Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Tránh xung đột về chính sách

Tại Hội thảo do Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức, các đại biểu nhìn nhận, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân nhưng cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như dự thảo Luật lại dẫn đến những lo ngại về xung đột chính sách.

Nhà lưu trú của công nhân có phải nhà ở xã hội?

Nếu như Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định chung một loại hình nhà ở xã hội thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã phân tách thành 3 loại hình khác nhau theo 3 nhóm đối tượng thụ hưởng, gồm: Nhà ở xã hội (hướng đến người thu nhập thấp); Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; Nhà ở cho lực lượng vũ trang. Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là nhu cầu bức thiết hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn bùng dịch Covid-19 vừa qua. Bởi vậy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành riêng Mục 3 Chương VI (từ Điều 88 đến Điều 97) để quy định về nhà lưu trú công nhân.

Phân tích rõ hơn, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Điều 3 dự thảo Luật quy định: “Nhà lưu trú công nhân là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người lao động, chuyên gia thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này”. Ngoài nhà lưu trú thì diện tích này còn để xây dựng công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động. Như vậy, nhà lưu trú công nhân theo dự thảo Luật là đồng nhất với loại hình “cơ sở lưu trú” theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Tuy nhiên, Nghị định 35 chỉ quy định về “Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp” và đây khó có thể coi là một hình thức nhà ở xã hội. Cơ sở lưu trú chỉ là một hình thức “ký túc xá” cho công nhân trong thời gian ngắn, phục vụ nhu cầu tạm thời mà không đáp ứng được nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của hộ gia đình như nhà ở xã hội.

Theo Luật Cư trú năm 2020 quy định: “Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày”. Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, như vậy “lưu trú” có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với “ở”. Việc quy định loại hình cơ sở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp như trong dự thảo Luật là không bảo đảm tính chặt chẽ, khoa học. Về nguyên tắc, nhà ở xã hội hay bất kỳ loại nhà ở nào đều phải xây dựng trên đất ở; trong khi công trình trên đất dịch vụ, nằm trong khu công nghiệp không thể coi là “nhà ở”.

Xem xét kỹ lưỡng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Bên cạnh đó, so với quy định hiện hành, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư, cụ thể tại Điều 25, Điều 26. Theo đó, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ không còn quyền sở hữu sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng đến mức không sử dụng được theo kết luận của kiểm định. Quy định này nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân và doanh nghiệp. Phó Tổng thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn phân tích, theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và bảo đảm. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân - những lợi ích công cộng, nhưng cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như dự thảo Luật lại dẫn đến những lo ngại về xung đột chính sách với Bộ luật Dân sự và Hiến pháp.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, khoản 1, Điều 26 quy định trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, nội dung của Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thấy có quy định nào đề cập cụ thể, trực tiếp về vấn đề này. Vì vậy, nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dẫn chiếu việc xử lý theo pháp luật đất đai sẽ gây sự lúng túng cho các cơ quan áp dụng khi Luật có hiệu lực thi hành.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng, nếu không được quy định chi tiết, cụ thể đối với “trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án”, thì có thể tiềm ẩn nguy cơ xung đột, mâu thuẫn khi chủ sở hữu nhà chung cư, chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và tổ chức, cá nhân có liên quan không thỏa hiệp, giải quyết hài hòa về lợi ích.

Kết luận hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Thị Mai Phương đánh giá cao những ý kiến góp ý trực diện, sâu sắc của các chuyên gia, nhà khoa học. Nhấn mạnh dự án Luật lần này cần thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khắc phục những tồn tại, hạn chế, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo, tổng hợp, tiếp thu đầy đủ những nội dung được các chuyên gia góp ý, bảo đảm chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật với chất lượng cao nhất.