TTC Land “ngủ đông” đến bao giờ?

Doanh thu thấp, nợ tăng cao

Công ty Cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín - TTC Land (HOSE: SCR) vừa công bố Báo cáo tài chính quý II.2024, ghi nhận doanh thu 75 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế vỏn vẹn 9 tỷ đồng.

Doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê sàn thương mại tại các dự án TTC Plaza Bình Thạnh, TTC Plaza Đức Trọng, Charmington La Pointe... Ngoài ra, doanh thu từ việc thi công xây dựng và bán vật liệu xây dựng góp 3,1 tỷ đồng và 14,4 tỷ đồng vào cơ cấu doanh thu chung.

Như vậy, sau hai quý đầu năm 2024, doanh thu của TTC Land là 145 tỷ đồng, chỉ đạt 20% kế hoạch đề ra. Kết quả này đánh dấu doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp này trong 6 quý liên tiếp duy trì ở mức thấp, không có nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh doanh hoặc chuyển nhượng bất động sản.

Cũng theo báo cáo tài chính quý II.2024, tổng nợ của TTC Land lên đến hơn 5.744 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm 73%. Với mức lãi suất trung bình khoảng 10%/năm, mỗi năm doanh nghiệp này phải gánh khoản lãi gần 600 tỷ đồng. Riêng khoản lãi phát sinh mỗi năm gần bằng doanh thu năm 2023 và kế hoạch năm 2024. Trong đó, có hơn 2.000 tỷ đồng nợ ngắn hạn cần thanh toán trong năm 2024.

Hàng loạt dự án vướng pháp lý

Trong khi các khoản nợ ngày càng phình to, hoạt động kinh doanh tại nhiều dự án của TTC Land không mấy tươi sáng. Doanh nghiệp này đang triển khai 8 dự án, trong đó, hầu hết các dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh của TTC Land đều vướng pháp lý kéo dài, chưa thể triển khai kinh doanh.

Cụ thể, dự án Panomax River Villa (Quận 7) được cấp phép xây dựng 4 tầng nổi và 1 tầng hầm, nhưng TTC Land và các đơn vị môi giới đã mở bán sản phẩm với quy hoạch 7 tầng từ năm 2019-2020 và đã bị cơ quan chức năng “tuýt còi”. Hiện vẫn chưa có thông tin về tiến trình cấp phép thay đổi chiều cao công trình; do đó khó có thể thu được dòng tiền lớn trong ngắn hạn từ dự án này. Với giá trị tồn kho lớn, trong khi thời gian triển khai kéo dài đã 4 năm, TTC Land đang phải chịu khoản chi phí vốn rất lớn cho dự án Panomax River Villa.

Tại dự án Charmington Iris (Quận 4) do TTC Land hợp tác đầu tư với một công ty  cũng đã bị thu hồi quyết định chủ trương đầu tư từ tháng 12.2018 do sai phạm trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Dự án đang có nguy cơ bị thu hồi trong khi TTC Land đã ứng trước cho đối tác 227 tỷ đồng theo thỏa thuận mua sản phẩm từ 2019.

Mặt khác, TTC Land đã mở bán và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Nếu dự án bị thu hồi, TTC Land có thể phải hoàn trả các khoản đặt cọc kèm lãi suất cộng dồn nhiều năm qua. Trong báo cáo tài chính quý II.2024 của TTC Land thể hiện khoản phải trả ngắn hạn liên quan đến tiền đặt cọc nhận từ khách hàng là 450 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án Charmington Iris.

Hiện pháp lý dự án đang hoàn toàn phụ thuộc vào phía đối tác, không rõ thời gian có thể tháo gỡ. Do đó, Charmington Iris không phải là dự án tiềm năng để TTC Land triển khai kinh doanh và mang doanh thu về ngay. Chưa kể đến việc TTC Land phải chuẩn bị sẵn nguồn tiền để hoàn cọc cho khách đã mua nếu dự án bị thu hồi hay triển khai tiếp.

Tương tự Panomax River Villa, Charmington Iris cũng rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” trong bối cảnh TTC Land đang thâm hụt vốn nghiêm trọng.

Một dự án khác là Charmington Dragonic (Quận 5) được TTC Land mua lại qua hình thức sở hữu 100% cổ phần của Hùng Anh Năm (công ty con của TTC Land) với giá trị cổ phần là 680 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án cũng đã bị thu hồi chủ trương đầu tư từ năm 2019 và chưa có hồ sơ đề xuất chủ trương, chưa được phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000. Hiện dự án đang vướng giải tỏa đền bù chưa hoàn tất việc di dời, trong đó có một phần liên quan đến phần đất công. Dự kiến để hoàn thiện các hạng mục pháp lý này theo trình tự cần ít nhất 2 năm.

Do vướng mắc pháp lý kéo dài, việc duy trì những dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong nhiều năm đang phát sinh chi phí vốn lớn cho TTC Land, có thể sẽ dẫn đến các khoản lỗ lớn khi dự án chuyển nhượng hoặc bị thu hồi.

Khó khăn TTC Land đang phải đối mặt tại các dự án du lịch, nghỉ dưỡng càng lớn hơn khi đây là loại hình đang dư thừa nguồn cung và mất thanh khoản, dù có triển khai bán hàng cũng khó mang về doanh thu mong muốn.

Tại dự án TTC Plaza (Đà Nẵng) đã được TTC Land khởi công xây dựng, nhưng với dòng sản phẩm chủ yếu gồm condotel, hotel và văn phòng cho thuê, việc thu về dòng tiền lớn và một lần trong giai đoạn thị trường trầm lắng không phải là bài toán dễ dàng.

Tại Phú Quốc, dự án Khu nghỉ dưỡng phức hợp Selavia với quy mô lên đến 290ha đã tiêu tốn nguồn vốn rất lớn từ TTC Land sau khi nhận chuyển nhượng từ Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân và đã trả trước gần 1.000 tỷ đồng. Trong khi đó, hiện tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc đã lên đến 17.600 sản phẩm, tình hình khách du lịch lại giảm sút nghiêm trọng. Vì vậy, không có nhiều tín hiệu tích cực cho TTC Land tại dự án này.

Không chỉ riêng Selavia, khả năng chuyển nhượng một lần các dự án trên cũng gặp nhiều khó khăn do vướng pháp lý. Nếu muốn nhanh chóng chuyển nhượng, TTC Land có thể phải chấp nhận mức giá thấp, gây thua lỗ lớn và ảnh hưởng mạnh đến kết quả tài chính.

Ngày 1.8, TTC Land đã tạm ngừng kinh doanh công ty con TTC Land Hưng Điền, sau khi đã giải thể cùng lúc hai công ty con là TTC Land Retail Management và TTC Land Phú Quốc vào đầu tháng 7.

Chia sẻ với báo chí về tình hình kinh doanh ảm đạm, lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, thời gian qua tạm gọi là "ngủ đông" và tiếp tục chọn bước đi thận trọng. Tuy nhiên, với khối nợ khổng lồ và hoạt động kinh doanh không mấy khả quan, liệu doanh nghiệp này "ngủ đông" đến bao giờ.