Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có văn bản gửi Chánh án TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo đó, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu được Đoàn ĐBQH TP.HCM chuyển đơn của công dân với nội dung: “Ngân hàng TMCP Phương Đông đề nghị xem xét những sai phạm pháp luật đặc biệt nghiêm trọng trong quá trình giải quyết vụ việc tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 44, tờ bản đồ 16 (phường 11, TP.Vũng Tàu)”. Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chuyển hồ sơ vụ việc đến Chánh án TAND tỉnh xem xét, giải quyết theo thẩm quyền, thông báo kết quả giải quyết đến Đoàn ĐBQH tỉnh.
Tài sản đã thế chấp vẫn lập vi bằng để huỷ “sổ đỏ”
TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chuẩn bị xét xử phúc thẩm lần 2 vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Trịnh Văn Hậu, bà Nguyễn Thị Giang (ngụ TP Vũng Tàu), bị đơn ông Nguyễn Vũ Trung, bà Trịnh Thị Lan (ngụ TP.HCM) và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Theo hồ sơ, ngày 11.7.2014, ông Hậu, bà Giang ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) diện tích 16.154 m2 thuộc thửa đất số 44, tờ bản đồ 16 (phường 11, TP.Vũng Tàu) cho vợ chồng ông Trung, bà Lan với giá 50 tỷ đồng. Hợp đồng không công chứng, chứng thực. Các bên thỏa thuận thanh toán 3 đợt (đợt 1 thanh toán 17 tỷ ngay sau khi ký hợp đồng, đợt 2 thanh toán 5 tỷ vào ngày 11.10.2014 và đợt 3 thanh toán 28 tỷ còn lại vào ngày 11.1.2015).
Để giảm tiền nộp thuế, cùng ngày ông Hậu, bà Giang ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Trung, bà Lan giá 10,2 tỷ đồng. Hợp đồng được công chứng tại Phòng công chứng Minh Đức (TP Vũng Tàu). Sau khi ký hợp đồng, ông Hậu, bà Giang đã bàn giao giấy tờ tài sản cho ông Trung, bà Lan để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Ông Trung, bà Lan đã thanh toán cho ông Hậu, bà Giang 22 tỷ đồng.
Sau khi được cấp GCNQSDĐ, ngày 1.10.2014, ông Trung, bà Lan thế chấp tài sản là QSDĐ trên cho Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) để bảo đảm cho khoản vay của Công ty CP Đầu tư Xuất nhập khẩu Nghiệp Phát (Cty Nghiệp Phát). Việc thế chấp và nhận thế chấp QSDĐ được công chứng tại Phòng Công chứng số 3 (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP Vũng Tàu (Nay là Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh TP Vũng Tàu) theo đúng quy định.
Liên quan đến nghĩa vụ thanh toán số tiền 28 tỷ còn lại của đợt 3, mặc dù tài sản đã sang tên cho ông Trung, bà Lan và thế chấp tại OCB từ ngày 1.10.2014, tuy nhiên ngày 2.2.2015 bên mua và bên bán đã tiến hành lập Vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại quận Bình Thạnh (TP.HCM) để ghi nhận nội dung: “Hai bên thỏa thuận đến ngày 10.3.2015, nếu bên mua không thanh toán thì bên bán có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký, không giao đất cho bên mua, bên mua sẽ bị mất số tiền đã giao”.
Do ông Trung, bà Lan không thanh toán 28 tỷ còn lại nên ông Hậu và bà Giang căn cứ vào nội dung thỏa thuận tại Vi bằng, tiến hành khởi kiện ra TAND TP Vũng Tàu yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; hủy GCNQSDĐ đứng tên ông Trung, bà Lan; ông Hậu, bà Giang không có nghĩa vụ phải trả lại 22 tỷ đồng đã nhận.
Cty Nghiệp Phát và OCB được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Quá trình tham gia vụ án, OCB có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết khoản nợ vay của Cty Nghiệp Phát đối với OCB, nếu vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì OCB có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án kê biên, phát mãi tài sản thế chấp là QSDĐ nêu trên để thu hồi khoản nợ.
Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 18.12.2015, TAND TP Vũng Tàu đã tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hậu, bà Giang, tuyên hủy 2 hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 16.154m2; Bên bán không trả lại cho bên mua số tiền 22 tỷ đồng; Hủy GCNQSDĐ cấp cho ông Trung, bà Lan đang được thế chấp tại OCB; đối với yêu cầu độc lập của OCB, tòa án không xem xét.
Ngày 28.12.2015, ông Trung, bà Lan, OCB đã có đơn kháng cáo và Viện trưởng Viện KSND TP Vũng Tàu kháng nghị toàn bộ bản án.
Ngày 11.4.2016, TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã mở phiên tòa phúc thẩm, HĐXX tuyên chấp nhận một phần kháng cáo, kháng nghị, sửa bản án dân sự sơ thẩm. Đối với yêu cầu độc lập của OCB, Tòa án không giải quyết,tuyên đình chỉ yêu cầu độc lập, dành quyền khởi kiện cho OCB bằng một vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu theo quy định pháp luật.
Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, phúc thẩm
Kết thúc phiên Tòa phúc thẩm, ông Trung, bà Lan, ngân hàng OCB có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm của TAND TP Vũng Tàu và TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Ngày 5.11.2019, TAND Cấp cao tại TP.HCM có Quyết định giám đốc thẩm. TAND Cấp cao tại TP.HCM xác định, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Hậu, bà Giang với ông Trung, bà Lan đã có hiệu lực pháp luật. Sau khi được cấp GCNQSDĐ, ông Trung, bà Lan đã thế chấp QSDĐ nêu trên để đảm bảo cho khoản vay của Cty Nghiệp Phát tại OCB. Việc thế chấp này đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nên không thể hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên.
Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định pháp luật. Trường hợp này khi xét xử lại, tòa án cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng trên. Vợ chồng ông Trung đã thanh toán 22 tỷ, còn nợ 28 tỷ là vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì phải tiếp tục thanh toán và chịu lãi suất theo quy định tại điều 700 của Bộ luật dân sự năm 2005.
Vi bằng ngày 2.2.2015 do ông Hậu lập thể hiện các bên cam kết thực hiện “Bản thỏa thuận và cam kết” thể hiện nội dung ông Hậu đã biết đất tranh chấp ông Trung đang thế chấp tại OCB để bảo đảm cho khoản vay của Cty Nghiệp Phát nhưng ông Hậu và ông Trung vẫn thỏa thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nếu đến hẹn thanh toán mà ông Trung không thanh toán hết tiền là thỏa thuận vi phạm điều cấm của Pháp luật quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005.
Đối với OCB đã có đơn yêu cầu độc lập sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử nhưng tòa cấp sơ thẩm vẫn thụ lý sau đó trả lại đơn yêu cầu độc lập, còn tòa phúc thẩm đình chỉ giải quyết và trả lại đơn yêu cầu độc lập của OCB là không đúng. Khi giải quyết lại cần hướng dẫn ngân hàng nộp đơn yêu cầu độc lập đúng giai đoạn và giải quyết về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Trung, bà Lan với ngân hàng OCB trong cùng một vụ án.
Với những vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng cũng như đánh giá chứng cứ không toàn diện, TAND Cấp cao tại TP.HCM đã tuyên hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm nói trên.
Ngày 1.7, TAND TP.Vũng Tàu đã mở phiên tòa sơ thẩm lần 2, tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hậu, bà Giang; tuyên 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Hậu với vợ chồng ông Trung bị vô hiệu. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của OCB đối với Cty Nghiệp Phát về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng, buộc Cty Nghiệp Phát thanh toán cho OCB số tiền hơn 130 tỷ đồng; không chấp nhận yêu cầu tuyên kê biên, phát mại tài sản để thu hồi nợ cho OCB.
Không chấp nhận bản án sơ thẩm, OCB và một số đương sự trong vụ án đã làm đơn kháng cáo bản án. Hiện, TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang giải quyết và chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm lần 2.
* Báo điện tử Đại biểu Nhân dân sẽ tiếp tục giám sát và thông tin kết quả thực thi pháp luật của các cơ quan liên quan đến bạn đọc và cử tri cả nước.
