Nâng cao năng lực của đơn vị tư vấn xác định giá đất

Quy định về giá đất không còn phù hợp

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường Đào Trung Chính cho biết, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả đất đai; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, thu ngân sách nhà nước từ đất đai không ngừng tăng lên hàng năm so với tổng thu ngân sách cả nước, từ 7,8% năm 2013 lên 16,85% năm 2020, trong đó chủ yếu là thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ  năm 2013 đến năm 2020, tiền sử dụng đất chiếm 67,26% và tiền thuê đất chiếm 15,23% tổng các nguồn thu từ đất).

Về giá đất, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; giá đất do Nhà nước xác định gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; quy định các trường hợp được áp dụng giá đất trong bảng giá đất và các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo thị trường để thực hiện.

Đến nay, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai xây dựng, ban hành và công bố công khai Bảng giá đúng thời gian, phù hợp với khung giá đất của Chính phủ quy định. Bên cạnh đó, công tác xác định giá đất cụ thể cũng đã được các tỉnh, thành phố quan tâm tổ chức thực hiện và cơ bản đáp ứng được yêu cầu.

Dù vậy, theo ông Chính, nguồn thu từ đất đai chưa bền vững, chưa thực sự mang tính tổng thể, dài hạn. Một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả; có những phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn...

Dẫn kết quả kiểm toán, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Hà Thị Mỹ Dung nêu rõ, việc quản lý, sử dụng đất đai còn một số vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc. Đó là chưa tạo dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch xây dựng chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tính ổn định lâu dài. Cùng với đó, công tác thu hồi đất chưa bảo đảm các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường; việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập.

Cần sự đồng hành của Kiểm toán Nhà nước

Từ những vướng mắc trên, các đại biểu đang đặt rất nhiều kỳ vọng vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo ông Đào Trung Chính, thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra các giải pháp cụ thể để hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất.

Theo đó, dự thảo đã quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất… Dự thảo cũng làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải bảo đảm giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai…

Đặc biệt, dự thảo còn quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31.12.2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới. "Những đổi mới trong các quy định về tài chính đất đai, giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chính tin tưởng.

Từ góc độ địa phương, Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Trần Thành Tâm cho rằng, chất lượng của đơn vị tư vấn xác định giá đất không đồng đều và vẫn còn những hạn chế; nhiều đơn vị không mặn mà xác định giá đất tại địa phương. Những điều này đang gây trở ngại cho địa phương, bên cạnh việc thiếu những quy định cụ thể, chưa có cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản… Do vậy, bà Tâm đề xuất, cần nâng cao chất lượng, năng lực của các đơn vị tư vấn xác định giá đất.

Nhấn mạnh vai trò quan trọng của Kiểm toán Nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn đối với quản lý đất đai và xác định giá đất, bà Tâm đề nghị, với những kiến nghị còn vướng mắc, chưa triển khai được, cơ quan kiểm toán cần đồng hành để rà soát, phân loại, từ đó có giải pháp tháo gỡ kịp thời.