Bài 1: Bất cập trong định giá đất - “mảnh đất” màu mỡ cho tiêu cực, tham nhũng

Giá đất là một phần quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, là công cụ kinh tế điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất. Thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập, tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Do đó, cần khắc phục được bất cập trong cơ chế xác định giá đất, bảo đảm giá đất do Nhà nước xác định sát giá thị trường là yêu cầu đặt ra với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Giá đất do Nhà nước xác định gồm: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Luật cũng quy định các trường hợp được áp dụng giá đất trong bảng giá đất và các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo thị trường để thực hiện; quy định về cơ quan xây dựng giá đất, cơ quan thẩm định giá đất của nhà nước và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn chi tiết về giá đất, khung giá đất, phương pháp định giá đất; xây dựng, điều đỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất. Các địa phương trên cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương. 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã triển khai xây dựng, ban hành và công bố Bảng giá đất công khai theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nhiều bất cập cũng đã được chỉ rõ như: nguồn thu từ đất đai chưa bền vững, chưa thực sự mang tính tổng thể, dài hạn; chính sách tài chính còn chưa khai thác hết tiềm năng nguồn thu từ đất, chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Nguồn thu từ đất đai không ngừng tăng lên trong giai đoạn 2013 - 2020 nhưng chủ yếu là thu từ thị trường sơ cấp, chưa hình thành được hệ thống thuế tài sản để bảo đảm nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước.

Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá thị trường phục vụ cho công tác định giá đất, bảo đảm định giá phù hợp với giá thị trường.

Theo báo cáo số 130/BC-BXD của Bộ Xây dựng về một số nội dung liên quan đến các nhóm vấn đề chất vấn và trả lời chất vấn thuộc lĩnh vực Xây dựng tại Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV, thời gian qua, giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng “hai giá” - kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Vấn đề này cũng được nhiều đại biểu Quốc hội phản ánh trên nghị trường. Thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV, ĐBQH Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh) nêu thực trạng hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại hai giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước. Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được. Từ thực tế này, đại biểu Huỳnh Thanh Phương nhấn mạnh, làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà dự luật Đất đai (sửa đổi) phải tính toán kỹ.

Lý giải tình trạng kê hai giá trong giao dịch bất động sản, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh Đàm Trung Hiếu cũng chung nhận định, theo quy định hiện nay, nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn bảng giá của Nhà nước thì sẽ tính thuế theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, nếu thấp hơn bảng giá thì tính thuế theo bảng giá. “Do cơ chế này nên người dân chỉ kê khai giá như bảng giá, trừ trường hợp khác”, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh nói.

Lấp “kẽ hở” trong quy định về giá đất, định giá đất

Bất cập trong quy định về giá đất không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước, mà còn tạo kẽ hở để một số cá nhân hay nhóm lợi ích trục lợi và khiến cho thị trường bất động sản bị méo mó. Những tháng đầu năm 2022 đã xuất hiện tình trạng “sốt đất ảo” ở một số địa phương khi giá đất tăng cục bộ đi đôi với hoạt động đầu cơ, làm mất đi ưu thế về thu hút vốn đầu tư của địa phương, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương và làm ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô. Thực trạng này đã được Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Công Thành thẳng thắn nhìn nhận tại cuộc họp báo về Phiên họp thường kỳ của Chính phủ diễn ra ngày 4.4.2022. Theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những nguyên nhân của cơn sốt này là do năm 2020 - 2021 là đầu chu kỳ mà các địa phương, các bộ, ngành thực hiện, triển khai xây dựng các quy hoạch. Một số nhà đầu tư đã nhân cơ hội này để mua gom đất, phân lô bán nền, thậm chí không đúng quy định pháp luật nhằm thu lợi bất hợp pháp. Bên cạnh đó, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận định, ở một số nơi có lúc thực hiện chưa nghiêm các phiên đấu giá; có hiện tượng để lộ thông tin, có sự thông đồng giữa tổ chức thực hiện đấu giá với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất...

Báo cáo thường niên của Chính phủ về khiếu nại, tố cáo cho thấy, khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai và việc thực hiện thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án chiếm gần 70% trong tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo. Nhiều đại biểu Quốc hội khẳng định, thực tế người dân không phản đối việc Nhà nước thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Điều người dân phản đối, không chấp nhận chính là việc thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc nhóm người nhưng lại áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt.

Tại hội nghị tiếp xúc cử tri sau Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV tại TP. Đà Nẵng, cử tri Nguyễn Thanh Ngọc, phường Tân Chính, quận Thanh Khê phản ánh thời gian qua xuất hiện tình trạng cán bộ nhà nước cấu kết kẻ xấu ăn chia đất đai, gây ra nhiều bất bình trong nhân dân. Do đó, cử tri Nguyễn Thanh Ngọc kiến nghị hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng đất đai là tài nguyên cho sự phát triển đất nước, mang lại hạnh phúc cho Nhân dân, không để đất đai là “chùm khế ngọt” cho những kẻ tham lam cấu kết, chia chác; phân bổ đất đai hợp lý cho phát triển kinh tế với hoạt động văn hóa, tinh thần; giữ gìn nguồn lực đất đai cho các thế hệ con cháu mai sau.

ĐBQH Đặng Bích Ngọc (Hòa Bình) cho biết, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát giá thị trường. Chính vì vậy, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể.

PGS.TS Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông nhấn mạnh, giá đất là một phần quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, là công cụ kinh tế điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất. Các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thu hút sự quan tâm đặc biệt của xã hội bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, các vấn đề pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.