Gỡ vướng chính sách về nhà ở

Nhiều quy định... khiên cưỡng

Trong những năm qua, hệ thống pháp luật về nhà ở ngày càng được hoàn thiện; nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đã được ban hành nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng khó khăn. Tuy nhiên từ thực tế triển khai cho thấy, một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 không còn phù hợp với thực tiễn, thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật; chính sách phát triển nhà ở xã hội đã nảy sinh những bất cập, thiếu đồng bộ...

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nêu ví dụ, quy định yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội là... rất khiên cưỡng. Theo đó, tất cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” mà không quan tâm đến yếu tố riêng, đặc thù của từng địa phương, từng đô thị hay nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội. Ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của địa phương trong việc “siết” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập: hiện rất nhiều địa phương thuộc miền núi, trung du, khu vực có mức độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, tập quán người dân chưa có nhu cầu ở chung cư, hoàn toàn chưa có nhu cầu nhà ở xã hội… nhưng vẫn phải miễn cưỡng bố trí “quỹ đất 20%” nhà ở xã hội để đủ điều kiện phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Sau đó, “quỹ đất 20%” không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, không đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả...

Hay, tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có nhiều bất cập bởi chỉ cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở mới được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, dự án phát triển nhà ở thương mại thường có quy mô sử dụng đất từ vài héc ta đến vài chục, thậm chí vài trăm héc ta nhưng trên thực tế hầu như không tồn tại các lô đất ở có diện tích lớn đến thế. Bởi vậy, giai đoạn 2015 - 2020 là giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản, thiếu hụt nguồn cung nhà ở do hệ quả của không ít những quy định tại Luật Nhà ở năm 2014.

Sửa đồng bộ các luật liên quan

Trước những bất cập và còn nhiều kẽ hở, các quy định liên quan đến việc đầu tư nhà ở xã hội... chưa có sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật, nên chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Để khai thông thị trường bất động sản trong bối cảnh mới khi mà dịch Covid-19 đang dần qua, sửa đổi Luật Nhà ở để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đang hiện hữu là vấn đề đặt ra.

Ngày 30.1.2022, tại Nghị quyết số 13/NQ-CP phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 1.2022, Chính phủ đã thống nhất sửa đổi Luật Nhà ở để hoàn thiện các chính sách về nhà ở còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật khác có liên quan.

Tuy vậy, góp ý về vấn đề này, các chuyên gia luật cho rằng: để khai thông nguồn lực đất đai cũng như làm lành mạnh, minh bạch thị trường bất động sản, các luật cần phải ưu tiên sửa đồng thời đó là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm: Một chính sách tốt phải đáp ứng 2 tiêu chí: phải khuyến khích người dân, doanh nghiệp, đối tượng chịu tác động chấp nhận tuân thủ với một thái độ tích cực. Các chủ thể, đối tượng tuân thủ chính sách với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị mà chính sách mang lại. Do đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) phải bảo đảm tính đồng bộ với các luật khác, phù hợp thực tiễn.