Người dân băn khoăn
Theo Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, cụ thể:
Căn hộ 1 phòng ở: Diện tích sử dụng căn hộ từ 25m2 ÷ 45m2 tính 1 người. Căn hộ 2 phòng ở: Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45m2 - 70m2 tính 2 người; Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70m2 - 100m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên: Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100m2 - 125m2 tính 4 người; Diện tích sử dụng căn hộ từ 125m2 trở lên tính 5 người.
Trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, cụ thể: Căn hộ một 1 phòng ở: Diện tích sử dụng căn hộ từ 25m2÷40m2 tính 1 người. Căn hộ 2 - 3 phòng ở: Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 40m2 - 55m2 tính 2 người; Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 55m2 - 70m2 tính 3 người; Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70m2 - 77m2 tính 4 người.
Tuy nhiên, sau khi quyết định này được ban hành, có rất nhiều nguồn tin đang lan truyền trên mạng xã hội cho rằng: “chung cư rộng 100m2 ở Hà Nội chỉ ở được tối đa 3 người”, “chung cư 55m2 tối đa ở được 2 người”… đã khiến không ít người dân hoang mang, lo lắng liệu rằng họ có phải “ra đường” ở vì quy định mới này hay không?.
Anh Hoàng Tiến Hải (xã An Khánh, huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội) cho biết, gia đình đình anh có 6 người gồm 3 người lớn và 3 trẻ em hiện đang sinh sống tại chung cư Thăng Long Victory. Sau khi nghe thông tin này trên mạng xã hội bản thân anh cũng rất hoang mang không biết việc sử dụng sau này sẽ bị hạn chế số người được ở hay không.
Cũng giống như anh Hải, chị Đặng Thị Hương Giang (phường Văn Quán, quận Hà Đông, TP. Hà Nội) cũng bày tỏ nhiều lo lắng về vấn đề này. “Gia đình tôi vừa mua chung cư các đây hơn 2 năm với diện tích 57m2, hiện đang có 3 người lớn và 1 trẻ em đang sinh sống ở đây. Nếu bị kiểm soát theo hướng “khống chế” số người được ở trong các căn hộ chung cư thì gia đình tôi cũng không biết nên làm thế nào. Trong khi đó, giá chung cư thì tăng chóng mặt, để mua được căn hộ này gia đình tôi đã phải rất cố gắng và hiện vẫn chưa trả xong nợ” chị Giang chia sẻ.
Không “khống chế” số người được ở trong các căn hộ chung cư
Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn tính chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp (trên cơ sở Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư) và một số công trình có lưu trú khác (gồm: Biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12870:2020; Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12871:2020; Nhà thương mại liên kế (shophouse) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12872:2020; Căn hộ lưu trú (condotel) - theo Tiêu chuẩn TCVN 12873:2020) trên địa bàn Hà Nội.
Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, trong công tác lập quy hoạch, thiết kế các dự án, công trình, chỉ tiêu dân số là một chỉ tiêu quan trọng, có ý nghĩa then chốt nhằm xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trên cơ sở dân số dự báo, tư vấn thiết kế sẽ xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, cung cấp điện, nước sạch, thu gom và xử lý nước thải, rác thải…), hạ tầng xã hội (gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ, cây xanh…). Một yêu cầu quan trọng của công tác lập quy hoạch là phải dự báo “sát” chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch để bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dân số dự báo (biểu hiện là: tắc đường, ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, thiếu điện, nước sinh hoạt…).
Những năm gần đây xuất hiện các loại hình bất động sản “lai” có chức năng sử dụng hỗn hợp như căn hộ lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà thương mại liên kế (condotel, resort villa, officetel, shophouse…). Các loại hình lưu trú này cũng cần được quản lý chặt chẽ do quá trình sử dụng sẽ phát sinh nhu cầu lưu trú, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng vẫn gây tác động đến hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định chi tiết về xác định dân số đối với condotel, resort villa, officetel, shophouse… Việc ban hành quy định xác định dân số cho các công trình có kết hợp lưu trú là cần thiết nhằm phục vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và công tác quản lý.
“Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản trên trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác. Vì vậy, quy định này không áp dụng cho giai đoạn vận hành nên không phải là cơ sở để “khống chế” số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú…như nhiều người vẫn lo ngại” ông Đỉnh nhấn mạnh.
