Không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch

Tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội lần này đã rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh cũng như tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Dự thảo Luật cũng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.

Đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Luật quy định theo hướng: Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc khách hàng từ chối việc tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Để bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư, dự thảo Luật đã quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, "vẫn giữ được định hướng bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, khoản 2, Điều 24 dự thảo Luật quy định “việc bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các nguyên tắc quy định tại Điều 14, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này”. Đồng ý với cách thức quy định như dự thảo Luật, tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị nghiên cứu, bổ sung các nguyên tắc quy định tại cả Điều 4, vì điều này điều chỉnh các vấn đề có tính nguyên tắc về kinh doanh bất động sản nói chung, sau đó mới theo nguyên tắc tại Điều 14 sẽ "đầy đủ hơn".

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại khoản 4, Điều 25, chia sẻ và thấu hiểu vì sao dự thảo Luật lại có quy định này, Chủ tịch Quốc hội nêu thực tế, hiện nay một số dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mở bán trong khi chưa có đủ các điều kiện để bán hoặc "lách" theo hướng "ký hợp đồng thỏa thuận góp vốn". Do đó, để bảo đảm công bằng, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, "đồng ý là anh phải thông báo cho nhà chức trách trước khi mở bán và khi được sự đồng ý thì mới bán", nhưng cần quy định rõ thời hạn, tránh tình trạng khi điều luật này được thông qua sẽ thành "một giấy phép con". "Không được tạo ra ách tắc cho thị trường ở chỗ này", Chủ tịch Quốc hội thẳng thắn.

Cũng liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hiện nay có tình trạng có nhà ở, công trình chưa đủ điều kiện nhưng đã bán, chưa làm xong nghĩa vụ tài chính, chưa nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất nhưng đã có hợp đồng. Ví đây là chuyện "dở khóc, dở cười" của thị trường hiện nay, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần rà lại xem trong dự thảo Luật đã có chế tài để ngăn cấm tình trạng nêu trên hay chưa? 

Từ diễn biến thực tế của thị trường bất động sản liên quan đến các điều kiện với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, cụ thể là dự án đã làm nhưng tiền đất vẫn chưa nộp cho Nhà nước, Chủ tịch Quốc hội lưu ý hai việc, một là, tại điều này nên nghiên cứu có một "van khóa" là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi "trường hợp tôi thông báo với anh như thế thì anh xử lý thế nào, thời hạn, điều kiện ra sao, không phát sinh thêm thủ tục hành chính là một giấy phép mới". Thứ hai, "có điều khoản nào trong Luật này để ngăn ngừa những chuyện gian lận, lách luật như thế không", tránh "đặt Chính phủ, chính quyền địa phương vào sự đã rồi, rất khó về mặt pháp lý", Chủ tịch Quốc hội lưu ý. 

Rà soát kỹ quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 

Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, do còn có ý kiến khác nhau, Thường trực Ủy ban Kinh tế đưa ra hai phương án. Phương án thứ nhất, sẽ bổ sung trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng.

Phương án thứ hai, giữ quy định về điều kiện chuyển nhượng như dự thảo Luật mà Chính phủ đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Năm, đòi hỏi chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án.

Tán thành với phương án thứ nhất, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục thực hiện dự án dẫn đến dự án tiếp tục bị đình trệ, không có phương án giải quyết, dễ tạo thành nợ xấu, không bảo đảm quyền lợi cho các khách hàng. Mặt khác, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra trên thực tế dưới hình thức mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp dự án, dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.

Tán thành với phương án như đề nghị của Thường trực Ủy ban Kinh tế, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho rằng, quy định theo hướng này sẽ linh hoạt hơn, cho phép những chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án vì lý do khách quan hoặc gặp vướng mắc về tài chính sẽ có "lối ra", dự án cũng sẽ tiếp tục triển khai được. Đây là giải pháp để khơi thông, tránh những ách tắc của thị trường bất động sản. Khẳng định điều này, song theo Chủ nhiệm Ủy ban Hoàng Thanh Tùng, cũng phải quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản một cách chặt chẽ.

Với cái nhìn toàn diện và biện chứng, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phân tích: "Những vấn đề về chuyển nhượng là một việc bình thường trong kinh tế thị trường, nhưng rất dễ bị lợi dụng, lạm dụng và vi phạm". Do đó, các quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong dự thảo Luật phải được "rà lại kỹ hơn nữa", đối chiếu với pháp luật về hợp đồng và pháp luật về dân sự, ngăn ngừa những trường hợp chúng ta không rõ để cho các bên ký tràn lan với nhau, dẫn tới hiện tượng có hợp đồng bị "vô hiệu ngay từ khi ký".

Phát biểu kết luận về nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là vấn đề lớn, nếu quyết định không thận trọng sẽ tạo ra sơ hở, tiêu cực, tham nhũng, thất thoát cho các nhà đầu tư không đủ năng lực, đặc biệt là năng lực tài chính. Vì vậy, Ủy ban Kinh tế cần tiếp tục phối hợp với cơ quan soạn thảo, các cơ quan liên quan rà soát kỹ cơ sở chính trị, căn cứ pháp lý, thực tiễn thực hiện các điều kiện chuyển nhượng, kinh nghiệm quốc tế... Đồng thời, thuyết minh cụ thể hơn về ưu, nhược điểm của từng phương án để các đại biểu Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tới đây.