Còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Tại hội thảo toàn quốc về “Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp” tổ chức tại tỉnh Bình Dương, ngày 31.3, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS. Đặng Việt Dũng thông tin, đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) do nhiều nguyên nhân. Trong đó, một số địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển NƠXH cho công nhân, chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp. Thậm chí có địa phương chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Bản thân quỹ đất dành cho NƠXH thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế do chủ đầu tư các dự án này thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi hoặc bố trí ở nơi khó giải phóng mặt bằng hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng. Ngoài ra, một số quy định trong luật và nghị định về NƠXH cho phép các chủ đầu tư được nộp tiền thay cho việc bàn giao đất trong khi không quy định bắt buộc số tiền đó phải đưa vào đầu tư nhà ở xã hội.

Một số bất cập khi quy định phải dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị chưa quan tâm đến mức độ phát triển kinh tế, tính chất vùng miền dẫn đến việc lãng phí đất đai hoặc thiếu khả thi, phá vỡ không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án, giảm sức hút đối với dự án thương mại gây khó cho đối tượng nhà ở xã hội khi phải trả chi phí dịch vụ cao, dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp.

Liên quan đến tài chính cho NƠXH, một số đại biểu cho biết, với mục tiêu kép là vừa huy động được nguồn lực xã hội để đầu tư phát triển NƠXH vừa giúp những người khó khăn có chỗ ở, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp... Tuy nhiên, các chính sách đưa ra chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư vừa có một giá nhà hợp lý cho người thuộc diện thụ hưởng.

Các nguyên nhân chính có thể kể ra gồm: Sự thiếu đồng bộ khi thực hiện chính sách; Quy định cứng về khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% đối với NƠXH và không quá 15% với NƠXH cho thuê hoặc thuê mua trên tổng chi phí đầu tư mà không tính các khoản chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Quy định chủ đầu tư chỉ được bán nhà sau 5 năm sử dụng với 20% diện tích NƠXH dùng cho thuê trong dự án gây ra lãng phí vì phần diện tích cho thuê thường không được lấp đầy.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong việc đầu tư NƠXH trong thời gian quan là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và chấp nhận chủ trương đầu tư. Theo đó, việc chọn chủ đầu tư dự án không có sự khác biệt với dự án đầu tư thương mại ngoài ra còn có thêm các thủ tục khác như xác định giá bán, giá cho thuê, thủ tục chồng chéo giữa các quy định trong Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị.

Liên quan đến đối tượng, thủ tục mua bán NƠXH, theo TS Đặng Hùng Võ, còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác nhận các điều kiện được hưởng chính sách NƠXH, xét duyệt phức tạp, thiếu rõ ràng, minh bạch. 

Công khai và ưu tiên quỹ đất là trách nhiệm địa phương

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Hà Quang Hưng cho hay, đến nay đã có 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha.

Ông Hà Quang Hưng cũng chỉ ra các giải pháp cụ thể mà các cơ quan quản lý cần thực hiện để phát triển NƠXH trong thời gian tới. Cụ thể, đối với các bộ, ngành, tiếp tục rà soát, nhận diện các tồn tại, khó khăn, vướng mắc; xác định nguyên nhân, từ đó đề xuất các giải pháp,  trước hết tập trung sửa đổi ngay các văn bản quy phạm thuộc thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành và địa phương đảm bảo đồng bộ, thông thoáng, phân cấp triệt để, rút ngắn các thủ tục hành chính.

Đối với các địa phương, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương, trong đó làm rõ các mục tiêu về NƠ XH dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp để phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021, làm cơ sở để chấp thuận đầu tư các dự án.

“Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị của cá nhân, lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho việc đầu tư các dự án NƠXH theo từng năm và theo từng giai đoạn từ nay đến năm 2030 đảm bảo nhu cầu của địa phương, phải có giải pháp đẩy nhanh việc đầu tư xây dựng các dự án đang triển khai thực hiện đảm bảo đến năm 2030 hoàn thành đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ trên phạm vi cả nước”, ông Hưng nói.

Từ thực tế các chính sách ban hành liên quan đến nhà ở xã hội, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đề xuất, trong chính sách phát triển NƠXH thông qua các dự án cần được thay thế bằng chính sách trợ giúp trực tiếp cho người dân có khả năng tạo cung nhà ở xã hội. Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư.

“Chính sách phát triển NƠXH hiện nay vẫn chỉ tính vào động lực từ sự trợ giúp trực tiếp của Nhà nước dưới dạng bao cấp, chưa tạo được động lực phát triển từ cộng đồng những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở giá rẻ. Từ kinh nghiệm các nước cho thấy, để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động viên động lực thông qua cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội dân sự đứng ra làm trung gian trong vận động góp quỹ tiết kiệm nhà ở, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo”, GS Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Đồng thời, nhiều đại biểu đề xuất, các địa phương phải có trách nhiệm công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư NƠXH cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư; cân đối bố trí ngân sách địa phương để khuyến khích, ưu đãi thêm để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển NƠXH trên phạm vi địa bàn.  Nghiên cứu phân cấp, đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền, các địa phương cần quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án NƠXH nhằm đẩy nhanh tiến độ đầu tư và xây dựng NƠXH.