Pháp luật về thu hồi đất chưa đầy đủ, còn mâu thuẫn, chồng chéo
- Một trong những nội dung được dư luận nhân dân đặc biệt quan tâm đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là chế định thu hồi đất, bởi đây có lẽ cũng là lĩnh vực phát sinh nhiều vấn đề bức xúc nhất trong thực tiễn hiện nay. Theo ông, những búc xúc này có nguyên nhân từ đâu?
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc. Cụ thể như: chính sách hỗ trợ người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo nghề đối với người dân bị thu hồi đất là rất khó. Hay giá đất cụ thể để áp dụng trong bồi thường. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”. Nhưng để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai, minh bạch. Các cơ quan quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp được đầy đủ chính xác và kịp thời các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn, nhất là đối với đất ở.
Cùng với đó, tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến, lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý; không ít tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, nhất là đối với thu hồi đất, vẫn chiếm tỷ lệ lớn, là nguy cơ gây ra những bất ổn trong xã hội.
Những vấn đề này cần được tổng kết, đánh giá để có một cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch, công bằng theo yêu cầu Nghị quyết 18-NQ/TW, ngày 16.6.2022 của Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
- Ở góc độ pháp lý, theo ông, pháp luật về thu hồi đất đang đặt ra những vấn đề gì?
- Pháp luật về thu hồi đất không chỉ được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 mà còn được quy định trong Hiến pháp năm 2013 và nhiều đạo luật khác. Có thể nói, chúng ta đã có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh; đã cụ thể hoá một bước Hiến pháp năm 2013, góp phần đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, làm giảm đáng kể các khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; bước đầu khắc phục được tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất, có bồi thường, hỗ trợ thoả đáng cho người bị thu hồi đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.
Tuy nhiên, các quy định về đất đai nói chung và thu hồi đất nói riêng còn tản mạn, thiếu tập trung ở nhiều luật và văn bản dưới luật. Hệ thống quy định của pháp luật về đất đai, nhất là thu hồi đất chưa đầy đủ, còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất.
Quy định trong Luật Đất đai năm 2013 chưa phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất (như Luật Đầu tư năm 2014, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017. Các quy định của pháp luật chưa đủ cụ thể, hiệu quả và khả thi hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân; tạo sự hài hoà về lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Các quy định về tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Một số nội dung quy định của Luật Đất đai chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.
Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất
- Từ thực tế đó, theo ông, cần có những sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện như thế nào đối với chế định thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?
- Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai lần này là dịp để chúng ta rà soát tổng thể và hoàn thiện hơn nữa pháp luật về đất đai nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai; tiếp tục cụ thể hoá quy định của Hiến pháp năm 2013 về đất đai; đưa vào Luật Đất đai những quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau, khắc phục tình trạng tản mát, thiếu tập trung, chồng chéo mâu thuẫn trong các quy định về đất đai nói chung và thu hồi đất nói riêng; bảo đảm công khai, minh bạch và dân chủ, khắc phục sự bất hợp lý trong thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, tạo sự hài hoà về lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; bảo đảm việc thu hồi đất phục vụ mục đích khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Cùng với đó, phải tạo được hành lang pháp lý để tổ chức thực hiện, bảo đảm lợi ích hợp pháp và quyền có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và sinh sống của người có đất thu hồi; góp phần làm giảm các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai; xử lý nghiêm mọi hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà phải thu hồi đất; khắc phục tình trạng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng trong sử dụng đất.
Với mục tiêu nhưu vậy, tôi cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần sửa đổi, bổ sung quy định về các tiêu chí “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”. Sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, tạo sự hài hoà về lợi ích của Nhà nươc, doanh nghiệp và người dân. Bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đặc biệt là thu hồi đất để thực hiện dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sửa đổi, bổ sung cụ thể hơn việc cho phép các trường hợp thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng, nếu có nhu cầu thì được thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Cần sửa đổi, bổ sung quy định cơ chế thu hồi đất do vi phạm, đặc biệt là vi phạm về tiến độ sử dụng đất theo hướng đơn giản và dễ tổ chức thực hiện hơn trên thực tế, sử dụng biện pháp kinh tế (đánh thuế, phạt tiền nặng) thay cho biện pháp hành chính thu hồi đất và không bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản. Bổ sung quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh. Sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Quy định chặt chẽ trình tự, thủ tục thu hồi đất và bảo đảm cân bằng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình thực hiện. Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất là tiền đề cơ bản đảm bảo tính công khai, minh bạch, thống nhất; đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình giải phóng mặt bằng.
- Soi chiếu vào dự luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến Nhân dân, ông có đề xuất sửa đổi, bổ sung cụ thể như thế nào?
- Theo tôi, cần sửa đổi, bổ sung để tháo gỡ ách tắc hiện nay trong việc thực hiện quy định về thu hồi đất theo Điều 61, 62, 64 và 65. Quy định này là cần thiết nhằm bảo vệ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, rất nhiều trường thu hồi gặp khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp hành, vì họ cho rằng giá đất bồi thường, chính sách trước và sau thu hồi đất không tương xứng với thị trường và lợi ích thực tế đất bị thu hồi mang lại. Do vậy, cần sửa đổi, bổ sung vào Điều 62 quy định cụ thể hơn tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng gồm: dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; các trường hợp do HĐND cấp tỉnh thông qua.
Tại Điều 62 cũng cần quy định cụ thể hơn về thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất, trong đó quy định về: các trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để khai thác quỹ đất (bao gồm các trường hợp: thu hồi đất của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước trong trường hợp rà soát, sắp xếp đất đai, đặc biệt là tại các vị trí có lợi thế và khả năng sinh lợi cao; thu hồi đất theo phương án di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các trụ sở cơ quan ra khỏi đô thị).
Tại Điều 64: cần sửa đổi, bổ sung quy định thu hồi đất do vi phạm đối với một số trường hợp triển khai thực hiện còn gặp khó khăn trên thực tế như: thu hồi đất trồng cây hàng năm không được sử dụng 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không sử dụng trong 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không sử dụng trong 24 tháng liên tục (điểm h khoản 1 Điều 64); thu hồi đất đối với dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa (điểm i khoản 1 Điều 64).
Sửa đổi, bổ sung để khắc phục mâu thuẫn quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 và Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 vì điểm c Khoản 1 Điều 64 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng…”, nhưng điểm d Khoản 2 Điều 106 lại quy định “… trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” - tức là không thu hồi Giấy chứng nhận đối với trường hợp này.
Điều 65: sửa đổi, bổ sung để làm rõ hơn trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Điều 67 đến Điều 93: sửa đổi, bổ sung quy định về trình tự thủ tục tại các Điều 67, 69, 70, 71, 93 của Luật Đất đai năm 2013. Cần tổng kết, rà soát để luật hoá một số quy định tại Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 28 và Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT).
Sửa đổi, bổ sung quy định tại Khoản 2 Điều 93 Luật Đất đai 2013 quy định các tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi thường nên việc ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất.
Sửa đổi, bổ sung Điều 179 và các điều liên quan để giải quyết mâu thuẫn giữa quyền thu hồi đất của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu (Luật Đất đai) với quyền của người sử dụng đất “cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”.
Sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai về giá đất cụ thể để áp dụng trong bồi thường, giá phóng mặt bằng khi thu hồi đất.
- Xin cảm ơn ông!
