Đẩy hết khó khăn cho Nhà nước?
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật và Bộ Tài nguyên và Môi trường để góp ý quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Cụ thể, điểm c khoản 5 và khoản 6 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất. Trong thời hạn 36 tháng từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo HoREA, việc quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh thực hiện đấu thầu trước và đã lựa chọn được nhà đầu tư, rồi sau đó mới ban hành quyết định thu hồi đất tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu sẽ có một số bất cập và dễ phát sinh xung đột lợi ích giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.
Cụ thể, quy định trên sẽ "biến" UBND cấp tỉnh trở thành "người làm thuê" cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, dễ khiến người dân "ngộ nhận" là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân và dùng tiền ứng trước của nhà đầu tư tư nhân để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không biết là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch. Ngoài ra, với các quy định này sẽ “đẩy” công việc khó khăn nhất, phức tạp nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư cho Nhà nước thực hiện sau khi đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư
Do vậy, HoREA cho rằng, cần bỏ quy định về trách nhiệm của UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Tránh xung đột lợi ích
Bên cạnh đó, quy định “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chưa đủ “độ rõ” nên sẽ có 2 cách hiểu khác nhau.
Trường hợp 1: Hồ sơ mời thầu đã có quy định “chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” và nhà đầu tư trúng thầu cũng đã đề xuất “chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” trong hồ sơ dự thầu. Áp dụng cách hiểu này có thể gây rủi ro, thiệt hại cho ngân sách trong trường hợp chi phí thực tế phát sinh cao hơn chi phí mà nhà đầu tư đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu.
Trường hợp 2: Hồ sơ mời thầu không quy định “chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, mà sau khi trúng thầu thì nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với cách hiểu này, chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn sẽ là “ẩn số” đối với tất cả các nhà đầu tư dự thầu và nhà đầu tư trúng thầu vì không thể tiên lượng, tính toán được chi phí tạo lập quỹ đất này.
Tuy nhiên, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ xảy ra va chạm, xung đột lợi ích với người dân nhất. Vì vậy, HoREA cho rằng, kể cả trong trường hợp 2, tất cả nhà đầu tư đều sẵn sàng chấp nhận và tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi lẽ nhà đầu tư “biết rõ” là chậm nhất sau 36 tháng thì UBND cấp tỉnh sẽ giao đất. Do vậy, Hiệp hội đề nghị bỏ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và chỉ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng.
Theo HoREA, việc Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư "sau khi" đã đấu thầu và chọn được nhà đầu tư hoàn toàn khác với trường hợp Nhà nước chủ động thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng rồi mới đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cách làm thứ hai giúp thu được tối đa chênh lệch địa tô cho ngân sách để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, như vậy sẽ không phát sinh “xung đột lợi ích” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi và sẽ đạt được sự đồng thuận của người có đất bị thu hồi và toàn xã hội.
HoREA cũng nhấn mạnh, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đều nhằm mục đích lựa chọn nhà đầu tư nhưng có điểm khác biệt. Theo đó, đấu giá là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất; còn đấu thầu là để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, dự án có chất lượng tốt nhất và có cam kết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cao nhất.
