Bảo đảm thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18.1.2024 có thể coi là hoàn chỉnh nhất so với các Luật Đất đai trước đây, với nhiều quy định mới, mang tính ưu việt. Trong đó đáng chú ý là Luật đã mở rộng đối tượng và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Đây là điểm mới rất đáng chú ý và chắc chắn sẽ có tác động tích cực tới sự phát triển kinh tế - xã hội.
Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định về đối tượng người sử dụng đất bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy là tăng thêm quyền cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khi tham gia trực tiếp vào các giao dịch bất động sản; tăng thêm cơ hội, điều kiện thuận lợi khi thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh, làm việc tại Việt Nam, góp phần khắc phục những bất cập như trước đây trong việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh vào Việt Nam được thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như công dân Việt Nam. Theo đó, người Việt Nam định cư tại nước ngoài có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân trong nước.
Bên cạnh đó, đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức: đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
Việc mở rộng quyền này đã góp phần bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, là cơ sở để các chủ thể tham gia các giao dịch bất động sản được thuận lợi, hạn chế tối đa rủi ro, hướng đến một thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, góp phần thúc đẩy nền kinh tế. Không những thế, việc mở rộng quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài sẽ góp phần thu hút kiều hối từ họ, thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam.
Cụ thể tại Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định 11 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định rõ nguyên tắc sử dụng đất, trong đó có nguyên tắc đúng mục đích sử dụng đất; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh… Những quy định chi tiết này sẽ góp phần hạn chế việc lạm dụng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm các quy định pháp luật có liên quan đến đất đai trong tương lai.
Kiểm tra, giám sát thực thi để tránh lạm dụng
Dù vậy, vẫn có những lo ngại việc mở rộng quyền này sẽ khó tránh việc lạm dụng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm các quy định pháp luật có liên quan đến đất đai. Dẫn chiếu các quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023… cho thấy đã bảo đảm tính đồng bộ, với hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thống nhất của hệ thống pháp luật nên sẽ không tạo ra khoảng trống pháp lý.
Cụ thể tại Điều 11 Luật Đất đai 2024 quy định 11 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định rõ nguyên tắc sử dụng đất, trong đó có nguyên tắc đúng mục đích sử dụng đất; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh… Những quy định chi tiết này sẽ góp phần hạn chế việc lạm dụng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm các quy định pháp luật có liên quan đến đất đai trong tương lai.
Dù vậy, thực tế cho thấy, giữa quy định pháp luật với thực thi đâu đó vẫn còn khoảng trống. Do đó, để Luật Đất đai 2024 sớm đi vào cuộc sống, cần sớm hoàn thiện các nghị định quy định chi tiết, trong đó có nội dung liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi tham gia trực tiếp vào các giao dịch bất động sản.
Cùng với đó, cần đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến về Luật Đất đai 2024 cùng các đạo luật liên quan, đặc biệt là các điểm mới để người dân, các bên thực hiện đúng, qua đó góp phần hạn chế vi phạm, tiêu cực và tăng hiệu lực thực thi. Công tác kiểm tra, giám sát thực hiện Luật Đất đai 2024 cũng cần được quan tâm chú trọng, bảo đảm kịp thời phát hiện và xử lý vi phạm. Nếu làm tốt các quy định của Luật, trong đó có quy định liên quan đến mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thu hút đầu tư, đóng góp lớn cho việc hoàn thành mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã đề ra, ổn định về xã hội, lợi ích thiết thực cho nhân dân.
