Khi không còn sở hữu, chủ chung cư có quyền gì?
Có nên quy định thời hạn sở hữu chung cư hay không là nội dung được người dân đặc biệt quan tâm và gây nhiều tranh luận trong suốt quá trình Bộ Xây dựng soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Trong Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ khẳng định cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Cùng với đó, quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.
Sẽ phát sinh nhiều vấn đề
Theo Bộ Tư pháp, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ phát sinh các vấn đề cần đánh giá kỹ, như: tâm lý thị trường không thích mua nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư; tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng.
Cùng với đó, sẽ phát sinh nhiều vấn đề pháp lý như: quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài nhưng quyền sở hữu nhà ở có thời hạn là không thực sự phù hợp trong khi nhà và đất gắn liền với nhau; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có quy định về thời hạn sử dụng không; tính khả thi của quy định này cũng như vấn đề chuyển tiếp.
Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình).
Khi chung cư bị phá dỡ, chủ sở hữu nhà chung cư được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu với suất đầu tư xây dựng mới 1m2 sàn nhà ở tại thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.
Lý giải đề xuất này, Chính phủ cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh rất chậm, gặp nhiều khó khăn. Một trong những nguyên nhân là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn. Vì vậy, các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ ngay cả khi nhà chung cư không còn an toàn.
Can thiệp quá sâu vào việc sở hữu nhà ở
Trong Báo cáo số 03/BCTĐ-BTP ngày 6.1.2023 thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tư pháp cho rằng, quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư “có sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản”. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân, chưa phù hợp với chế định bảo vệ quyền sở hữu trong Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.
Cụ thể, dự thảo Luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư bị chấm dứt “để phá dỡ” là không chính xác, không đúng bản chất của quyền sở hữu theo quy định của Hiến pháp, theo đó, “mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở” và “quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một trong các căn cứ chấm dứt quyền sở hữu là “tài sản đã… bị tiêu hủy” chứ không phải chấm dứt quyền sở hữu “để phá dỡ” (tiêu hủy).
Cũng theo Bộ Tư pháp, Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư có thể là ổn định, lâu dài (là đất ở). Vì vậy về nguyên tắc, quyền sở hữu với nhà chung cư được xác định là ổn định, lâu dài, trừ trường hợp nhà chung cư xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng. Việc phá dỡ nhà ở đối với các chung cư không bảo đảm an toàn được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở nhưng cần bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, xây dựng.
Bộ Tư pháp cho rằng, Khoản 1 và Khoản 2 Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang có phần can thiệp hành chính quá sâu vào việc sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu nhà chung cư. Dự thảo Luật cũng chưa tính đến việc khi chủ sở hữu bị chấm dứt quyền sở hữu thì không thể thực hiện phá dỡ nhà chung cư do không còn quyền sở hữu.
Để đạt được mục đích của quy định sở hữu có thời hạn là để chủ động phá dỡ chung cư để xây mới, theo Bộ Tư pháp, có thể lựa chọn giải pháp thay thế khác, tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, đơn cử như quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư.
