Quy định mới đã “cởi trói” cho người mua nhà

Sau gần 20 năm gắn bó với lĩnh vực này, TS. Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân đúc kết, có 3 việc quan trọng để khách hàng mua được nhà ở xã hội.

Thứ nhất là cơ chế, chính sách của Nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội. Theo Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân, “chưa lúc nào chính sách tốt như lúc này, từ Luật đến Nghị định, Nghị quyết đều đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư, người mua rất nhiều”.

Trong đó, để thực hiện thành công Đề án 1 triệu nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2023 đã dành 1 chương quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách phát triển với nhiều chính sách nổi bật như: đa dạng hóa nguồn lực đầu tư; mở rộng đối tượng thụ hưởng; bổ sung các chính sách ưu đãi; đơn giản hóa thủ tục hành chính… Các quy định này đã được hướng dẫn chi tiết, cụ thể trong Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ ban hành tháng 7.2024.

Thứ hai, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân cho rằng, so với lạm phát và các dự án nhà ở thương mại, “chưa bao giờ nhà ở xã hội rẻ như hiện nay”. Nói “rẻ” là so với nhà ở thương mại ở cùng vị trí, điều kiện thì giá nhà ở xã hội chưa bằng 50% nhờ cơ chế ưu đãi của Nhà nước về thuế, phí và lợi nhuận doanh nghiệp bị khống chế lợi nhuận 10%.

Yếu tố thứ ba, mang tính quyết định, đó là từ phía khách hàng. “Chúng ta có giấc mơ thì phải hành động, chăm chỉ làm việc hơn, phải tiết kiệm nhiều hơn”, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân nói.

Chia sẻ từ góc độ người mua nhà, ThS. Trần Hoàng Nam, Trưởng ngành Bất động sản, Khoa Kinh tế, Đại học Kinh tế tài chính, cũng xác nhận rằng, các quy định, chính sách mới về nhà ở xã hội đã “cởi trói” cho người mua nhà.

Cụ thể, theo Nghị định 100, điều kiện mua nhà ở xã hội gồm 2 tiêu chí chính là nhà ở và thu nhập đều đã được nới lỏng. Một là, thu nhập 15 triệu đồng/tháng hoặc 30 triệu đồng/tháng nếu là 2 vợ chồng (do UBND xã xác nhận nếu không có hợp đồng lao động) thay vì 11 triệu đồng như trước. Hai là, chưa sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội (do Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện xác nhận).

Tuy vậy, theo ông Nam, giá nhà ở xã hội hiện nay “dù đã rất hợp lý” nhưng so với thu nhập trung bình của người dân thì vẫn cao, gấp 5 lần. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay “đã rất hấp dẫn rồi” nhưng “vẫn cao so với thu nhập” của một số giáo viên, giảng viên ở các tỉnh.

Lãi suất cho vay nhà ở xã hội cũng là điều TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cảm thấy “lấn cấn”, đặc biệt là với người mua nhà trong khi thu nhập của họ còn hạn hẹp.

Phản hồi từ góc độ ngân hàng, ông Đào Anh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Chính sách Xã hội Tây Ninh, cho biết, theo Nghị định 100, từ ngày 1.8.2024, Ngân hàng Chính sách Xã hội thực hiện lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm, bằng mức lãi suất cho vay với hộ nghèo. Điều này nhằm bảo đảm công bằng giữa các đối tượng thụ hưởng. Nếu người nghèo vay với lãi suất 6,6% mà người thu nhập thấp được vay với lãi suất 4,8% thì không công bằng.

Sớm xây dựng quy chuẩn về quỹ đất nhà ở xã hội

Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 được Thủ tướng phê duyệt tháng 4.2023. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến hết quý III.2024, cả nước có 622 dự án được triển khai với quy mô 565.177 căn. Tuy vậy, việc thực hiện Đề án đến nay vẫn chưa đạt yêu cầu; đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế, việc phát triển nhà ở xã hội thách thức hơn nhà thương mại. Bởi lẽ, nguồn vốn hỗ trợ chủ yếu là các gói tín dụng ngắn và trung hạn, mang tính thời điểm, không bền vững. Cơ chế triển khai vẫn là doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng bị giới hạn lợi nhuận tối đa 10% trong khi thủ tục, quy chế khó hơn làm nhà thương mại. Ông nhấn mạnh, nhiều doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này chủ yếu vì trách nhiệm xã hội hơn là lợi ích kinh tế.

Để triển khai thành công Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp của người dân, TS. Cấn Văn Lực, cho rằng cần có sự chung tay của "bốn nhà" gồm: Nhà nước, nhà băng, nhà đầu tư và nhà dân. Trong đó Nhà nước “lo 5 việc”: lập quy hoạch kế hoạch, bố trí quỹ đất; bảo đảm cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, giao thông…) cho nhà ở xã hội; xác định chính xác nhu cầu của người dân, tránh nơi thừa nơi thiếu; xác nhận thủ tục liên quan đến chỗ ở và thu nhập; và có nguồn “vốn mồi” hỗ trợ doanh nghiệp, người dân.

Về phía nhà băng nên xem xét lại câu chuyện lãi suất vay sao cho thực sự "ưu đãi" với nhóm thu nhập thấp. Nhà đầu tư thay vì tư duy "làm cho xong" thì phải "làm cho tới" và quan tâm tới hệ sinh thái nhà ở xã hội gồm hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, chợ... cũng như chất lượng công trình.

Còn với nhà dân (người mua nhà ở xã hội), bên cạnh sự hỗ trợ của các ban ngành, cần chủ động trong tích lũy, lập kế hoạch tài chính cho việc mua, hiện thực hóa giấc mơ an cư trong bối cảnh thị trường đang chuyển đổi.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, quỹ đất là vấn đề đặc biệt quan trọng. Cơ chế, chính sách - tất cả mọi thứ đều tốt mà không có quỹ đất thì cũng không thể triển khai nhà ở xã hội.

Đặc biệt, địa phương bố trí quỹ đất ở vị trí nào - thuận tiện, đủ tiện ích hay xa xôi, vắng vẻ, thiếu thốn đủ bề - sẽ quyết định hiệu quả của nhà ở xã hội. “Hải Phòng từng đứng trước một lựa chọn rất cân não, quỹ đất này bố trí cho nhà ở thương mại thì thu ngay được vài nghìn tỷ đồng nhưng thành phố đã quyết định dành để làm nhà ở xã hội. Trong khi đó, có địa phương xây xong chúng tôi lo không bán được”, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế, kể.

Hiện tại, Nghị định 100 đã quy định cụ thể một số trường hợp dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo từng loại hình đô thị. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, hiện vẫn chưa có quy chuẩn quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Ông đề xuất Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm xây dựng quy chuẩn về nhà ở xã hội và quy chuẩn về quỹ đất nhà ở xã hội.

Đặc biệt, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần xem xét việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội để có nguồn vốn ổn định, lâu dài cho phân khúc này chứ không thể chỉ trông chờ vào ngân hàng thương mại. “Điều này tôi đã kiên trì đề xuất trong thời gian qua”, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.