Thị trường bất động sản gặp khó
Phát biểu khai mạc, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhận định, nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp, khó lường, bất ổn của tình hình chính trị thế giới, sự cạnh tranh địa chính trị và thương mại của các nước lớn đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, cộng thêm một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục bị chậm lại. Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản đang gặp những thách thức rất lớn, bao gồm khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, ảnh hưởng đến sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.
Đề cập về những điểm nghẽn lớn nhất đối với thị trường bất động sản, ông Khôi cho biết, trong gần hai năm qua, thị trường đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Thực tiễn một số địa phương còn thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.
Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi.
"Các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường", Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.
Gỡ vướng cho thị trường bất động sản
Chia sẻ tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, TS. Cấn Văn Lực cho biết, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản. Đó là kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.
Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
Đề cập đến các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể để đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Chứng khoán.. Tăng cường rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.
Đối với các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì, có giải pháp phù hợp. Có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Quyết liệt đẩy mạnh cơ cấu lại; đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuế tài chính,...). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư, các bên liên quan.... Quan tâm quản lý rủi ro (pháp lý, lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính...); trưởng xanh, chuyển đổi số, chuyển dịch năng lượng để đón đầu xu hướng.
