẽ làm cho "người giàu càng giàu hơn, người nghèo càng nghèo hơn", tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, lãng phí, lợi ích nhóm, gây ra nhiều hệ lụy khó lường.
Góp ý cụ thể vào Điều 8, đại biểu cho rằng, các khoản 1, 3 và 4 của Điều 8 chưa rõ chính sách đầu tư, khuyến khích của Nhà nước như thế nào, các tổ chức, cá nhân sẽ tìm quy định cụ thể ở đâu để áp dụng? Do đó, cần bổ sung làm rõ các chính sách khuyến khích của Nhà nước đối với tổ chức, cá nhân tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này. Theo đó, cần quy định cụ thể hơn, bảo đảm luật hóa các chính sách, định lượng nhiều hơn là định tính, bảo đảm tính khả thi, hiệu quả rõ rệt, hấp dẫn để thu hút các tổ chức, cá nhân đưa ra quyết định đầu tư nhanh chóng, giúp thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao và bền vững, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Khoản 5, Điều 8 nêu Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng. Theo đại biểu, quy định như vậy là bị động, đặc biệt trong bối cảnh chính sách của Nhà nước thường đi sau biến động của thị trường và có độ trễ nhất định, dễ dẫn tới những hậu quả khó lường. Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, tăng thu thuế cho Nhà nước và ứng phó kịp thời, chủ động với "căn bệnh mãn tính" của thị trường bất động sản, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị, cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung các công cụ điều tiết và quy định rõ “Nhà nước có cơ chế chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chính sách thuế, thủ tục hành chính để điều tiết thị trường bất động sản một cách ổn định, lâu dài và bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển nhanh và bền vững”.
Kinh doanh bất động sản để phát triển lành mạnh phải bảo đảm nguyên tắc thị trường và có quan hệ cung - cầu, có sự điều chỉnh của Nhà nước. Thời gian qua, thị trường bất động sản bị bóp méo, có lúc bị lũng đoạn bởi các hành vi tạo nhu cầu giả, tạo "sóng thị trường" với nhiều thủ đoạn tinh vi lôi kéo người mua cùng những chiêu trò quảng cáo “gây sốt”. Nêu vấn đề này, ĐBQH Nguyễn Lâm Thành (Lạng Sơn) cho rằng, mặc dù đã có các điều khoản trong hợp đồng nhưng một số nhà đầu tư kinh doanh bất động sản không thực hiện đúng, gây bất lợi, tranh chấp, thiệt hại cho người mua. Do vậy, đại biểu đề nghị, cần có các chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những hành vi vi phạm.
Nghiên cứu kỹ quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật lần này có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi, bổ sung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Chương III, dự thảo Luật). Cụ thể, dự thảo Luật bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đề nghị, cần quy định cụ thể hơn về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được bán, mua, thuê. Dự thảo Luật quy định, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được bán, mua, thuê bao gồm kinh doanh thương mại, du lịch, lưu trú, nhà ở hỗn hợp trong khu chung cư. Tuy nhiên, hiện nay, có những trường hợp trong chung cư vừa có nhà ở, vừa kinh doanh thương mại, hoạt động lưu trú du lịch rất phức tạp. Do đó, cần tách bạch rõ ràng để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê vì các trường hợp trên không được cấp chủ quyền.
Khoản 2, Điều 25, dự thảo Luật quy định: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở để đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở, đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Tương tự, khoản 4 Điều 32, dự thảo Luật quy định: Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi đến cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản cấp tỉnh và được chấp thuận về quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) nhận thấy, đây là những quy định gây khó khăn cho doanh nghiệp trong khâu thực hiện, đi ngược chủ trương của Chính phủ trong việc tăng cường hậu kiểm, áp dụng chế tài nếu chủ đầu tư dự án vi phạm. Với quy định này, hoạt động doanh nghiệp sẽ trở nên phức tạp hơn, trong khi bối cảnh hiện nay cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đều đang hết sức khó khăn cần được tháo gỡ về thủ tục pháp lý để thuận lợi hơn trong kinh doanh, từng bước dần phục hồi. Chính vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định về thủ tục này.
