Hình thành thị trường đất đai hoàn thiện, bảo đảm sự thống nhất quản lý của nhà nước

Cùng với sự tăng trưởng, phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, những giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường cũng trở nên sôi động và đặt ra nhiều vấn đề đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và đối với hệ thống pháp luật đất đai hiện nay.

Có thể thấy, tình trạng hai giá đất với sự chênh lệch lớn đã trở nên phổ biến tại nhiều địa phương, nhất là các địa phương có tốc độ tăng trưởng, phát triển kinh tế nhanh. Hai giá đất có nghĩa là trên cùng một thửa đất xuất hiện 2 cơ chế giá: giá theo khung được Chính phủ ban hành, là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất và tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất và giá đất thực tế trên thị trường, thường chênh lệch rất nhiều so với giá theo quy định của Nhà nước.

Khung giá đất được quy định lần đầu tiên tại Nghị định số 80/CP năm 1993 của Chính phủ và tiếp tục được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, được Chính phủ ban hành 5 năm một lần, là căn cứ để các địa phương xây dựng bảng giá đất. 

Trước những bất cập của việc ban hành khung giá đất, Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định rõ: "Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường...".

Cụ thể hóa nội dung này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất và xây dựng nguyên tắc xác định giá đất gần với giá thị trường. Điều này sẽ góp phần bảo đảm mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo tinh thần Nghị quyết số 18 của Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Đây là điểm mới, khá nổi bật trong dự thảo Luật Dất đai (sửa đổi), nhận được sự quan tâm của các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và đông đảo những người sử dụng đất.

Khi xây dựng bảng giá đất theo khung giá đất của Nhà nước quy định, các địa phương cũng liên tục phải điều chỉnh bảng giá đất (điều chỉnh trước thời hạn 5 năm so với quy định) do sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất của Nhà nước tạo ra những mâu thuẫn, thậm chí phản ứng và vi phạm pháp luật từ người dân. Hơn nữa, nếu địa phương tiếp tục thay đổi bảng giá đất để “theo kịp” thị trường sẽ làm các nhà đầu tư, đầu cơ đất đai kỳ vọng vào sự điều chỉnh tiếp theo của nhà nước (do tâm lý giá đất nhà nước luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, nhà nước tăng giá đất thì giá thị trường sẽ tiếp tục tăng) từ đó khiến thị trường bất động sản trở nên sốt ảo. Thị trường bất động sản "nóng" khiến những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự sẽ không tiếp cận được đất đai; tình trạng đầu cơ, “cò đất” tạo nên những hệ lụy xấu cho xã hội như: các công ty môi giới bất động sản “mọc lên như nấm”, những người môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề, không có bằng cấp liên quan đến đất đai nhưng lại trở thành những yếu tố tạo nên những cơn sốt đất tại nhiều địa phương….

Do đó, khi bỏ khung giá đất, xây dựng giá đất tiệm cận dần với giá thị trường sẽ làm cho các thông tin về giá đất minh bạch, tạo cơ hội cho mọi người đều có thể tiếp cận được đất đai; giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Về phía nhà nước, bảng giá đất tại địa phương gần với giá thị trường có thể đặt ra thách thức trong việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, song tiền thuế liên quan đến đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cũng sẽ được nâng lên, giúp tăng nguồn thu từ đất. Bỏ khung giá đất, xây dựng giá đất gần với giá thị trường sẽ dần hình thành một thị trường đất đai hoàn thiện, vừa vận hành theo cơ chế thị trường, vừa bảo đảm sự thống nhất quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để xác định được giá đất gần với giá thị trường cũng là một vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng.