Thay đổi tư duy phát triển dự án bất động sản
Theo các chuyên gia, sự hình thành và phát triển các tuyến đường vành đai đi qua 4 tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh, tổng chiều dài là 97,7km đã thay đổi căn bản tư duy về không gian kinh tế bởi vậy tư duy phát triển dự án địa ốc cũng cần nghiên cứu để thay đổi cho phù hợp.
Hiện, các đô thị trong vùng đều hướng về TP. Hồ Chí Minh khiến TP nảy sinh các vấn đề như: Ùn tắc giao thông đường bộ, thiếu quỹ đất, môi trường ô nhiễm. Tuy nhiên, đường vành đai 3 đã thay đổi không gian kinh tế, tỏa rộng ra Long An, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh.
Sự thuận lợi của không gian giao thông này sẽ là điều kiện để dịch chuyển các khu công nghiệp lan tỏa sự dịch chuyển tới các tỉnh và lao động, chuyên gia, công nhân. Vậy nên, phát triển các dự án BĐS cần nghiên cứu phục vụ cho nhu cầu của lực lượng lao động mới.
Theo KTS Quang Minh, khi triển khai các dự án giao thông nói chung và dự án xây dựng đường Vành đai 3 nói riêng, dự báo rất rõ ràng là mặt bằng giá chung của BĐS theo chiều hướng tích cực hơn. Tuy nhiên, nếu không làm cẩn trọng, thì sự kì vọng đối với sự tăng trưởng của thị trường không được như thực tế.
“Mỗi thị trường để thành công, cần nhiều yếu tố khác nhau, đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, đối tượng khách hàng sẽ ngày càng khó tính hơn trong việc lựa chọn. Các tỉnh cần quy hoạch có tầm nhìn tổng thể, dài hạn, không "chộp giật" và khi tổ chức thực hiện, kêu gọi nhà đầu tư thì không thực hiện dàn trải mà được phân chia theo khu vực, từng bước phù hợp, hiệu quả”, ông Minh chia sẻ.
Còn theo kinh nghiệm của Giám đốc điều hành một công ty tư vấn bất động sản tại Đồng Nai, cần phải thay đổi tư duy kinh tế để định hướng lại không gian phát triển. Ví dụ, Đồng Nai từng quy hoạch có 3 đô thị loại 3, 1 đô thị loại 1, 1 đô thị loại 2; Bình Dương có 1 đô thị loại 1, 2 đô thị loại 2, 1 đô thị loại 3. Giờ có đường vành đai 3 thì cần có thay đổi gì, đâu là khu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chỗ nào quy hoạch đô thị cao cấp cho chuyên gia.
“Tôi thấy Bình Dương là thực tế rất rõ ràng, các đô thị của Bình Dương đang phát triển rất mạnh mẽ gắn với bệnh viện, trường học, trung tâm mua sắm. Nhưng Long An, Đồng Nai thì cần nghiên cứu thêm, mô hình ở đây cần có thêm các khu đô thị cho người lao động và công nhân với nhà giá rẻ hoặc trung bình”, vị giám đốc này cho hay.
Tại một hội thảo gần đây, các chuyên gia cho rằng mô hình dự án bất động sản khi triển khai tuyến đường vành đai 3 khá phong phú, tùy vào thực tế địa hình của mỗi địa phương mà có thể làm mô hình sinh thái, nghỉ dưỡng hay khu đô thị hỗn hợp, khu đô thị cho công nhân. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên xác định phân khúc trung cấp và nhà giá rẻ dành cho công nhân, người lao động sẽ dễ dàng phát triển và có hiệu quả ngay trong thời điểm thị trường 2023 còn nhiều thách thức.
Doanh nghiệp “ngóng” quy hoạch
Nhiều doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, theo quy luật tự nhiên thì hạ tầng được đầu tư và hoàn thiện sẽ kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị nhưng với thực trạng thị trường địa ốc gặp nhiều khó khăn như hiện nay thì doanh nghiệp rất nghe ngóng và đặc biệt chờ quy hoạch của các địa phương để dự án thu hút được khách hàng mà không bị bỏ hoang.
Nguyên tắc đầu tư là hạ tầng đi trước, quy hoạch cũng phải đi trước. Nếu chỉ có đường giao thông mà không có hạ tầng đô thị để kết nối thì sức hấp dẫn của dự án bất động sản sẽ không có. Người mua nhà hiện nay đã khó tính hơn, thêm những khó khăn về tín dụng, lãi suất vay mua nhà tăng cao nữa đương nhiên họ sẽ chọn những dự án có thể ở ngay được và đáp ứng mọi sinh hoạt để an cư lạc nghiệp.
Giám đốc nguồn vốn của Đại Phát Land, một công ty tư vấn phát triển dự án địa ốc tại Long An cho hay, doanh nghiệp phát triển dự án giờ cũng tính toán sử dụng từng đồng vốn có hiệu quả chứ không chạy theo giữ đất như trước đây nữa, đã làm là làm thật, là thu được hiệu quả ngay. Quy hoạch và hạ tầng phải đi trước trong phát triển đô thị mới hạn chế tối đa tình trạng hình thành các khu nhà ở bị bỏ hoang. Vấn đề này phụ thuộc rất nhiều vào việc nghiên cứu và thực hiện tại các địa phương.
Bài học từ các dự án hoang hóa ở Củ Chi chờ đường vành đai 3 chạy ngang qua vẫn còn đó vì nhà đầu tư không dám triển khai, chờ mỏi mắt mãi mà chưa rõ quy hoạch đô thị kết nối sẽ ra sao. Tại một hội thảo mới đây, ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cũng cho rằng quy hoạch và hạ tầng phải đi trước phát triển dự án, khu đô thị. Đây không phải vấn đề dễ khi một bên là quy hoạch của Nhà nước với một bên là thị trường, để hai bên gặp được nhau, đòi hỏi nỗ lực rất lớn.
Theo ông Thái, trong thời gian tới, bên cạnh tổ chức giải phóng mặt bằng, triển khai đường vành đai 3 thì các địa phương cần quan tâm, đầu tư thích đáng cho công tác quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch trong lĩnh vực xây dựng và công nghiệp để làm cơ sở nền tảng tổ chức phát triển các không gian kinh tế mới, phát triển các khu đô thị mới cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Hòa, cơ quan quản lý đia phương cần tìm lời giải cho bài toán cân bằng giữa định hướng quy hoạch của địa phương và tác động đến thị trường địa ốc để tránh tình trạng tăng giá vì nếu giá đất bị thổi phồng rất khó giải phóng mặt bằng để dự án hạ tầng sớm triển khai. Mặt khác, cũng cần tìm điểm hài hòa về quy hoạch đô thị để tránh hình thành nên các dự án hoang hóa tàn trong quá trình phát triển không gian đô thị liên quan đến đường vành đai 3 của TP. Hồ Chí Minh.
