Bổ sung nguyên tắc, căn cứ định giá đất sát thực tế
Qua quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về nguyên tắc, quy định, trình tự và phương pháp xác định giá đất cho thấy, việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. Nêu vấn đề này, ĐBQH Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) đề nghị, việc định giá đất cần được nghiên cứu, đánh giá lại một cách bài bản và sát thực tế, bảo đảm phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.
Theo đó, cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc định giá đất, trong đó, cần chia đất đai thành hai loại trong quá trình định giá đất: Đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa, cần tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất, cần tính toán theo khung giá đất để bảo đảm ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.
Đại biểu Trần Đình Gia cũng đề nghị, cần bổ sung nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng đất, căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, bảo đảm đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế - xã hội, thì cùng một mức giá. Ví dụ, đất thương mại - dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá, mặc dù các dự án khác nhau. Giá loại đất này phải do Nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân, điều chỉnh hàng năm cho phù hợp, chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất ở trên thị trường. Người có nhu cầu thuê đất phải biết trước giá đất trước khi thuê đất để bảo đảm công khai, minh bạch. Có như vậy, mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền…, việc định giá đất cần thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất. Điều này bảo đảm nhà đầu tư biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, đấu giá đất, hay quyết định thuê đất, tránh tình trạng như hiện nay, việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền, đơn phương định giá, nhà đầu tư không được thương thảo giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.
ĐBQH Nguyễn Hữu Thông (Bình Thuận) đề nghị bổ sung vào Điều 159, dự thảo Luật những căn cứ xây dựng bảng giá đất bao gồm khu vực và vị trí. Đối với những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu đất, thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở giá trị thửa đất chuẩn.
Những quy định về bảng giá đất tại khoản 3, Điều 159 cho thấy tác động sâu rộng của bảng giá đất đến đời sống của xã hội, tình hình phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương và ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai. Do đó, đại biểu Nguyễn Hữu Thông đề nghị, cần bổ sung căn cứ chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, như: Tốc độ tăng trưởng, cơ cấu sử dụng đất ở địa phương, GDP bình quân đầu người hay tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn đa chiều... Những chỉ số này là căn cứ cần thiết, thể hiện tính đặc thù của địa phương, tính khả thi và hiệu quả của bảng giá đất khi áp dụng vào thực tế.
Đổi mới phương pháp định giá đất, bảo đảm tính khả thi
Điều 158, dự thảo Luật quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. ĐBQH Trần Thị Hiền (Hà Nam) cho rằng, dự thảo Luật quy định một trong các nguyên tắc định giá đất là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nếu được thông qua sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập do khái niệm “nguyên tắc thị trường” rất trừu tượng, khó xác định, vì phụ thuộc vào thời điểm và yếu tố cá nhân chủ quan của người mua. Hiện nay, quy định của các phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, không cụ thể trong cách tính, do vậy sẽ nảy sinh tình trạng cùng một khu đất nhưng nếu xác định theo các phương pháp khác nhau sẽ cho kết quả rất khác biệt.
Thời gian qua, ở một số địa phương, nhiều cán bộ ngành tài nguyên và môi trường đã vi phạm pháp luật trong việc xác định giá đất. Vấn đề này có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ quy định của các phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, làm cho có cách hiểu khác nhau. Xuất phát từ thực tế này, các đại biểu Trần Thị Hiền, Chu Thị Hồng Thái (Lạng Sơn)... đề nghị, cần quy định chi tiết, rõ ràng nội dung, phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai, bảo đảm dễ thực hiện, đồng thời, cần cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện. Đại biểu Chu Thị Hồng Thái cũng đề nghị, cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, cải tiến phương pháp định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, bảo đảm thực hiện theo nguyên tắc thị trường khi những phương pháp quy định trong dự thảo Luật đều đã áp dụng từ Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa giải quyết được vấn đề này.
ĐBQH Mai Văn Hải (Thanh Hóa) nhấn mạnh, 4 phương pháp định giá đất được quy định trong dự thảo Luật là nội dung rất quan trọng và cần được cụ thể hóa hơn nữa ngay trong dự thảo Luật, cả về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của Nhà nước.
Bên cạnh 4 phương pháp định giá đất như dự thảo Luật, đại biểu Mai Văn Hải cũng đề nghị, cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất trong trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất tại thời điểm định giá. “Nếu như vùng đó có quy hoạch, chuẩn bị đầu tư kết cấu hạ tầng hay tương lai chuẩn bị có nhà đầu tư gần khu vực đó, thì thường giá đất sẽ tăng rất cao, đây là thực tế xảy ra ở nhiều nơi”. Do đó, đại biểu đề nghị, cần nghiên cứu quy định phương pháp xác định giá đất trong trường hợp này. Cùng với đó, cần áp dụng phương pháp định giá đất theo hướng ngoài việc phải tuân theo nguyên tắc thị trường, thì cần tính đến sự hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp.
