Băn khoăn về phương pháp thặng dư

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm được các đại biểu đánh giá cao về mức độ hoàn thiện so với dự thảo Luật trình tại Kỳ họp thứ Sáu, đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi thực tiễn đặt ra. Tuy nhiên, một số đại biểu còn băn khoăn về quy định liên quan đến phương pháp định giá đất, cụ thể là quy định về phương pháp thặng dư.

Điểm c, khoản 5, Điều 158 của dự thảo Luật quy định “Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Theo ĐBQH Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương), có nhiều phương pháp định giá đất và các phương pháp khác nhau cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân phân tích, “giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử như hiện nay, thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế”.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân cũng chỉ ra việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, có sai số lớn. Cùng một thửa đất, chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì kết quả định giá cũng thay đổi. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau. Thực tế cũng cho thấy, phương pháp thặng dư cũng đã được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ về giá đất và Thông tư 36/2014/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, nhưng trong tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc. 

Ngoài ra, thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng làm cơ sở để sử dụng số liệu áp dụng trong phương pháp thặng dư, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ kinh doanh, suất vốn đầu tư, các chỉ tiêu này có vai trò quyết định đến kết quả định giá đất. Tuy nhiên, hiện nay, các thuyết minh dự án đầu tư rất sơ sài, không đủ thông tin, dữ liệu hoặc thiếu số liệu chứng minh.

Do đó, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân đề nghị, trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc quy định phương pháp định giá đất cần hết sức cân nhắc tính khả thi, bảo đảm không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất. Trường hợp cần thiết quy định về phương pháp thặng dư thì cần “có van, khóa” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất. Cho rằng nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp sẽ chính xác hơn, ĐBQH Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) đề xuất, phương pháp thặng dư chỉ để so sánh.

Khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật trình Quốc hội thông qua

Tại điểm d, khoản 2, Điều 152 của dự thảo Luật quy định: “Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp cấp đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, tại khoản 4, Điều 152 của dự thảo Luật lại có quy định loại trừ, theo đó, Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mặc dù giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng… đối với trường hợp đã chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, khoản 3, điều 81 dự thảo Luật quy định đối với “đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền thì phải thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai”.

Từ các điều khoản trên, ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng, quy định như khoản 4, Điều 152 chưa thống nhất với khoản 3, Điều 81 vì Điều 81 không loại trừ trường hợp đã thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế hay tặng, cho quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu có hành vi vi phạm tại khoản 3, Điều 81 thì thực hiện thu hồi đất hay căn cứ vào khoản 4, Điều 152 để không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp với ý nghĩa là công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng, cho? Đặt câu hỏi này, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị hết sức cân nhắc, vì quy định tại khoản 4, Điều 152 dù kế thừa một phần từ Điều 106 của Luật Đất đai hiện hành nhưng gây ra nhiều khó khăn trong việc xử lý trường hợp đất cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng khi người sử dụng đất đã chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho biết, theo cử tri phản ánh, đây cũng là một quy định để hợp thức hóa sai phạm do hành vi vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, dẫn đến việc người có quyền sử dụng đất muốn lách luật sẽ chuyển nhượng ngay cho bên thứ ba để tránh việc xử lý về sau.

Nếu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thứ ba ngay tình, đặc biệt là người nhận chuyển nhượng hợp pháp thì pháp luật về trách nhiệm bồi thường nhà nước cần phải được áp dụng trong trường hợp có thiệt hại do cơ quan, người có thẩm quyền gây ra". Do đó, theo nguyên tắc, mọi hành vi vi phạm luật đều phải được xử lý nghiêm minh, hậu quả phải được khắc phục, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị bỏ quy định loại trừ tại khoản 4, Điều 152 và chỉ áp dụng điểm d, khoản 2, Điều 152 và khoản 3, Điều 81 của dự thảo Luật để thu hồi giấy chứng nhận, thu hồi đất trong trường hợp cấp, giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng.

Sửa đổi Luật Đất đai là một trong những nhiệm vụ lập pháp quan trọng bậc nhất của Quốc hội Khóa XV. Với tính chất đồ sộ, phức tạp của dự luật nên có ý kiến đại biểu đề nghị cần có Nghị quyết của Quốc hội để hướng dẫn thi hành luật. Phát biểu kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị, Chính phủ, các cơ quan nghiên cứu khẩn trương xây dựng dự thảo Nghị quyết, các nội dung cần thể hiện trong Nghị quyết để trình Quốc hội.

Các đại biểu cũng tham gia ý kiến về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, thuê đất, thu hồi đất, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, định giá đất, quy định chuyển tiếp, điều khoản thi hành cùng nhiều ý kiến xác đáng, cụ thể vào các chương, điều khoản trong luật. Nhấn mạnh các ý kiến đều rất trách nhiệm, tâm huyết, Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu các cơ quan khẩn trương nghiên cứu để hoàn thiện dự thảo Luật trình Quốc hội thông qua.