Tham dự phiên họp có: Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị; đại diện Thường trực Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội; đại diện Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam…

Sửa đổi toàn diện Luật hiện hành để tháo gỡ các tồn tại, hạn chế

Trình bày Tờ trình dự án Luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Nhà ở hiện hành được sửa đổi toàn diện nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường. Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật hiện hành để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật có liên quan. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 196 điều, tăng 13 điều so với Luật hiện hành.

Dự thảo Luật đã bổ sung một số khái niệm mới như: nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; nhà lưu trú công nhân; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở. Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới; áp dụng quy định Luật Nhà ở và các luật có liên quan; chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; quy định quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Quy định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Dự thảo Luật bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư phải tháo gỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ. 

Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về phát triển nhà ở; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư; giao dịch về nhà ở; giải quyết tranh chấp, khiếu nại và xử lý vi phạm pháp luật.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo Luật bổ sung quy định mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang. Sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội; loại hình dự án đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.

Các đại biểu cơ bản tán thành với việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở hiện hành và cho rằng, về cơ bản, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật đã bảo đảm theo quy định tại Điều 64 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Băn khoăn đối với quy định về sở hữu nhà chung cư

Về sở hữu nhà chung cư, Điều 14 của dự thảo Luật quy định cụ thể thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà chung cư theo 7 trường hợp. Điều 25, dự thảo Luật quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư được áp dụng khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải tháo dỡ. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Tại phiên họp, các đại biểu có quan điểm khác nhau về vấn đề này. Theo đó, một số ý kiến tán thành với dự thảo Luật, vì nhà chung cư là tài sản đặc biệt, không thuần tuý giống như các tài sản thông thường khác để có thể tách bạch quyền sở hữu và quyền sử dụng. Đồng thời, cùng với quy định về giá nhà chung cư tại dự thảo Luật thì người dân sẽ được hưởng lợi hơn bởi giá cả nhà chung cư sẽ được kéo xuống thấp, mỗi loại nhà chung cư sẽ có giá bán tương xứng với niên hạn sử dụng.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến không đồng tình với phương án được Chính phủ đề xuất, vì việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, tạo xu hướng “mua đất" thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư.

Với quy định nêu trên, thời hạn sở hữu nhà chung cư - tài sản lớn của người dân không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến hệ lụy là không có cơ sở để xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư, vì người mua và người bán không biết được tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là như thế nào để xác định thời hạn sở hữu còn lại. Quy định như vậy sẽ gây khó khăn cho việc xác định giá nhà cũng như không bảo đảm thiết lập giá trị thị trường ổn định, minh bạch cho nhà chung cư để bảo vệ thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Với những lý do nêu trên, các ý kiến này đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như dự thảo Luật; đề xuất một số giải pháp khắc phục bất cập của Luật Nhà ở hiện hành, nhất là sự không đồng thuận của người dân trong di dời đối với các nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng.

Các đại biểu cũng cho ý kiến đối với quy định về giải thích từ ngữ; chính sách phát triển nhà ở xã hội; điều kiện đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở với đất khác hoặc có quyền sử dụng đất khác); tính thống nhất giữa dự thảo Luật với các luật liên quan... 

Kết luận phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng đánh giá cao nỗ lực của Bộ Xây dựng trong thực hiện nhiệm vụ chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung đầy đủ, toàn diện Báo cáo kinh nghiệm pháp luật quốc tế về nhà ở gắn với các chính sách mới trong dự thảo Luật; đồng thời làm rõ dự thảo Nghị định đã quy định chi tiết đầy đủ 41 nội dung Luật giao Chính phủ chưa, bổ sung các dự thảo văn bản quy định chỉ tiết khác cho đầy đủ.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo có báo cáo làm rõ một số vấn đề được các đại biểu đưa ra trong phiên họp về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 19 của dự thảo Luật); thời hạn sở hữu nhà chung cư (Điều 25); chính sách phát triển nhà ở xã hội (từ Điều 88 đến 97); xây dựng nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp (Điều 89 và Điều 92)…

Bên cạnh một số nội dung lớn của dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật lưu ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn có một số điểm xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành, các dự thảo Luật đã và đang trình Quốc hội, đo đó, cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu giải trình, làm rõ và chỉnh lý để bảo đảm tính thống nhất, khả thi.