Đề xuất thí điểm 5 năm
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật từ Luật Đất đai năm 1993 và duy trì cho đến nay.
Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng thu hẹp so với trước. Theo đó, chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b, Khoản 1, Điều 127). Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy, không có các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn, phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở. Điều này xuất phát từ quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400m2 đất ở. Vì thế, dẫn đến khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại Khoản 6, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Như vậy dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2, Khoản 6, Điều 127). Theo đó, các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh, dẫn đến lãng phí ngân sách trong lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
“Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, nhằm thể chế đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW”, Bộ Tài nguyên và Môi trường lý giải.
Tại dự thảo Nghị quyết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1.1.2025. Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Nên quy định tiêu chí chung ngay trong nghị quyết
Góp ý vào dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), khẳng định việc ban hành nghị quyết này hết sức cần thiết. Theo VCCI, việc cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác”, cho phép doanh nghiệp đang có “đất khác” được thực hiện dự án nhà ở thương mại là một trong những kiến nghị lớn và quan trọng của doanh nghiệp trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai năm 2024. Hiện Luật Đất đai năm 2024 mới chỉ dừng ở quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở, doanh nghiệp đang có đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Vì thế, VCCI “hoàn toàn đồng ý và thống nhất cao với việc xây dựng nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác”, cho phép doanh nghiệp đang có “đất khác” được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục các vướng mắc hiện tại và tháo gỡ vướng mắc của nhiều dự án hiện nay”.
Góp ý cụ thể về đất nhận chuyển nhượng, VCCI cho rằng, Khoản 2, Điều 127, Luật Đất đai năm 2024 quy định, trường hợp trong khu vực đất thực hiện chuyển nhượng có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Dự thảo Nghị quyết đang cho cơ chế nhận chuyển nhượng “đất khác” để xây dựng nhà ở thương mại - tương tự như cơ chế nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Do đó, để tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện, VCC đề nghị cân nhắc bổ sung cơ chế thu hồi đất tương tự như quy định tại khoản 2, Điều 127, Luật Đất đai 2024 nêu trên.
Về địa bàn được thực hiện, dự thảo Nghị quyết đang đề xuất theo hướng: địa phương sẽ ban hành về tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm. Băn khoăn rằng đề xuất này có thể tạo ra sự lo ngại về cơ chế xin - cho khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm, VCCI đề xuất quy định tiêu chí chung ngay tại nghị quyết. Như vậy, các địa phương sẽ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp, qua đó hạn chế xin - cho.
