Nghiên cứu có cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô
Đánh giá cao việc cơ quan chủ trì thẩm tra đã phối hợp với các cơ quan hữu quan tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện dự thảo Luật một cách cầu thị, thể hiện sự thận trọng, vì lợi ích quốc gia, nhiều đại biểu nêu rõ, dự thảo Luật trình ra Hội nghị lần này còn kèm theo hai phụ lục. Đó là Phụ lục về các nội dung thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết 18); và phụ lục về những nội dung khác đã tiếp thu, chỉnh lý tại dự thảo Luật.
Tuy nhiên, một số đại biểu đề nghị, còn một số nội dung cần tiếp tục được thể chế hoá đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 18. Đơn cử, trong Nghị quyết 18 có nêu quan điểm, Nhà nước có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch.
Theo ĐBQH Trần Văn Lâm (Bắc Giang), các chính sách của Nhà nước đã thể chế được một phần quan điểm này, cơ bản là những chính sách liên quan đến giao đất, các dự án chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án đã điều tiết được một phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra. Tuy nhiên, còn những dự án giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, thì phần điều tiết chênh lệch địa tô vào ngân sách làm thế nào? Nêu vấn đề này, đại biểu Trần Văn Lâm đề nghị, cần có cơ chế rõ ràng và tiếp tục hoàn thiện quy định về nội dung này trong dự thảo Luật.
Đối với những người sử dụng đất được hưởng lợi từ các chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, có nghĩa sẽ thay đổi hạng đất, giá trị của đất, thì vấn đề điều tiết chênh lệch địa tô sẽ như thế nào? Nêu vấn đề này, đại biểu Trần Văn Lâm cho rằng, hiện nay chúng ta chưa có cơ chế, chính sách cụ thể để điều tiết chênh lệch địa tô. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu có chính sách điều tiết địa tô bảo đảm công bằng, hợp lý, minh bạch, công khai, cụ thể hóa được quan điểm của Nghị quyết 18 về vấn đề này.
Tại điểm a khoản 1 Điều 127 dự thảo Luật đưa ra 2 phương án quy định các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ĐBQH Nguyễn Công Long (Gia Lai) đề nghị giữ nguyên như quy định như hiện nay và cần cân nhắc đối với cả hai phương án trong dự thảo Luật. Nghị quyết 18 nêu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, nhưng không có nghĩa là phải quy định cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận với người dân để sử dụng các đất khác để làm nhà ở, kinh doanh các dự án thương mại. “Nếu như thế này thì các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng để chuyển sang mục đích khác? Chúng ta phải có sự phân biệt rất rõ giữa thu hồi đất và thỏa thuận bởi tính chất hoàn toàn khác nhau”. Nhấn mạnh điều này, đại biểu Nguyễn Công Long cho rằng, hai phương án đưa ra trong dự thảo Luật mới chỉ thỏa mãn những đối tượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chưa ngăn chặn được việc khai thác triệt để chênh lệch địa tô.
Bảo đảm định giá đất chính xác, sát thị trường
ĐBQH Đinh Thị Phương Lan (Quảng Ngãi) nhận thấy, dự thảo Luật đã cụ thể thêm một bước về các phương pháp áp dụng trong định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vì quy định như dự thảo Luật chưa cụ thể, khó cho quản lý nhà nước trong xác định giá đất, có thể dẫn đến sai phạm, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
Góp ý về nguyên tắc xác định giá đất, ĐBQH Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) đề nghị bổ sung nguyên tắc giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất thì có giá tương đương nhau, vì giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.
Thời gian qua, việc định giá đất phục vụ cho quốc phòng - an ninh, kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì dễ, nhưng định giá đất cho mục đích phát triển thương mại thì rất khó. Nêu thực tế này, ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đề nghị, việc định giá đất phục vụ cho lĩnh vực thương mại có địa phải được tính lại cho rành mạch, cụ thể. Còn thu hồi đất cho những lĩnh vực khác, đại biểu thống nhất với quy định như dự thảo Luật, làm sao để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Tiếp thu các ý kiến của ĐBQH hoạt động chuyên trách về nội dung liên quan đến giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh nêu rõ, dự thảo Luật dự kiến tiếp thu các ý kiến về việc tiếp tục nghiên cứu chỉnh lý, bổ sung các nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Theo Nghị quyết 18, việc định giá đất cần theo sát thị trường, nhưng hiện nay thông tin đầu vào thị trường của chúng ta chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự tính toán chính xác việc này. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ hiện đang giao cho các Bộ nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất. Cùng với đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ cố gắng quy định để có thể định giá đất chính xác, sát với giá thị trường nhất.
“Chúng tôi dự định sửa Nghị định 44 và đầu vào cố gắng lấy những nguồn thông tin từ thuế, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bán đấu giá, văn phòng công chứng và từ các giao dịch; tổng hợp lại đầu vào này để bảo đảm có tính chính xác nhất trong việc giao dịch giá đất hiện nay. Cùng với đó, Chính phủ đang giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ có phương pháp tính giá đất chuẩn nhất”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nói.
