Bất động sản 2024: Khó “bùng nổ” nhưng chắc chắn cải thiện

Luật Đất đai 2024 sẽ tăng niềm tin cho xã hội

- Gần đây nhiều dự báo cho rằng thị trường bất động sản năm nay sẽ cải thiện nhờ hành lang pháp lý được hoàn thiện. Quan điểm của ông thế nào? 

- Nhìn lại năm 2023, thị trường bất động sản diễn biến khó khăn, phức tạp. Có thể nói, đây là năm tiếp theo ghi dấu nhiều cuộc "chia ly” nhất trong lịch sử ngành bất động sản nước ta khi có tới 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021). Cùng với đó, 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động. 

Đây cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trầm trọng hơn. Rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý như: phân khúc bất động sản cần thì không có, phân khúc bất động sản vượt quá khả năng tài chính của người dân lại tồn kho; nhà ở xã hội ở nơi “nơi cháy hàng”, “nơi ế chỏng chơ”, doanh nghiệp thiếu vốn.

Chính phủ, các bộ, ngành và chính quyền địa phương đã nỗ lực, quyết tâm cao trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường nhưng kết quả vẫn chưa đạt như kỳ vọng do các vướng mắc đã tồn tại từ lâu, không thể giải quyết trong "một sớm một chiều".

Tuy nhiên, năm 2024 sẽ là thời gian cuối của giai đoạn khó khăn trên thị trường bất động sản. Thị trường khó đạt được kết quả mang tính “bùng nổ” nhưng chắc chắn sẽ cải thiện. Sự thay đổi này theo hướng chậm nhưng chắc, bảo đảm sự phát triển theo hướng lành mạnh hơn, minh bạch hơn. Niềm tin vào thị trường của khách hàng, nhà đầu tư sẽ được cải thiện và ổn định dần trong năm 2024.

- Cụ thể như thế nào, thưa ông?

- Số lượng dự án nhà ở được phê duyệt mới sẽ được cải thiện nhưng không nhiều, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với nhiều hơn các dự án đạt chất lượng cao về pháp lý và xây dựng. Phân khúc thấp tầng, các sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng, thanh khoản sẽ được cải thiện khi việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng “thông thoáng" hơn. 

Năm 2024, Chính phủ chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục hành động quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đầu tư công cũng được chú trọng ở nhiều vùng miền trên cả nước và chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế, thu hút đầu tư bất động sản mạnh hơn năm trước.

Bên cạnh đó, quy hoạch của gần 40 tỉnh, thành phố đã được Chính phủ phê duyệt, dự báo tiếp tục được phê duyệt các tỉnh, thành phố còn lại trong năm nay, góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án bị vướng mắc, tạo động lực thu hút đầu tư mạnh hơn, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Lãi suất ngân hàng cũng được dự báo duy trì ở mức ổn định so với cuối năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ vốn tín dụng sẽ được cải thiện hơn so với năm trước. Đặc biệt, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có thể sẽ được đẩy mạnh, trở thành sản phẩm chủ đạo làm ấm thị trường.

Đồng thời, ba luật quan trọng nhất với thị trường bất động sản sẽ tạo tiền đề để thị trường có phương hướng phát triển. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi trên tinh thần cầu thị, đã giải quyết được một số vướng mắc tồn đọng, hạn chế đầu cơ, đẩy giá, sốt ảo... phát triển thị trường theo hướng minh bạch, bền vững. Luật Nhà ở mới có ba điểm chính liên quan đến những quy định tháo gỡ cho người dân khi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, với những thay đổi mang tính đột phá và cũng rất cầu thị.

Đặc biệt, tôi kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ "nút thắt" pháp lý cho các dự án, sớm bổ sung nguồn cung mới cho thị trường, tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận

- Vậy còn những thách thức với thị trường thì sao thưa ông? 

- Các khó khăn, thách thức của thị trường bất động sản đã tồn tại từ lâu, cần thời gian để xem xét, nắn chỉnh. Đặc biệt là giải quyết 3 vấn đề quan trọng có liên quan mật thiết với nhau là pháp lý, nguồn vốn, nguồn cung. Mặc dù cả ba vấn đề này đều đã có hướng để giải quyết, nhưng sẽ cần thêm thời gian. Vấn đề nguồn vốn cần đặc biệt quan tâm, vì sau khoảng thời gian khó khăn kéo dài, “nguồn lực” của các doanh nghiệp bất động sản đều đã bị cạn kiệt, nếu không được cải thiện, rất khó để có thể bật dậy.

- Theo ông, doanh nghiệp cần làm gì để tiếp tục "vượt bão" và các cơ quan quản lý cần có động thái ra sao? 

- Để tiếp tục "vượt bão", doanh nghiệp cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Doanh nghiệp cũng nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ để đảm bảo duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để bảo đảm khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường. Cần tìm hiểu kỹ và cập nhật kịp thời các cơ chế, chính sách pháp luật mới được ban hành để đưa ra các kế hoạch, mục tiêu phù hợp, đảm bảo tính khả thi.

Về phía cơ quan quản lý cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách giải quyết các khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng. Đặc biệt, sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật vừa được thông qua, để bảo đảm tính đồng bộ trong quá trình triển khai.

- Xin cảm ơn ông!