Có cần giấy chứng nhận khi chuyển nhượng?

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa gửi bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đến Ủy ban Kinh tế.

Trong đó, nêu rõ: So với các phiên bản trước, phiên bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 5.4.2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, một số quy định vẫn cần được xem xét để bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Phân tích rõ hơn về sự chưa thống nhất này, VCCI cho rằng: Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản lấy ý kiến nhân dân thì “đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận”. Có nghĩa, dự án được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ khi đã có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, có nghĩa, không cần phải có Giấy chứng nhận.

Như vậy, giữa hai dự thảo vẫn đang chưa thống nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng.

Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, điểm e khoản 3 Điều 15 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.

VCCI đề nghị rà soát quy định này với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để thống nhất về hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm, bởi vì dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.

Quy định làm khó nhà đầu tư

Cũng theo VCCI, về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa thống nhất với Luật Đầu tư.

Cụ thể, Điều 42 dự thảo quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, (1) đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp (1) thì thẩm quyền được thực hiện như sau: Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Điều 43 dự thảo quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo VCCI, cần xem xét đối với trường hợp (1) là phù hợp với pháp luật về đầu tư, tuy nhiên cần phải chỉnh sửa câu chữ để phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, tránh trường hợp có nhiều cách hiểu khi triển khai trên thực tiễn.

Đối với trường hợp (2), nếu dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ “chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư”, UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì trường hợp chuyển nhượng sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư, tức là thực hiện theo trường hợp (1). Như vậy, thiết kế quy định tại dự thảo sẽ tạo ra tình trạng nhà đầu tư không biết phải thực hiện theo thủ tục nào.

Nếu trường hợp (2) này giải quyết cho các trường hợp không thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, cần phải quy định rõ ràng hơn để phân biệt được các trường hợp.

“Để bảo đảm tính thống nhất, đề nghị thiết kế lại quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, trong đó xem Luật Đầu tư 2020 là luật gốc, để tránh chồng chéo trong quá trình thực hiện”, VCCI nêu rõ.

Bên cạnh đó, theo VCCI, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua, bên thua mua được dự thảo xác định không thống nhất với Luật Đất đai.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chia làm 2 trường hợp: Đối với mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản giữa chủ đầu tư dự án với người mua, thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là thời điểm bên mua đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng từ bên bán hoặc bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán theo hợp đồng đã ký kết.

Đối với mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với người mua, thuê mua không thuộc trường hợp trên thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua là kể từ thời điểm các bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản để bên mua, bên thuê mua được đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai (bản lấy ý kiến nhân dân), “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (khoản 5 Điều 132); “việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào Sổ địa chính”.

Như vậy, đang có hai thời điểm: Thời điểm bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc thanh toán đủ tiền – bên mua, bên thuê mua được xác lập quyền sở hữu và có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu; thời điểm đất đai, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) được ghi vào Sổ địa chính – Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu cho người có đất và tài sản gắn liền với đất.

Hai thời điểm này là không khớp nhau, có thể gây khó khăn trên thực tế khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản. Do đó, cần xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất, hạn chế tranh chấp có thể phát sinh, VCCI đề nghị.