Vốn tín dụng là điểm tựa
Doanh nghiệp bất động sản trên thế giới đều sử dụng vốn vay và vốn chủ sở hữu để phát triển dự án. Theo tính toán của Motley Fool, hầu hết dự án thường vay ngân hàng 60 - 80% số vốn cần thiết, phần còn lại sẽ từ các nhà đầu tư và nguồn vốn chủ sở hữu.
Việt Nam không phải là ngoại lệ, vốn tín dụng là điểm tựa quan trọng với các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, so với nhiều ngành nghề khác, khoản vốn "mồi" ban đầu với bất động sản là rất lớn để thực hiện các thủ tục về đất đai, tạo lập dự án, giải phóng mặt bằng...
Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương khoảng 2,23 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng). Con số này thực tế có thể lớn hơn nhiều khi không ít khoản vay mua nhà đất nằm dưới dạng vay tiêu dùng, vay hộ kinh doanh.
Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, ngoại trừ một số doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực mạnh, hầu hết số còn lại phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng. Theo vị này, sau khi bị siết tín dụng doanh nghiệp chuyển sang kênh trái phiếu. Tuy nhiên, sau một số vụ việc nóng, kênh huy động này cũng đồng thời bị siết chặt. Điều này khiến thị trường bất động sản chắc chắn không thể phát triển.
Chỉ nên “nắn” thay vì thắt chặt
Để thị trường bất động sản góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế hậu Covid-19, các ý kiến cho rằng Chính phủ nên “nắn” chứ không nên thắt chặt dòng vốn vào lĩnh vực này.
Ông Lê Hoàng Hoán, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Việt cho rằng, ngân hàng cần rà soát ưu tiên cho vay đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Các doanh nghiệp bất động sản, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời.
Với tư cách nhà phân phối bất động sản, ông Hoàng Liên Sơn, Giám đốc Công ty Aphal Rel kiến nghị: không đánh đồng tất cả các dự án, những dự án nào đầy đủ pháp lý, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính cần ưu tiên phát triển, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân, của nhà đầu tư, nếu không thị trường bất động sản không thể giảm giá được.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, siết tín dụng bất động sản phải đúng đối tượng - là những dự án không khả thi, quản lý kém, không mang lại lợi ích cho địa phương, cho Nhà nước. Vốn cho công nhân, viên chức vay mua nhà; vốn cho cộng đồng doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, các dự án an sinh xã hội, dự án trường học… phải được khơi thông.
Ở góc độ cơ quan quản lý, đại diện Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng tán thành không nên hạn chế tín dụng đối với toàn bộ các dự án bất động sản mà nên kiểm soát một cách hợp lý. Dòng vốn tín dụng vẫn phải chạy vào bất động sản đầu tư, đặc biệt nên ưu tiên trong các dự án bất động sản đang triển khai để nhanh cung cấp ra thị trường và chú ý hơn đến nguồn cung nhà ở giá vừa phải, nhà ở xã hội.
Trong vai trò chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề xuất Chính phủ phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro. Chính phủ chỉ nên “nắn” chứ không làm nghẽn dòng vốn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.
Mọi sự can thiệp phải minh bạch, chuyên nghiệp
Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, bên cạnh việc bảo đảm nguồn vốn tín dụng, các chuyên gia cho rằng Chính phủ cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.
Bên cạnh đó, giải pháp đa dạng hóa các sản phẩm tài chính cho ngành bất động sản cần được tính tới. Bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán Việt Nam cho rằng cần tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm quỹ đầu tư bất động sản. Đầu tư thông qua quỹ với bộ máy chuyên nghiệp, được đa dạng hóa danh mục, có cơ quan quản lý kiểm tra chặt chẽ sẽ ít rủi ro hơn tham gia trực tiếp vào cổ phiếu của một công ty bất động sản.
Ủng hộ quan điểm này, TS. Cấn Văn Lực gợi ý Việt Nam nên cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…
Theo luật sư Trương Trọng Nghĩa, thị trường tài chính và cả thị trường bất động sản vừa qua phát triển nóng và có lơi lỏng kiểm soát nên các cơ quan nhà nước cần can thiệp. “Tuy nhiên, mọi sự can thiệp đều phải minh bạch, chuyên nghiệp, không nên duy ý chí, chạy theo dư luận nhất thời, cần xét đến quyền lợi của các nhà đầu tư yếu thế, cả trong nước và nước ngoài”, ông nói tại Hội nghị phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững vào tháng 4 vừa qua.
Mới đây, trả lời tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ, dù khẳng định không siết hay cắt tín dụng bất động sản nhưng Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú chỉ nhắc tên nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong danh sách được khuyến khích rót vốn. Phần lớn còn lại của thị trường, nơi người dân đang mong mỏi có nguồn cung để hiện thực hóa giấc mơ có nhà ở rõ ràng đang bị siết chặt.
Quan trọng hơn, diễn biến thực tế cũng cho thấy dòng vốn vào bất động sản đang bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không có vốn để thực hiện dự án, giao dịch thị trường trầm lắng, người dân khó tiếp cận vay vốn mua nhà… Nếu tình hình tiếp diễn như vậy, khả năng đổ vỡ thị trường kéo theo hàng loạt hệ lụy với nền kinh tế, cả góc độ phát triển và an sinh, như lo lắng của chuyên gia, hoàn toàn có thể xảy ra.
