Quy định đất để phát triển nhà ở chưa rõ

Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (gọi tắt là dự thảo) của Bộ Xây dựng quy định các trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội (theo quy định tại Điều 3) nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đó trong cùng đô thị thì chủ đầu tư có thể để xuất bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án (Khoản 1 Điều 4).

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 (trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội), nhưng tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (Điểm b Khoản 1 Điều 5).

Trong bản góp ý dự thảo vừa gửi Bộ Xây dựng, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, quy định trên chưa làm rõ cho trường hợp phải bố trí quỹ đất 20% theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 dự thảo, chủ đầu tư có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong cùng đô thị có dự án đó và UBND cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội hoặc trường hợp dự án thuộc đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt mà đồ án đó đã bố trí đủ quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội.

“Trong trường hợp này, chủ đầu tư được bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20% theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 hay là phải đóng tiền theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 5?”, VCCI đặt vấn đề và đề nghị để bảo đảm thuận lợi trong quá trình triển khai, Ban soạn thảo quy định theo hướng chủ đầu tư có thể lựa chọn hoặc sử dụng quỹ đất thay thế hoặc nộp tiền với giá trị tương đương.

Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 dự thảo, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đề xuất cơ quan có thẩm quyền cho phép bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất 20%. Tuy nhiên, dự thảo lại không có quy định về thủ tục hành chính này, điều này có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện, do đó cần quy định cụ thể.

Cũng theo VCCI, Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, toàn bộ Mục 1 Chương II dự thảo quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội lại chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm nhà ở xã hội. Vì thế, Ban soạn thảo cần bổ sung quy định để làm rõ về trường hợp này, đặc biệt cần làm rõ cách hoàn trả/khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án nhà ở xã hội.

Lo bất lợi cho chủ đầu tư

Liên quan trình tự, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, Điều 32 dự thảo quy định, trong Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị thẩm định giá phải có “Hồ sơ pháp lý của dự án (gồm có: chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; phê duyệt quy hoạch 1/500; Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan)”. VCCI cho rằng, việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các giấy tờ này là chưa hợp lý, bởi vì cơ quan quản lý nhà nước đã có. Do đó, cần bỏ yêu cầu này để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính.

Dự thảo cũng quy định, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày quá thời hạn phải thẩm định, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh phải có văn bản thông báo kết quả thẩm định. Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà.

“Quy định này cần được xem xét lại bởi vì gây bất lợi một cách bất hợp lý cho chủ đầu tư”, VCCI lo ngại. Lý do là, chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục thẩm định, nhưng trong thời hạn quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đưa ra văn bản thẩm định giá, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng theo phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu (Điểm c Khoản 3 Điều 32 Dự thảo). “Như vậy, việc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp. Việc Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá bán trong trường hợp thấp hơn kết quả thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước là thiếu căn cứ, trong khi việc ban hành văn bản thẩm định giá muộn là lỗi của cơ quan nhà nước”.

Đáng chú ý, VCCI cho rằng, cùng sử dụng văn bản thông báo kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước là căn cứ để xem xét giá bán, giá cho thuê mua, nhưng trường hợp chủ đầu tư bán giá thấp hơn lại không được điều chỉnh, trong khi bán giá cao hơn lại phải điều chỉnh, là chưa bảo đảm công bằng cho các bên trong giao dịch. Việc yêu cầu ký lại hợp đồng và hoàn lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng cho chủ đầu tư và cả khách hàng.